Rośnie zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi w Polsce. Wpływa na to ich mniejsza dostępność i nowe możliwości inwestycyjne

Transakcje na rynku gruntów pod inwestycje w nieruchomości, czy to komercyjne, czy to mieszkaniowe, przyspieszają. Skraca się czas podejmowania decyzji przez kupujących, bo dostępnych terenów jest coraz mniej, za to przybywa zainteresowanych inwestorów. Rynek napędzają także segmenty alternatywne, jak prywatne akademiki czy mieszkania na wynajem, oraz coraz częstsze transakcje nabycia zdegradowanych terenów przemysłowych czy nierentownych obiektów handlowych. Rozwój rynku może zahamować jednak sytuacja polityczna i ekonomiczna na świecie i intensywne zmiany w prawie.

– Rynek gruntów inwestycyjnych przeżywa od kilku lat boom. Pojawiają się nowi inwestorzy z całego świata. Możemy mówić w ostatnich kilku miesiącach o nowym kapitale z Wysp Brytyjskich, gdzie bardzo zróżnicowany kapitał zaczyna się interesować zarówno terenami inwestycyjnymi, jak i produktami kapitałowymi, a także ze strony firm azjatyckich, chociaż w mniejszym stopniu – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Daniel Puchalski partner zarządzający Knight Frank. – Poza tymi inwestycjami cały czas deweloperzy mieszkaniowi, biurowi, ale także magazynowi bardzo aktywnie poszukują dla siebie interesujących terenów. Przy tym nie należy zapominać o nowych rynkach, jak mieszkania na wynajem czy profesjonalne akademiki.

W 2019 roku pojawiły się na rynku m.in. nowe fundusze z kapitałem azjatyckim, węgierskim i niemieckim, a najwięcej zakupów dokonano przede wszystkim w segmentach biurowym i logistycznym. Minione 12 miesięcy to kolejny okres historycznie najlepszych wyników na rynku inwestycyjnym w Polsce. Łączna wartość wolumenu transakcji przekroczyła rekordową wielkość 7,6 mld euro i była o 5 proc. wyższa niż w 2018 roku (7,2 mld euro) – wynika z raportu firmy Knight Frank podsumowującego miniony rok  i prognozującego rozwój rynku w 2020 roku.

– Można zaobserwować, że transakcje są obsługiwane znacznie szybciej przez kupujących. Na pewno w niektórych przypadkach firmy deweloperskie podejmują świadomą decyzję, że są w stanie ponieść większe ryzyko, ale oczywiście wynika to ze zmniejszającej się dostępności terenów inwestycyjnych – informuje Daniel Puchalski. – Podaż w zasadzie dzisiaj jest w 60–70 proc. oparta właściwie nie o greenfields, zwykłe tereny inwestycyjne bez zabudowy, tylko o nieruchomości zabytkowe, czy po starych fabrykach. Często są to tereny o innej funkcji, przy czym nie mówimy o przebudowach, tylko o całkowitych rozbiórkach i uruchamianiu kompletnie nowych projektów inwestycyjnych.

W przypadku rewitalizacji zabytkowych zabudowań, która wymaga współpracy z konserwatorem zabytków, proces inwestycyjny z reguły jest wydłużony i bardziej kosztowny. Jednak często takie tereny zlokalizowane są w bardzo atrakcyjnych miejscach, niedaleko centrów miast, w ich wyniku powstają także oryginalne obiekty, zazwyczaj typu mixed-used, czyli łączące w sobie funkcje biurowe i hotelowe, mieszkaniowe, rozrywkowe i handlowe. Ponadto są to zwykle tereny uzbrojone.

Przykładem takiej inwestycji w 2019 roku była m.in. działka położona w bezpośrednim sąsiedztwie Europejskiego Centrum Solidarności w Gdańsku, którą nabył lokalny deweloper Euro Styl. Projekt zakłada mieszaną zabudowę tego terenu i połączenie różnych sektorów z przewagą budynków o funkcji mieszkaniowej. W Warszawie z kolei austriacki Immofinanz opracował dla swojego kompleksu biurowego Empark nową, wielofunkcyjną koncepcję, mającą na celu zaspokojenie rosnącego popytu na nieruchomości mieszkaniowe na terenie Służewca Przemysłowego. Część kompleksu biurowego została sprzedana do Echo Investment, który zakłada tam realizację funkcji mieszkaniowej.

– Na razie rynek ma się dobrze, natomiast należy pamiętać o zagrożeniach. Zawsze wyzwaniem jest to, co się dzieje na świecie, w polityce, ekonomii Jest nim także niska dostępność gruntów inwestycyjnych. Co prawda rynek produktu kapitałowego jest rosnący, ale jednak stosunkowo niewielki w porównaniu do potrzeb – wskazuje partner zarządzający Knight Frank. – Zawsze dużym zagrożeniem są procedury, polityka, które mogą wpłynąć negatywnie w taki sposób, że dłużej będą się odbywały procesy inwestycyjne, uzyskiwanie odpowiednich zgód, a może nawet i same transakcje, bo każdy rok przynosi nam jakieś nowości, zmiany legislacyjne i na to inwestor musi być przygotowany.

Dodatkową zachętą do rozruszania rynku było uchwalone półtora roku temu w trybie specustawy tzw. lex deweloper. Chodziło o pobudzenie inwestycji mieszkaniowych poprzez przyspieszenie procedur uzyskiwania pozwolenia na budowę w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, a w niektórych wypadkach także na terenach o innym przeznaczeniu niż te przewidziane w planie. Na razie liczba takich inwestycji stanowi ułamek procenta realizowanych budów i udaje się je uzyskać głównie w mniejszych miejscowościach. Część spraw kończy się w sądach, gdzie stronami są deweloper i samorząd.

– Coraz częściej słyszymy, że są takie lokalizacje, gdzie zgody są uzyskiwane. Oczywiście trzeba pamiętać, żeby to było rozsądnie prowadzone. Nie jestem zwolennikiem, a wręcz przeciwnikiem tego, żeby te zgody wydawać zawsze, wszędzie i w każdych warunkach, nawet w kontrowersyjnych miejscach – zastrzega Daniel Puchalski. – Są takie miejsca, które wręcz wymagają tego, żeby nie budować tam biur, tylko mieszkania, choćby żeby uaktywnić trochę lokalizację, albo wręcz po prostu nie nadaje się ta lokalizacja pod taki cel. Wierzymy, że to jednak wpłynie pozytywnie i poprawi jakość pracy inwestorów.