Sprawy spadkowe. Czym różni się umowa darowizny od umowy dożywocia?

Zdarza się, że senior, już za życia, chce uregulować sprawy spadkowe i przekazać nieruchomość jednemu z dzieci, wnuków albo osobie niespokrewnionej np. przyjacielowi, czy sąsiadowi. W polskim prawie są dwa sposoby, które umożliwiają taką operację: umowa darowizny i umowa dożywocia. Obie umowy są uregulowane przez kodeks cywilny. O różnicach pomiędzy nimi, ale również o zaletach i wadach każdego rozwiązania mówi Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Umowa darowizny (uregulowana w art. 888 i nast. kodeksu cywilnego) jest jednym z najczęściej wybieranych rozwiązań, gdy senior chce przekazać swoje mieszkanie lub dom komuś z rodziny lub osobie niespokrewnionej. Darowizna polega na bezpłatnym przekazaniu nieruchomości przez właściciela na rzecz obdarowanego. Co ważne, darczyńcą oraz obdarowanym może być każdy. Aby umowa darowizny była ważna musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Istotne jest to, że taka umowa wiąże się nie tylko z tzw. uprawnieniem, ale również obowiązkiem. Przypuśćmy, że po podpisaniu umowy darowizny i przekazaniu majątku sytuacja darczyńcy pogorszy się i popadnie on w niedostatek. W tej sytuacji obdarowany będzie miał obowiązek wspierać  darczyńcę a jego pomoc materialna będzie musiała odpowiadać wartości przekazanej wcześniej darowizny. Obdarowany będzie mógł „uwolnić” się od niesienia pomocy jedynie poprzez zwrot darowizny albo kwoty, która będzie jej odpowiadała.

Jakie są plusy i minusy umowy darowizny?

Zaletą jest na pewno szybka procedura. Podpisanie umowy darowizny wymaga wizyty u notariusza, sporządzenia aktu notarialnego oraz odpowiednich zapisów w księdze wieczystej nieruchomości. W odróżnieniu od umowy dożywocia w umowie darowizny nie uwzględnia się świadczeń wzajemnych, a to oznacza, że senior, który przekazuje np. wnukowi mieszkanie nie wymaga od niego żadnych świadczeń w zamian (np. opieki lub comiesięcznej renty). To może być korzystne dla obu stron, jeśli mają do siebie zaufanie. Senior, po dokonaniu darowizny, traci jednak prawo własności mieszkania, a co za tym idzie prawo do zamieszkiwania w nim. W przypadku nieporozumień senior może być postawiony w niekomfortowej sytuacji. Trzeba tu podkreślić, że odwołanie darowizny jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy obdarowany dopuści się rażącej niewdzięczności wobec darczyńcy). Takie działanie należy jednak udowodnić przed sądem, co może być skomplikowane i czasochłonne. Na koniec warto zaznaczyć, że darowiznę na rzecz spadkobiercy zaliczamy, co do zasady, do tzw. schedy spadkowej (chyba że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna została dokonana ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia). A to oznacza, że obdarowany wnuk może otrzymać później mniejszy spadek po darczyńcy.

Umowa dożywocia ma więcej zastosowań

Umowa dożywocia (uregulowana w art. 908 i nast. kodeksu cywilnego) jest drugą opcją, którą może rozważyć senior. Na mocy tej umowy właściciel nieruchomości (np. domu lub mieszkania) może przekazać ją konkretnej osobie lub instytucji w zamian za świadczenia pieniężne (dożywotnie utrzymanie) albo opiekę. Umowa dożywocia jest stosowana m.in. przez fundusze hipoteczne, które w zamian za przekazanie prawa własności do nieruchomości wypłacają seniorom (dożywotnio) świadczenia pieniężne w określonej kwocie. Takie wypłaty emeryci dostają co miesiąc. Podobną umowę może podpisać również senior np. z wnukiem, a świadczeniem może być dożywotnia opieka nad seniorem np. zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, światła, prądu, opału, a także pielęgnowanie w chorobie. Warto pamiętać, że umowa dożywocia musi być zawarta w formie aktu notarialnego. O ile w przypadku umowy darowizny obowiązek był nałożony tylko na darczyńcę (seniora) o tyle w przypadku umowy dożywocia obowiązki mają obie strony umowy, także nabywca nieruchomości.  

Zalety i wady umowy dożywocia

Jedną z największych zalet umowy dożywocia jest lepsze zabezpieczenie interesów seniora. Dlaczego? Bo zobowiązuje nabywcę nieruchomości do zapewnienia dożywotnikowi mieszkania, wyżywienia, opieki lub innych świadczeń wpisanych do kontraktu. W przypadku umów dożywocia zawieranych pomiędzy funduszami hipotecznymi a seniorami nabywca zobowiązuje się do wypłaty comiesięcznych świadczeń pieniężnych, ale w kontrakcie znajduje się również tzw. służebność osobista mieszkania. Na mocy tych przepisów senior ma pewność, że będzie mógł mieszkać w swoim mieszkaniu dożywotnio. Wadą umowy dożywocia (niezależnie od tego, czy emeryt podpisuje ją z instytucją czy z osobą prywatną) jest fakt, że traci prawo własności do nieruchomości. Podobnie zresztą jak w przypadku umowy darowizny.

Warto dostrzec też wady umowy dożywocia z punktu widzenia nabywcy np. wnuka. Taka osoba zobowiązuje się do zapewnienia świadczeń na rzecz seniora, opiekowania się nim, pielęgnowania itd. Dla osoby prywatnej utrzymanie w mocy takich zobowiązań przez kilka lub kilkadziesiąt lat może być dużym wyzwaniem, a nawet obciążeniem. Również finansowym.