Co dziesiąte biuro w Warszawie niewynajęte. Poprawa sytuacji spodziewana za kilka lat

Perspektywy dla warszawskiego rynku nieruchomości biurowych poprawiają się. Jeszcze w tym i przyszłym roku wskaźnik niewynajętej powierzchni może rosnąć, ale coraz większy popyt spowoduje, że najpóźniej w 2017 r. ten trend się odwróci. Branża oczekuje też końca spadków czynszów.

– Spodziewamy się, że wskaźnik pustostanów na warszawskim rynku biurowców jeszcze może w 2015 r. rosnąć. W tej chwili jest na poziomie około 13,5 proc., pewnie wzrośnie do 14-15 proc. w 2015 r., być może w 2016 r. jeszcze będzie dysproporcja między popytem a podażą. Natomiast już w 2017 r. eksperci rynku przewidują spadek podaży. Według nich przy dalej rosnącym popycie, który spowoduje obniżenie pustostanów, być może rynek zacznie wracać do równowagi – przewiduje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Marcin Juszczyk, członek zarządu Capital Park.

Obecnie wskaźnik pustostanów, czyli odsetek niewynajętej powierzchni biurowej, w Warszawie jest już na bardzo wysokim poziomie. W większości dużych europejskich miast wartość tego indeksu jest jednocyfrowa, choć nie brakuje również takich, gdzie pustostanów jest nawet więcej, np. w Rotterdamie jest ich ponad 20 proc.

Wzrost tego wskaźnika następuje stopniowo od kilku lat. Analitycy szacują, że w przyszłym roku może się zbliżyć – choć raczej nie przekroczyć – do rekordu z 2002 r., kiedy w Warszawie było ok. 17 proc. pustostanów. Jego wzrost napędza przede wszystkim rosnąca podaż powierzchni biurowej wynikająca z wielu nowych inwestycji. Juszczyk zwraca jednak uwagę na to, że na sile przybiera także popyt, bo poprawiająca się koniunktura skłania wiele firm do szukania nowych siedzib.

– Trzeba zauważyć, że rekordowo wysoki jest również popyt na powierzchnie najmu, napędzany przez dobrą formę polskiej gospodarki, spadające bezrobocie oraz to, że firmy poszukują nowych budynków, przenosząc się często ze starych budynków biurowych klasy B i C – tłumaczy Juszczyk.

Na razie pomimo wzrostu popyt nie dorównuje podaży, ale to ma się wkrótce zmienić. Sytuacja nie pozostaje bez wpływu na czynsze, które obecnie oscylują wokół 22-23 euro w śródmieściu i ok. 14-15 euro poza ścisłym centrum. Choć stawki za metr kwadratowy wciąż jeszcze spadają, Juszczyk przewiduje, że już wkrótce nastąpi odwrócenie tego trendu.

Rozwój infrastruktury wpływa również na zwiększenie atrakcyjności inwestycji biurowych w dzielnicach, gdzie dotychczas nie było takich nieruchomości. Juszczyk wymienia Wilanów, gdzie spółka realizuje budowę biurowca Royal Wilanów. Jego wartość ma rosnąć m.in. dzięki nowym drogom.

– Podpisaliśmy umowę z miastem dotyczącą wspólnej przebudowy drogi, która jest pomiędzy nowo otwartym ratuszem dzielnicy Wilanów a naszą inwestycją Royal Wilanów. Sąsiedzi czekają na pozwolenie na budowę sporej galerii handlowej. Prowadzony jest przetarg na wybór generalnego wykonawcy autostrady, południowej obwodnicy Warszawy, więc ta okolica bardzo dynamicznie się zmienia – tłumaczy Juszczyk.

Spółka liczy na dalszy wzrost wartości inwestycji w Wilanowie, bo opierają się na nich plany finansowe Capital Parku.

Deweloper planuje utworzyć dwa fundusze inwestycyjne zamknięte. Pierwszy z nich ruszy jeszcze w tym roku, a do jego portfela aktywów wniesionych zostanie dziewięć lub dziesięć już istniejących i przynoszących dochód inwestycji. Drugi ma ruszyć na przełomie 2015 i 2016 r. i obejmie właśnie projekt Royal Wilanów.

– Wierzymy, że długoterminowo jesteśmy w stanie tam wygenerować dużo większą wartość, dlatego jako Grupa Capital Park chcielibyśmy istotną część tego projektu zostawić w naszym portfelu. Inwestorom chcemy zaoferować około 50 proc. wartości aktywów netto w tym projekcie. Wierzymy, że ten projekt ma jeszcze spory potencjał budowania wartości – mówi Juszczyk.