Wraz ze wzrostem cen standardowych nieruchomości rośnie zainteresowanie segmentem premium. Co 10. lokal w Polsce ma podwyższony standard

Segment mieszkań luksusowych w Polsce stanowi ok. 1 proc. rynku, a mieszkań o podwyższonym standardzie – do 10 proc. – wynika z szacunków firmy ThinkCo. Zdecydowana większość, bo 85 proc., ofert luksusowych apartamentów pochodzi z pięciu polskich miast – Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Krakowa i Gdyni. – Im droższe mieszkania na rynku standardowym, tym bardziej akceptowalne dla wielu nabywców jest zapłacenie jeszcze więcej za zakup mieszkania na rynku luksusowym – mówi Tomasz Bojęć, partner zarządzający ThinkCo.

– Chcieliśmy zrozumieć, jaka jest skala rynku nieruchomości premium, przyjrzeć mu się i zastanowić, jaki jest jego wpływ na polski rynek, jakie są zalety i wady, na ile może wpływać negatywnie i pozytywnie, jakie czynniki na niego rzutują. Wnioski z naszego raportu pokazały, że skala rynku jest mniejsza, niż się wielu ludzi spodziewa, natomiast jego wpływ jest niebagatelny i raczej pozytywny – mówi agencji Newseria Biznes Tomasz Bojęć.

Z raportu „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe” ThinkCo, przygotowanego przy współpracy z Otodom, NOHO Investment i Renters.pl, wynika, że łącznie w pięciu miastach w Polsce: Warszawie, Gdyni, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu znajduje się 85 proc. wszystkich luksusowych apartamentów. Najbardziej rozbudowanym rynkiem nieruchomości o podwyższonym standardzie i luksusowych jest Warszawa. W stolicy znajduje się 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz 31 proc. luksusowych apartamentów. Autorzy raportu wskazują, że segment mieszkań luksusowych w Polsce stanowi ok. 1 proc. rynku, a mieszkań o podwyższonym standardzie – do 10 proc. Z ogłoszeń sprzedaży może jednak płynąć mylne wrażenie, że segmenty te są znacznie większe.

– Większość ofert występujących na rynku, które używają określenia „luksusowe”, „apartament” czy „premium”, nadużywa tego określenia, w rzeczywistości nie spełniając podstawowych wymagań związanych z tym faktem – zauważa partner zarządzający ThinkCo. – Rynek premium to nie jest to, jak wyposażymy mieszkanie, jak je wyremontujemy, ale to, w jakich warunkach ono występuje, jak wygląda cały budynek, jaka jest jego skala, proporcje metrażu do liczby pokoi, jakie są udogodnienia w budynku czy w jakiej lokalizacji się on znajduje.

Na rynku nieruchomości nie ma jednego uniwersalnego pojęcia, które wyznacza segment premium. Najczęściej mieszkania tej klasy definiuje ich ograniczona podaż. Typowe dla niej są również przestronne apartamenty z wysokim sufitem usytuowane w wyjątkowych lokalizacjach i oferujące spektakularny widok z okna, a także dodatkowe usługi, m.in. concierge. Klienci są w stanie zapłacić więcej za wysoką jakość.

Segment premium obejmuje mieszkania, których cena za 1 mkw. jest o co najmniej 80 proc. wyższa względem średniej miejskiej. Im lepsza lokalizacja czy widok z okna, tym cena wyższa. Przykładowo wartość 1 mkw. lokali ze spektakularnym widokiem, położonych na co najmniej 15. piętrze jest wyceniania o 10 proc. powyżej średniej za mkw. dla całego segmentu. W przypadku, gdy mediana cen za mkw. pobliskich nieruchomości przekracza 20 tys. zł, wartość mieszkania premium jest wyceniana o przeciętnie 19 proc. więcej.

Z analizy ThinkCo wynika, że na zakup lokalu najczęściej decydują się osoby, które dzięki przypływowi gotówki są w stanie przenieść się do mieszkania o wyższym standardzie, często przy przynajmniej częściowym wsparciu kredytem. Od swojego nowego domu oczekują większego komfortu. Kolejna grupa klientów to zamożni obcokrajowcy, głównie Ukraińcy i Białorusini, którzy przez niestabilną sytuację w swoich krajach zamieszkali w Polsce i czują, że zostaną na dłużej. Ludzie sukcesu, przedsiębiorcy, osoby publiczne z bardzo zasobnym portfelem traktują nieruchomości jako wizytówkę. Przyciąga ich wyjątkowa lokalizacja, równie ważne są też komfort i elegancja.

– Im droższe są mieszkania na rynku standardowym, tym bardziej akceptowalne dla wielu nabywców jest zapłacenie jeszcze więcej za zakup mieszkania na rynku luksusowym. Skoro mają już dużo zapłacić za nieruchomość, to płacą jeszcze nieco więcej, ale za wyższy standard. Natomiast nie spodziewamy się tego, aby realnie skala tego rynku wzrosła drastycznie – ocenia Tomasz Bojęć.

W latach 2020–2023, w trudnych warunkach geopolitycznych i makroekonomicznych, apartamenty o najwyższym standardzie utrzymały lub podwyższyły swoją wartość. Cena za 1 mkw. w topowych lokalizacjach w Warszawie oscyluje w granicach 30–40 tys. zł, a w pojedynczych przypadkach ceny transakcyjne są jeszcze wyższe. Cytowani w raporcie analitycy Hamilton May przewidują, że w 2024 roku wartość nieruchomości luksusowych będzie rosła, choć wolniej niż w latach ubiegłych.

Raport KPMG „Rynek dóbr luksusowych w 2023 roku” podaje, że rynek luksusowych nieruchomości szybko się rozwija i wysokie ceny nie zniechęcają nabywców. W 2022 roku popyt przewyższał podaż. Szacuje się, że wartość rynku nieruchomości mieszkalnych premium i luksusowych w Polsce wyniosła 2,8 mld zł i wzrosła o 9 proc. w stosunku do 2021 roku.

– Również zainteresowanie najemców rośnie. Choć polski rynek najmu jest nadal w powijakach i uchodzi za substandard wobec mieszkalnictwa własnościowego, co wynika z naszych mechanizmów kulturowych, własnościowych. To też powoduje, że najemcy w naturalny sposób nie myślą o sobie w takiej kategorii, że mogliby wynajmować premium – wskazuje partner zarządzający ThinkCo.

Coraz więcej osób decyduje się też na wynajem luksusowych lokali, choć wciąż jest to stosunkowo niewielka grupa. Na najem częściej decydują się osoby, które nie lubią się przywiązywać do jednego miejsca. Niejednokrotnie posiadają nieruchomości, ale najem pozwala im mieszkać w miejscach o wyższym standardzie i lepszej lokalizacji.

– Ci bardziej świadomi najemcy to osoby, które widzą sens w tym, żeby wynająć mieszkanie za powiedzmy 10 tys. zł miesięcznie w sytuacji, w której koszt jego zakupu wyniósłby 4 czy 5 mln, co oznacza, że rata byłaby wyższa niż 10 tys., gdyby wzięły je w kredyt. Te pieniądze, które przeznaczyłyby na kredyt, przeznaczają na zakup na przykład mniejszych mieszkań na rynku standardowym, a jednocześnie samemu wynajmują droższe mieszkanie na rynku najmu luksusowego – tłumaczy ekspert.

Inną grupą są ekspaci, najczęściej specjaliści w międzynarodowych organizacjach, którzy w Polsce przebywają jedynie tymczasowo i mieszkają w nieruchomościach wynajmowanych przez pracodawcę. Atrakcyjne mieszkanie traktowane jest jako benefit pracowniczy.