Umowa o dożywocie z prywaciarzem? To może być pułapka

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ostatnich latach seniorzy podpisywali ok. 16 tys. umów o dożywocie rocznie. Umowy te dotyczyły nieruchomości rolnych i nierolniczych. Na mocy takich kontraktów emeryci przekazywali prawo własności do nieruchomości w zamian za opiekę lub świadczenia pieniężne. Komu przekazywali? Głównie prywaciarzom: znajomym i nieznajomym, czasem komuś z rodziny. Umowy o dożywocie podpisywane z prywaciarzami stanowią 99 proc. całego rynku, a kontrakty zawierane z funduszami hipotecznymi tylko 1 proc. Profesjonalna branża ostrzega, że podpisanie umowy o dożywocie z prywaciarzem może słono kosztować.

Seniorzy nie są zdecydowani z kim podpisaliby (hipotetycznie) umowę o dożywocie, by w zamian za nieruchomość otrzymywać środki pieniężne. Fundusz Hipoteczny DOM przeprowadził badanie opinii, w którym zapytał o zdanie 600 seniorów.[1] Emeryci odpowiadali pół na pół: 44 proc. stwierdziło, że z firmą, a 43 proc. że z osobą prywatną. Pozostali nie mieli zdania.

Ci, którzy twierdzili, że umowa z profesjonalną firmą jest lepsza wskazywali, że taki kontrakt jest zawarty zgodnie z literą prawa (43 proc.), daje bezpieczeństwo (32 proc.), gwarantuje większą stabilność, a co za tym idzie wypłacanie świadczeń przez dłuższy okres czasu (17 proc.).

Emeryci, którzy uważali, że lepsza jest umowa z osobą prywatną twierdzili, że ktoś kogo już znamy budzi po prostu większe zaufanie (54 proc.). Byli też przekonani, że ktoś znajomy zapewni im wyższe świadczenia, lepsze warunki i na dodatek bez prowizji (28 proc.). Co ciekawe, dla seniorów ważne były również dodatkowe świadczenia, które mogłyby zapewnić im osoby prywatne. Nie chodziło o opiekę, ale chociażby o sprzątanie, czyli codzienną wyrękę od domowych obowiązków (6 proc.).

– Większość emerytów biorących udział w badaniu w ogóle nie dostrzegała, że umowa podpisana z osobą prywatną może pozbawić ich mieszkania, doprowadzić do problemów finansowych lub spowodować, że zostaną bez dachu nad głową. To zrozumiałe, że ufa się sąsiadce, koleżance lub komuś kto przynosi do domu zakupy. Nie kwestionujemy również tego, że intencje tzw. „przyjaciela domu” bywają dobre. Warto jednak pamiętać, że renta dożywotnia to zobowiązanie na lata i mamy tu na myśli nie kilka, lecz kilkadziesiąt lat, podczas których miesiąc w miesiąc trzeba spełniać na rzecz seniora obiecane w umowie świadczenia. Osoba prywatna nie zawsze jest w stanie unieść takie zobowiązanie, zwłaszcza że sama może stracić pracę lub rozchorować się. Oddzielną kategorię stanowią zwykli oszuści, dla których liczy się niewiedza osób starszych – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Z kim podpisać umowę o dożywocie?

Po pierwsze – procedura, dokumenty i wycena nieruchomości

Proces podpisania umowy z funduszem hipotecznym jest wieloetapowy i trwa czasem kilka miesięcy. Fundusz najpierw dokonuje wstępnej wyceny nieruchomości, później przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy, a następnie podpisuje z seniorem umowę przedwstępną oraz zbiera wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Co ważne, zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana - powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z wyceną nieruchomości. Umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Do oszacowania wysokości świadczeń wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Takich kompetencji nie posiadają osoby prywatne. W przypadku umów zawieranych z prywaciarzami wiele elementów powyższego procesu w ogóle nie ma miejsca albo jest przeprowadzana nieprawidłowo. Zdarza się, że wysokość świadczenia jest skalkulowana niewłaściwie, co powoduje, że po jakimś czasie seniorzy nie otrzymują swoich świadczeń, albo dostają je, ale w zaniżonej, niepełnej wysokości.

Po drugie – zapisy w umowie i jej konstrukcja

Przypomnijmy, że renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie z funduszem znajduje się szereg zapisów gwarantujących seniorowi bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Przykładowo – jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd. W umowach z osobami prywatnymi często brakuje zapisów dotyczących służebności osobistej mieszkania. W przypadku niewywiązywania się z postanowień umowy i zaniechaniu obowiązków – trzeba pamiętać, że te obowiązki nie zawsze są wymienione w umowach z „prywaciarzami”, dlatego trudno egzekwować później swoje prawa przed sądem.

Po trzecie – wysokość świadczeń

Często słyszy się, że osoby prywatne, które zaoferowały seniorom świadczenia w zamian za prawo własności do nieruchomości, proponowały wyższą kwotę aniżeli fundusze hipoteczne. Trzeba pamiętać, że wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. Co ważne - wysokość świadczeń jest wpisywana do umowy z funduszem. W przypadku umów z osobami indywidualnymi często strony „umawiają się” ustnie jaki będzie zakres świadczeń lub ich wysokość w pieniądzu, ale do umowy wpisują wartość zaniżoną – później trudno wyegzekwować świadczenia, które nie są regulowane ani w terminie ani w wysokości, którą się ustaliło.

Po czwarte – gwarancja dotrzymania umowy w długiej perspektywie czasu

Wysokość wypłacanych świadczeń jest ważna, ale jeszcze ważniejsza jest gwarancja ich wypłacania aż do śmierci. Fundusze hipoteczne wypłacają świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy senior będzie żył 5, 10, czy 25 lat. To zobowiązanie, którego osoby prywatne mogą nie unieść, zwłaszcza w tak długiej perspektywie czasu. Warto nadmienić, że największe fundusze w Polsce wypłacają regularnie świadczenia od kilkunastu lat.

[1] Badanie opinii przeprowadzone w marcu 2019 roku przez Fundusz Hipoteczny DOM. N=600. Badano osoby 65+.