Mówi: | Barbara Bugaj |
Funkcja: | główny analityk rynku nieruchomości |
Firma: | SonarHome |
Rynek najmu się stabilizuje, ale nie ma co liczyć na spadki czynszów. Właściciele przerzucają na wynajmujących rosnące koszty i raty kredytów
– Stawki czynszów najmu cały czas systematycznie rosną – wskazuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome. To efekt wysokiego popytu ze strony uchodźców z Ukrainy i Polaków, którzy stracili zdolność kredytową do zakupu własnego lokum i przynajmniej chwilowo są skazani na wynajem. Wpływa na to również fakt, że właściciele mieszkań przerzucają na najemców rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz coraz wyższe raty kredytów. Te w wielu przypadkach już przekraczają dotychczasowy czynsz najmu i w dodatku szybciej rosną. Nawet jeśli popyt osłabnie, nie ma co liczyć na obniżki stawek.
– Dzisiaj sytuacja na rynku najmu nieco się normalizuje po nagłych zmianach spowodowanych wojną w Ukrainie. Na początku mieliśmy do czynienia z bardzo dużym spadkiem podaży, która zgodnie z danymi Rentier.io w kwietniu br. spadła aż o 65 proc. r/r. Z nowszych informacji wynika, że w maju ta podaż zaczynała się już odradzać, a liczba ofert mieszkań na wynajem ponownie zaczęła rosnąć – mówi agencji Newseria Biznes Barbara Bugaj.
W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Po wybuchu wojny w Ukrainie w marcu br. właściciele wycofali część z nich z rynku, aby ulokować w nich uchodźców. Z drugiej strony sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy, przez co dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła. Jak podaje biuro analiz PKO BP, oferta najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc. W Warszawie, czyli na największym rynku, spadła zaś o ponad połowę.
– Na samym początku z oferty zniknęły nawet mieszkania o gorszym standardzie, które wcześniej długo w niej pozostawały – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome. – Teraz sytuacja na rynku najmu powoli się normalizuje, ten największy boom już się kończy, wielu uchodźców już znalazło lokum.
Powodem jest m.in. zwalnianie mieszkań przez studentów, którzy rozpoczęli przerwę wakacyjną, a także systematyczny napływ nowych mieszkań od inwestorów indywidualnych, którzy kupili nieruchomości w stanie deweloperskim w ciągu ostatniego roku i już je wykończyli. Z drugiej strony zainteresowanie najmem jest wciąż duże, do czego przyczynia się głównie wzrost stóp procentowych i malejąca zdolność kredytowa Polaków. W efekcie część osób, które myślały o zakupie własnego mieszkania, została – przynajmniej na pewien czas – przekierowana na rynek wynajmu. Według ekspertów Expandera i Rentier.io sytuacji nie poprawi nawet nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, mimo ogłoszonych w nim zmian.
– To powoduje, że rosną stawki czynszów – mówi Barbara Bugaj.
Jak podaje biuro analiz PKO BP, już w marcu br. doszło do gwałtownych wzrostów stawek wynajmu sięgających nawet 30 do 50 proc. w zależności od lokalizacji. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost od stycznia do maja br. wynosi 16 proc. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem koszty najmu są średnio o 25 proc. wyższe. W maju wzrosty stawek nie były już tak dynamiczne, ale w większości badanych miast wciąż były. Nadal bardzo rozgrzany jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie. W Gdańsku stawki w maju były o 28 proc. wyższe niż w styczniu i o 41 proc. wyższe niż w maju 2021 roku. Spadki w porównaniu do kwietnia pojawiły się za to w Bydgoszczy (-4 proc.), Toruniu (-3 proc.), Katowicach, Szczecinie i Białymstoku (po -2 proc.).
Na wysokie ceny wpłynął nie tylko duży popyt, ale i fakt, że właściciele często musieli przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkania oraz obciążenie ratami kredytów, które rosną zresztą szybciej niż czynsze.
Teraz – mimo że rynek powoli się ochładza, bo liczba ofert najmu rośnie – też nie należy się spodziewać spadku cen. W najbliższych miesiącach trend wzrostowy w wielu miastach mogą jeszcze podkręcić studenci, którzy ponownie będą szukać dla siebie lokum przed nowym rokiem akademickim.
– Wszystko zależy od lokalnego charakteru rynku. Przykładowo 50-metrowe mieszkanie w Warszawie można wynająć za około 3,2 tys. zł miesięcznie, w Krakowie jest już nieco taniej – od 2,7 tys. do 2,9 tys., z kolei Gdańsk czy Wrocław to już są stawki 2,5–2,7 tys. zł. Im mniejsze miasto, tym stawki maleją – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.
Eksperci Expandera i Rentier.io wskazują, że przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż wynosi ok. 4,5 proc. netto (przy 50-metrowym mieszkaniu i rocznym wynajmie). To jednak dotyczy zakupów bez udziału kredytu. Zdaniem Barbary Bugaj na rynku nieruchomości skończyła się już era, w której inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem z dużym finansowaniem z kredytu.
– To się już po prostu nie opłaca, ponieważ czynsze najmu są niższe niż raty kredytów. A jak wiadomo, raty kredytów wciąż rosną i taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca tego roku. Prognozy zakładają nawet, że do końca 2023 roku praktycznie nie będzie już takich sytuacji, w których inwestorzy będą finansować zakupy z pomocą kredytu. Już teraz na rynku nieruchomości są głównie inwestorzy gotówkowi – mówi ekspertka.
PKO BP prognozuje też, że wysoki popyt na mieszkania w Polsce utrzyma się w długoterminowej perspektywie, ponieważ część uchodźców zza wschodniej granicy zostanie tu na dłużej. Jak szacują analitycy banku, w perspektywie kilku lat może to wygenerować dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.
Czytaj także
- 2024-04-29: Nawet 80 proc. populacji może mieć kontakt z wirusem HPV. Wciąż niewielka jest wiedza na temat nowotworów, jakie wywołuje
- 2024-04-26: W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
- 2024-04-23: Efekt Taylor Swift na rynku najmu krótkoterminowego. Europejska trasa koncertowa pozwoli wynajmującym zarobić miliony
- 2024-04-16: Rekordowe notowania złota. Ryzyko eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie będzie napędzać dalsze wzrosty
- 2024-04-11: Tylko 12 proc. Polaków dobrze zna się na giełdzie. Bez edukacji finansowej trudno będzie pobudzić inwestycje
- 2024-04-03: Wielu Polaków od bankructwa po utracie pracy dzieli jedna pensja. 61 proc. uważa, że wydarzenia ostatniego roku powinny skłonić ich do regularnego oszczędzania
- 2024-03-27: Polacy obawiają się o swoje cyberbezpieczeństwo w obszarze finansów. Połowa odczuwa braki w wiedzy na ten temat
- 2024-04-08: GPW szuka możliwości przyciągnięcia zarówno nowych inwestorów, jak i spółek. Liczy na przełamanie stagnacji w debiutach
- 2024-04-02: Rynek wynajmu krótkoterminowego bardzo szybko rośnie. Co roku przybywa na nim kilka tysięcy apartamentów i domów wakacyjnych
- 2024-04-12: Rynek nieruchomości premium w Polsce szybko rośnie. Do Europy Zachodniej sporo nam jeszcze brakuje
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
Jedynka Newserii
Konsument
T-Mobile startuje w Polsce z nowym konceptem. Pozwoli klientom przetestować i doświadczyć najnowocześniejszych technologii
T-Mobile już od kilku lat realizuje strategię, która mocno skupia się na innowacjach i doświadczeniach klienta związanych z nowymi technologiami. Połączeniem obu tych elementów jest Magenta Experience Center – nowoczesny koncept, który ma zapewnić klientom możliwość samodzielnego przetestowania najnowszych technologii. Format, z sukcesem działający już na innych rynkach zachodnioeuropejskich, właśnie zadebiutował w Warszawie. Będą z niego mogli korzystać zarówno klienci indywidualni, jak i biznesowi.
Problemy społeczne
W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Eksperci mówią o kryzysie mieszkaniowym
– Większość osób – nawet ze średnimi, wcale nie najgorszymi dochodami – ma problem, żeby zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, ale też z tym, żeby po zaspokojeniu tych potrzeb, po opłaceniu wszystkich rachunków i opłat związanych z mieszkaniem, mieć jeszcze środki na godne życie – mówi Aleksandra Krugły z Fundacji Habitat for Humanity Poland. Jak wskazuje, problem stanowi nie tylko wysoki współczynnik przeciążenia kosztami mieszkaniowymi, ale i tzw. luka czynszowa, w której mieści się ponad 1/3 społeczeństwa. Tych problemów nie rozwiąże jednak samo zwiększanie liczby nowych lokali. Potrzebne są również rozwiązania, które umożliwią zaangażowanie sektora prywatnego w zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań na wynajem.
Konsument
Od 28 kwietnia Polacy żyją na ekologiczny kredyt. Zmiana zachowań konsumentów może odwrócić negatywny trend
Dzień Długu Ekologicznego, czyli data, do której zużyliśmy wszystkie zasoby, jakie w ciągu roku może zapewnić Ziemia, w tym roku w Polsce przypada 28 kwietnia, kilka dni wcześniej niż rok temu. Coroczne przyspieszenie tego terminu to sygnał, że czerpiemy bez umiaru z naturalnych systemów, nie dając im czasu na odbudowę. – Polskie społeczeństwo staje się coraz bardziej konsumpcyjne, kupujemy i wyrzucamy coraz więcej. Ale też nie mamy tak naprawdę efektywnego narzędzia, żeby temu zapobiec – ocenia Filip Piotrowski, ekspert ds. gospodarki obiegu zamkniętego z UNEP/GRID-Warszawa.
Partner serwisu
Szkolenia
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.