Mówi: | dr hab. Adam Czerniak |
Funkcja: | prof. Szkoły Głównej Handlowej, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości |
Więcej mieszkań może powstawać na gruntach Skarbu Państwa. Trwa zagospodarowywanie 800 ha
Szacuje się, że w Polsce wciąż brakuje 1,5–2 mln mieszkań, mimo oddawanych przez dekady inwestycji deweloperskich i kilku programów wsparcia dla młodych na pierwsze mieszkanie. W tym kontekście wiele mówi się o konieczności przyspieszenia rozwoju społecznego budownictwa czynszowego, ale do tego potrzebne są grunty. Na ten cel przeznaczono 800 ha gruntów Skarbu Państwa, które znajdują się w Krajowym Zasobie Nieruchomości i które są zagospodarowywane wspólnie z samorządami. Ta pula gruntów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe może być nawet trzykrotnie większa.
– W Krajowym Zasobie Nieruchomości mamy 800 ha gruntów w różnych lokalizacjach, zarówno w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach, a także na terenach wiejskich. Zdecydowana większość z tych gruntów jest już pomyślana pod budownictwo mieszkaniowe, dlatego że do zasobu krajowego trafiają wyłącznie grunty, które już zidentyfikowaliśmy jako potencjalnie nadające się pod budownictwo mieszkaniowe – mówi agencji informacyjnej Newseria dr hab. Adam Czerniak, prof. Szkoły Głównej Handlowej, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. – Głównym zadaniem KZN jest bowiem analiza gruntów Skarbu Państwa właśnie z perspektywy możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza inwestycji w mieszkania społeczne i przygotowanie ich do przekazania gminie, wniesienia aportem do społecznej inicjatywy mieszkaniowej czy do spółki celowej, która będzie budować mieszkania na wynajem o relatywnie dostępnym czynszu.
Według raportu PwC z 2022 roku w Polsce luka mieszkaniowa szacowana była na 2 mln mieszkań, mimo że zasób mieszkaniowy w naszym kraju systematycznie się zwiększał. W latach 2010–2020 wzrósł z poziomu 13,5 mln do 15 mln, czyli o 1,5 mln. Z badań McKinseya wynika, że właśnie takiej liczby wciąż brakuje, by zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe Polaków. Problemem jest nie tyle brak mieszkań w skali kraju, ponieważ liczba pustostanów w zupełności zaspokoiłaby szacowany deficyt, lecz jakość i lokalizacja tych mieszkań. Lokali brakuje głównie w największych aglomeracjach i ich miejscowościach satelickich, które gromadzą coraz większe skupiska ludzi, podczas gdy w mniejszych miejscowościach z dala od centrów brakuje mieszkańców.
Innym wyzwaniem jest spora grupa osób pozostających w tzw. luce czynszowej, czyli takich, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i jednocześnie niespełniających kryteriów uzyskania mieszkania komunalnego. W obszarach, w których rynek komercyjny nie oferuje realnych rozwiązań, a potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są wyłącznie w ramach rodziny, Krajowy Zasób Nieruchomości, we współpracy z samorządami, rozwija społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) – budujące mieszkania na wynajem oraz z opcją dojścia do własności. Są to inwestycje realizowane w miejscach, gdzie są one najbardziej potrzebne, a jednocześnie najmniej opłacalne dla sektora prywatnego. KZN jest udziałowcem w ponad 500 inwestycjach SIM w całym kraju.
– Krajowy Zasób Nieruchomości zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem gruntami Skarbu Państwa, a grunty to jest to, co najbardziej ogranicza obecnie budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w dużych lokalizacjach. Zatem dobre zarządzanie gruntami, które pozostały w zasobie Skarbu Państwa – ich odrolnienie, przekształcenie, dozbrojenie, przygotowanie planu miejscowego albo warunków zabudowy – powoduje, że te grunty się odblokowują z perspektywy budownictwa mieszkaniowego. Dzięki temu my jako KZN pośrednio możemy się przyczyniać do wzrostu podaży mieszkań – wyjaśnia prof. Adam Czerniak. – Poza tą główną rolą doradzamy samorządom, jak pozyskiwać fundusze, i to zarówno z budżetu państwa, np. z Funduszu Dopłat czy kredytu SBC [społeczne budownictwo czynszowe – red.], jak i ze źródeł komercyjnych. Wspieramy samorządy również w zakresie realizacji inwestycji mieszkaniowych, kontrolując te projekty oraz doradzając na każdym etapie, co, kiedy należałoby zrobić, żeby ta inwestycja przebiegła bez problemów i jak najszybciej.
KZN współpracuje z samorządami także w identyfikowaniu potrzeb mieszkaniowych dla konkretnego terenu, ile mieszkań można tam wybudować i jakiej wielkości. Jak podkreśla ekspert, jest kilka zmian ustawowych, które mogłyby usprawnić działalność KZN, a tym samym wesprzeć w jeszcze większym stopniu budownictwo mieszkaniowe w Polsce.
– Jedną z takich zmian, która bardzo by nam pomogła, byłoby rozszerzenie katalogu gruntów Skarbu Państwa, które możemy analizować. Obecnie możemy analizować 1 mln ha i to jest zaledwie 10 proc. wszystkiego, co ma w swoich zasobach Skarb Państwa. Według naszych wstępnych ocen powinniśmy analizować nawet około 2 do 3 mln ha gruntów Skarbu Państwa, bo na tak dużym zasobie możliwe są lokalizacje inwestycji w budownictwo mieszkaniowe, zwłaszcza w mieszkania społeczne – mówi wiceprezes KZN.
W ciągu ostatnich 20 lat wprowadzono kilka rządowych programów mających wesprzeć dostępność mieszkań dla młodych rodzin. Pierwszym z nich była Rodzina na Swoim, w którego ramach Skarb Państwa dopłacał do rat kredytu mieszkaniowego przez pierwsze osiem lat okresu kredytowego. Program działał w latach 2007–2012. Jego następcą było Mieszkanie dla Młodych, z którego można było skorzystać w latach 2014–2018. Głównym założeniem programu było umożliwienie nabycia pierwszego domu lub mieszkania przez osoby młode poprzez jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego udzielane w momencie wypłaty kredytu hipotecznego. W 2023 roku przez pół roku działał jeszcze Bezpieczny Kredyt 2%, w którym państwo dopłacało do spłaty rat kredytu hipotecznego zaciąganego w bankach. We wszystkich tych przypadkach pomoc dotyczyła ułatwień w zaciągnięciu bądź spłacie kredytu komercyjnego.
Zdaniem zastępcy prezesa KZN o skuteczności działań publicznych decyduje nie tylko skala środków przeznaczonych na mieszkalnictwo, ale przede wszystkim sposób ich wykorzystania. Podczas konferencji zorganizowanej przez NBP w Gdańsku porównał on polskie pomysły wspierania polityki mieszkaniowej do austriackich. Choć Polska wydaje więcej na ten cel niż Austria – zarówno w wartościach bezwzględnych, jak i w relacji do PKB – efekty wsparcia są odmienne. W Polsce dominuje model bezzwrotnych grantów inwestycyjnych dla samorządów oraz dopłat do kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych. W Austrii środki publiczne są w znacznej mierze kierowane na instrumenty zwrotne, wspierające budowę mieszkań czynszowych oraz świadczenia dla osób o najniższych dochodach. W efekcie powstaje więcej mieszkań w przeliczeniu na każde euro wsparcia publicznego, a także trwałość zasobu mieszkaniowego – właściciele nie mają motywacji do jego wyprzedaży, ponieważ czynsze pokrywają koszty utrzymania.
– Największym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest ciągła dyskusja i wynikająca z różnych konfliktów politycznych niemoc – diagnozuje profesor SGH. – My w końcu musimy się zdecydować na to, żeby usiąść do wspólnego stołu, przedyskutować wszelkie argumenty, wesprzeć się merytorycznie, oprzeć się na badaniach naukowych i stworzyć akceptowany przez wszystkie strony sporu politycznego program mieszkaniowy, nie na najbliższą kadencję, ale co najmniej na 10 lat. Politykę mieszkaniową prowadzi się w długim okresie, bo budownictwo mieszkaniowe trwa, a budynki, które zostaną stworzone, i warunki, na jakich przyjmiemy najemców do tych budynków, wykraczają znacząco poza jedną, dwie, a nawet często 10 kadencji.
Jak wskazuje KZN, w okresie styczeń–marzec 2025 roku oddano do użytkowania 740 mieszkań społecznych czynszowych, realizowanych w ramach TBS i SIM. To o 21,1 proc. więcej niż przed rokiem i więcej niż wszystkie mieszkania komunalne, spółdzielcze i na wynajem komercyjny razem wzięte (725 mieszkań). Z tego 122 mieszkania zostały oddane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe z udziałem KZN, co stanowi najwięcej w historii (16,5 proc.).
Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w okresie styczeń–kwiecień 2025 roku oddano do użytkowania 62,2 tys. mieszkań, czyli o 3,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 37,7 tys. mieszkań – o 2,9 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 22,9 tys. mieszkań, czyli o 4,5 proc. mniej. W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 97,5 proc. ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach (czyli w postaci budownictwa społecznego, komunalnego, spółdzielczego, zakładowego) przekazano do użytkowania łącznie tylko 1,5 tys. mieszkań.
Czytaj także
- 2025-06-25: Polskie przedsiębiorstwa otwarte na transformację w kierunku gospodarki obiegu zamkniętego. Nowa mapa drogowa mogłaby w tym pomóc
- 2025-06-12: Uchodźcy z Ukrainy pomogli wygenerować 2,7 proc. PKB Polski w 2024 roku. Napływ nowych pracowników znacznie zmienił polski rynek pracy
- 2025-06-17: Nowe opłaty za emisję CO2 mogą spowodować wzrost kosztów wielu małych i średnich firm. Eksperci apelują o mądre instrumenty wsparcia [DEPESZA]
- 2025-06-17: Zdaniem 80 proc. Polaków ceny nieruchomości są wysokie lub bardzo wysokie. Mimo to i tak wolimy posiadać na własność, niż wynajmować
- 2025-06-24: Qczaj: Po miesiącu w Tajlandii przeżywam jakieś przebudzenie. Ostatnio miałem w życiu dużo różnych trudności
- 2025-06-11: ZUS zatwierdził standardy dofinansowania posiłków dla pracowników. To nowy rozdział w firmowych benefitach
- 2025-05-27: Po debacie prezydenckiej wzrosło zainteresowanie woreczkami nikotynowymi. Niesłusznie mylone są z nielegalnymi w Polsce snusami
- 2025-05-23: Gminne komisje szacują już straty w uprawach spowodowane przez majowe przymrozki. Najbardziej poszkodowani są sadownicy
- 2025-05-28: UE przywraca ograniczenia handlowe z Ukrainą. Trwają negocjacje ws. długoterminowych ram
- 2025-06-06: Rośnie presja konkurencyjna na unijne rolnictwo. Bez rekompensat sytuacja rolników może się pogarszać
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Handel

Komisja Europejska chce wprowadzić ujednolicone przepisy dotyczące wyrobów tytoniowych. Europosłowie mówią o kolejnej nadregulacji
Ministerstwo Zdrowia opracowało nowy projekt przepisów wprowadzających kolejne zakazy dotyczące wyrobów tytoniowych – całkowitą eliminację e-papierosów oraz zakaz aromatów w woreczkach nikotynowych. Najprawdopodobniej w ciągu kolejnych dwóch–trzech lat Polska będzie musiała implementować nową dyrektywę dotyczącą wszystkich produktów tytoniowych, nad którym niebawem ma rozpocząć prace Komisja Europejska. Europosłowie mówią o ryzyku chaosu legislacyjnego, nadregulacji i wskazują na zagrożenia związane z proponowaną podwyżką akcyzy.
Konsument
Za trzy miesiące ruszy w Polsce system kaucyjny. Wątpliwości budzą kwestie rozliczeń i podatków

Zaledwie trzy miesiące zostały do startu systemu kaucyjnego w Polsce. Kaucje obejmą szklane i plastikowe butelki oraz puszki z napojami. To duża zmiana dla producentów napojów, sklepów i konsumentów oraz pośredniczących w zbiórce operatorów systemów kaucyjnego. Na razie przepisy są na tyle niedoprecyzowane, że budzą wiele wątpliwości w kwestii rozliczania podatków czy rozliczeń z operatorami. Producenci będą musieli płacić podatek od niezwróconych butelek, co zwiększy ich koszty.
Transport
Rośnie skala agresji na polskich drogach. Problemem jest nie tylko nadmierna prędkość, ale też jazda na zderzaku

Za kilka dni zaczynają się wakacje, czyli statystycznie najniebezpieczniejszy czas na drogach. Wśród głównych przyczyn takich zdarzeń na prostych odcinkach drogi są nadmierna prędkość i jazda na zderzaku. Zarządca autostrady A4 Katowice–Kraków w ramach kampanii „Nie zderzakuj. Posłuchaj. Jedź bezpiecznie” zwraca uwagę na zjawisko agresji na polskich drogach i przypomina, że bezpieczeństwo zaczyna się od osobistych decyzji kierowcy.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.