Właściciele mieszkań obawiają się nierzetelnych najemców. Rynek najmu profesjonalizuje się bardzo powoli

Po dwucyfrowych wzrostach stawek najmu w dużych miastach z okresu dużego napływu uchodźców z Ukrainy rynek wpadł w stagnację. W I kwartale 2024 roku średnie ceny transakcyjne najmu spadły, a inwestycja w mieszkanie na wynajem nieco straciła na atrakcyjności. Na rozproszonym polskim rynku wciąż dominują indywidualni właściciele i problemem dla nich jest znalezienie rzetelnego lokatora. W razie konfliktu z najemcą wynajmujący zostaje bowiem na lata z zamrożonym majątkiem. Pomóc mogłyby arbitraże zamiast postępowań sądowych oraz dalsza profesjonalizacja rynku.

– Dzisiaj mamy sytuację stagnacji na rynku najmu. Czynsze nie rosną w tempie, jaki widzieliśmy na przykład w 2022 roku, kiedy wzrosty wynosiły 20–30 proc. Obecnie w większości miast czynsze stoją w miejscu, nawet są obniżane, łatwiej jest uzyskać rabat, dlatego że jest relatywnie dużo ofert najmu na rynku – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości FLTR.pl. – To się przekłada oczywiście na nastroje wynajmujących. Ci, którzy są na tym rynku co najmniej kilka lat dłużej niż pandemia, oceniają tę sytuację jako normalną, bo tak wyglądał rynek najmu – trzeba poczekać na najemcę, trzeba się trochę potargować i chwilę to zajmuje, zanim nasze mieszkanie zostanie wynajęte. Ci, którzy są na rynku dopiero od dwóch lat, mogą to oceniać jako recesję, kryzys, problem, bo oni doświadczyli tylko wzrostu czynszów, a tu nagle ceny nie rosną.

W I kwartale br. nadal rosła liczba mieszkań oferowanych na wynajem – wynika z opublikowanego w czerwcu przez NBP raportu „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce”. Było to m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w okresie boomu w latach 2020–2023, gdy wielu inwestorów decydowało się na zakupy mieszkań na wynajem. Poziom średnich, transakcyjnych stawek najmu mkw. mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media) zmalał w ujęciu kwartalnym we wszystkich grupach miast.

Opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem w I kwartale 2024 roku spadła. Na rynku warszawskim stopa kapitalizacji osiągnęła poziom 5,7 proc., co oznacza spadek o 0,4 pp. w porównaniu zarówno z I kwartałem ub.r., jak i kwartałem poprzednim. Jeszcze silniejsze spadki zaobserwowano na lokalnych rynkach sześciu kolejnych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław). Średni poziom stopy kapitalizacji wyniósł w tym wypadku 5,8 proc., po spadku o 0,8 pp. r/r i 0,5 pp. kw./kw. Z kolei w pozostałych miastach średni poziom kapitalizacji spadł o 0,6 pp. r/r i 0,2 pp. kw./kw. do poziomu 5,6 proc.

Inwestycja w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych, jednak na przykład jej opłacalność w porównaniu z inwestycją w 10-letnie obligacje skarbowe była ujemna. W przeciwieństwie do obu tych form oszczędzania czy inwestowania wynajem wiąże się ponadto dla właściciela z ryzykami, takimi jak brak płatności lub opóźnienia w płatnościach przez najemców, szkody w mieszkaniu, których wartość przekracza wysokość kaucji, oraz odmowa przez najemcę opuszczenia mieszkania.

– Problem z płatnościami najemców to jest odwieczne zjawisko na rynku nieruchomościowym. Dla większości osób, które inwestują w mieszkanie na wynajem, to nie jest problem zniechęcający, bo jest on rozwiązywany poprzez odpowiednie umowy, weryfikację najemców, kaucję czy profesjonalne zarządzanie. Natomiast tzw. Kowalskich, którzy mają jedno mieszkanie na wynajem, to już często zniechęca. Jak wynika z raportu „Moralność płatnicza najemców i najemczyń w Polsce”, 45 proc. najemców co najmniej raz w trakcie najmu nie zapłaciło na czas czynszu – mówi Jan Dziekoński.

Jak dodaje, polskie prawo przedkłada prawa najemcy nad prawa właścicieli, w efekcie odzyskanie lokalu na drodze sądowej poprzez komornika może zająć miesiące, a nawet lata.

– Teoretycznie warunki współpracy między właścicielami a najemcami są wyrównane, w praktyce prawo bardziej chroni najemców. Samo wyrzucenie z mieszkania to też nie jest czynność, którą sam właściciel może przeprowadzić, musi przejść przez kwestie sądowe. Zdecydowanie można byłoby zwiększyć podaż mieszkań, czyli dołączyć do tego rynku osoby, które obawiają się problemów związanych z najmem na rynku, poprzez wyrównanie uprawnień właścicieli i przede wszystkim możliwości zarządzania własnym majątkiem – ocenia ekspert.

Zgodnie z zapisem Kodeksu cywilnego, jeśli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W związku z powyższym zapisem właściciel nieruchomości powinien wezwać pisemnie lokatora do uregulowania zaległości za dwa nieopłacone miesiące. Jeśli wezwanie pisemne nie przyniesie oczekiwanego efektu, można skierować sprawę o zapłatę do sądu. Jest to też podstawa do tego, by móc wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Do usunięcia lokatora uprawniony jest wyłącznie komornik, który działa na podstawie prawomocnego wyrok sądu. Nawet jednak z takim wyrokiem w dłoni komornik nie może dokonać eksmisji nieuczciwego lokatora od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

– Wydaje mi się, że jeżeli chodzi o samą infrastrukturę prawną, to mamy narzędzia, które są w prawie zawarte: możliwość eksmisji najemcy, możliwość dochodzenia należności. Oczywiście można byłoby skrócić pewne terminy, czyli na przykład zamiast trzech miesięcy zaległości, które powodują, że mamy możliwość wezwania naszego najemcy do opuszczenia mieszkania, krótszy okres, bo najemca, który zna przepisy, może ten okres skutecznie wydłużać – wskazuje Jan Dziekoński. – Ale największym dzisiaj problemem, naszym zdaniem, jest przewlekłość procesów sądowych. Musimy przejść przez ścieżkę sądową, proces dochodzenia należności przez właściciela może trwać kilka lat. To, co przede wszystkim można byłoby usprawnić, to na przykład wprowadzenie arbitrażów, innych ścieżek postępowania.

Rozwiązaniem jest też postępująca profesjonalizacja rynku, choć w polskich warunkach następuje to bardzo powoli. Jak wynika z danych Eurostatu, w Polsce w wynajętych mieszkaniach rezyduje jedynie 12,8 proc. mieszkańców, przeważnie z konieczności, a nie z wyboru. Mniejszy odsetek występuje w Europie tylko w pięciu krajach naszego regionu: w Rumunii, na Słowacji, w Chorwacji, na Węgrzech i Litwie. Na niemal 14 mln zamieszkanych lokali w Polsce ponad milion jest wynajmowanych, a liczba ich właścicieli oceniana jest na ponad 800 tys.

– Rynek najmu profesjonalizuje się na wiele sposobów. Po pierwsze, coraz większy jest udział tak zwanego rynku PRS, czyli funduszy najmu instytucjonalnego, które budują mieszkania na wynajem i wprowadzają europejskie standardy wynajmu – mówi Piotr Pajda, założyciel simpl.rent. – Po drugie, wprowadzanych jest coraz więcej narzędzi zdigitalizowanych do obsługi tego najmu, żeby wszystkim było lepiej, zarówno stronie wynajmującego, jak i najemcy, narzędzia do podpisywania umów online, do weryfikacji najemców, zakupy ubezpieczeń online. Po trzecie, coraz większy jest udział firm profesjonalizujących się w zarządzaniu najmem, agencje nieruchomości, firmy zarządzające najmem, które też wprowadzają standardy i coraz częściej prywatni właściciele oddają te mieszkania takim firmom w zarządzanie.