Ubywa niewynajętej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Rekordowy popyt

Rozwój gospodarczy oraz e-commerce napędzają popyt na nieruchomości magazynowo-przemysłowe. W I kwartale wyniósł 625 tys. mkw., z czego ponad 390 tys. mkw. stanowiły nowe umowy najmu. Był to wynik o ponad jedną czwartą lepszy niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Znacząco zmniejszyła się liczba pustostanów. Dlatego na rynku przybywa inwestycji spekulacyjnych, czyli bez z góry podpisanych umów najmu.

– I kwartał był bardzo dobry dla rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych – ocenia w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Renata Osiecka, partner zarządzający w firmie doradczej Axi Immo. – Rzeczą charakterystyczną dla tego okresu było wchłonięcie dotychczas pustych powierzchni. Nowa podaż zagospodarowała nadwyżkę podaży nad popytem.

Według ostatniego raportu specjalizującej się w analizie rynku powierzchni komercyjnych firmy Axi Immo podczas pierwszych trzech miesięcy roku popyt na nieruchomości komercyjne (brutto) wyniósł 625 tys. mkw., z czego ponad połowę (390 tys. mkw.) stanowiły nowe umowy najmu. Na rynku pojawiło się 280 tys. mkw. nowej powierzchni, co powiększyło łączną powierzchnię do 9,1 mln mkw.

W strukturze najemców przeważali operatorzy logistyczni, choć widoczna była również wzmożona aktywność klientów związanych z branżą DiY (Do it Yourself, głównie markety budowlane), meblarską oraz sektora motoryzacyjnego. We wszystkich tych branżach istotną część zapotrzebowania generował rozwój internetowych kanałów dystrybucji (e-commerce).

– Na pewno koniunktura i ogólna kondycja przemysłu to kluczowe czynniki przyczyniające się do rozwoju rynku powierzchni magazynowych – tłumaczy Renata Osiecka. – W ostatnim kwartale popyt wynikał głównie ze zwiększenia eksportu oraz obsługi nowego rynku e-commerce, który rozwija się bardzo intensywnie.

Zdaniem Renaty Osieckiej charakterystycznym zjawiskiem było zagospodarowanie na podstawie nowych umów powierzchni dotychczas pustych. Obecnie poziom pustostanów wynosi 5,7 proc., co na rynku nieruchomości magazynowo-przemysłowych jest bardzo niską wartością.

– To powoduje, że decyzje inwestorów i deweloperów są na tak dla projektów spekulacyjnych, odnotowujemy nowe projekty spekulacyjne, co pokazuje, że kondycja rynku magazynowego poprawia się – mówi Osiecka.

Jak wynika z raportu Axi Immo największy spadek miał miejsce w Piotrkowie Trybunalskim, gdzie pod koniec 2014 roku udział niewynajętej powierzchni wynosił 14,2 proc. i spadł poniżej 5 proc. Na tamtejszym rynku brakuje przede wszystkim modułów o powierzchni większej niż 10 tys. mkw. W kolejnych miesiącach nieznacznego wzrostu pustostanów specjaliści Axi Immo spodziewają się we Wrocławiu, gdzie ponad 40 proc. realizowanych obecnie projektów stanowi właśnie powierzchnia spekulacyjna (aktualnie bez najemcy).

– Oczekujemy, że ten rok będzie bardzo interesujący i rekordowy – prognozuje Renata Osiecka. – Na rynku mamy do czynienia z dużą liczbą nowych umów najmu i rozszerzeń starych, co oznacza, że najemcy dobierają powierzchnie, rozwijają swoje biznesy i powiększają produkcję. To bardzo pozytywny trend.

Tego rodzaju ekspansje w pierwszym kwartale stanowiły około 15 proc. popytu. Ogólnie jednak w analizowanym okresie najaktywniejsze były dojrzałe rynki oraz mniejsze regiony, takie jak Rzeszów czy Szczecin. Największym zainteresowaniem cieszyły się nieruchomości w Polsce Centralnej, gdzie popyt wyniósł 152 tys. mkw. Podobny wolumen transakcji odnotowano również w okolicach Warszawy (120 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (95 tys. mkw.). Najwięcej nowych umów zostało zawartych w Poznaniu (74 tys. mkw.). 

– Obserwujemy wreszcie wyrównanie popytu na rynku inwestycyjnym z popytem w sektorze najmu – uważa Renata Osiecka. – Do tej pory mieliśmy dużą przestrzeń, ale mało najemców, inwestorzy byli bardzo skłonni kupować magazynowe projekty inwestycyjne, stopy kapitalizacji od zeszłego roku skompresowały się o 100 punktów bazowych. Rynek najemców dopiero teraz zaczyna doganiać inwestycyjny, co stwarza dosyć zdrową sytuację.