Newsy

Domy do 70 mkw. bez formalności tylko na dużych działkach. Zmiany w prawie budowlanym mogą się okazać mało atrakcyjne dla inwestorów i prowadzić do nadużyć

2021-09-07  |  06:15
Mówi:Wiktor Kotiuk
Funkcja:radca prawny, partner zarządzający
Firma:Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni
  • MP4
  • Budowa domów do 70 mkw. bez konieczności pozwolenia na budowę to jeden z priorytetowych projektów zaplanowanych do uchwalenia w ramach programu Polski Ład. Aby zapobiec samowolom budowlanym i powstawaniu osiedli małych domów na jednej działce, rząd chce wprowadzić rozwiązanie, aby jeden dom przypadał na działkę o powierzchni co najmniej 1000 mkw. – Beneficjentów tego systemu nie będzie zbyt wielu z uwagi na obecne ceny gruntów – przewiduje Wiktor Kotiuk, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

    Projektowana nowelizacja prawa budowlanego umożliwi budowę domów do 70 mkw. powierzchni bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy

    Ta nowelizacja w praktyce niewiele zmieni, bo już dzisiaj zgodnie z przepisami istnieje możliwość budowy domów jednorodzinnych o nieograniczonym metrażu na tzw. system zgłoszenia, czyli bez pozwolenia na budowę. Różnica między tymi dwoma systemami polega na tym, że według obecnie obowiązujących przepisów trzeba mieć projekt, prowadzić dziennik budowy i zapewnić nadzór kierownika budowy,  czyli osoby, która posiada kompetencje i doświadczenie budowlane oraz która pilnuje, aby dom został wybudowany zgodnie z normami budowlanymi – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk. – Wydaje się, że procedura, która już obowiązuje przy rozpoczęciu budowy, nie powinna być upraszczana. Jeżeli taki obowiązek zostanie wyłączony w nowych przepisach, niestety może się okazać, że budynki będą powstawać w sposób niewłaściwy.

    Jak podkreśla, nowe propozycje wydają się być mało atrakcyjne z tego względu, iż zgodnie z projektem przepisów jeden budynek może powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw.

    – Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw. powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Ponadto projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (...), czyli m.in z zachowaniem odpowiednich odległości od granic działki gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany – czytamy w ocenie skutków regulacji przygotowanej przez resort rozwoju.

    Zdaniem radcy prawnego niektóre zapisy mogą też stwarzać pole do nadużyć. To m.in. propozycja, by w przypadku domków letniskowych, rekreacyjnych wymagana powierzchnia działki była o połowę mniejsza (500 mkw.).

    Dzisiaj przepisy pozwalają na zmianę przeznaczenia takiego budynku, czyli budynek może zostać wybudowany jako budynek rekreacyjny, a następnie na skutek przeprowadzenia odpowiedniej procedury może stać się budynkiem mieszkalnym – mówi Wiktor Kotiuk. – Przepisy po prostu powinny ograniczać możliwość zmiany przeznaczenia, a także budowy w sposób, który de facto powoduje powstawanie większych budynków niż przewiduje metraż zawarty w ustawie.

    Ryzyko powstawania takich budynków wiąże się z budową tzw. bliźniaków.

    – Istnieje możliwość, która do dzisiaj jest bardzo często wykorzystywana, że będą powstawać domy w zabudowie bliźniaczej jeden przy drugim, na dwóch działkach i będą sprzedawane jednemu podmiotowi jako dwa oddzielne budynki, a de facto będą stanowiły jedną całość. Czyli będzie to bardzo łatwe obejście przepisów, aby wybudować bez formalności dom o powierzchni nawet 140 mkw. – tłumaczy radca prawny.

    Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że popyt na nieruchomości – mimo zawirowań spowodowanych pandemią koronawirusa – jest wciąż wysoki. W 2020 roku podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości (lokali i działek), nieznacznie więcej niż rok wcześniej (o 0,4 proc.). Ale w porównaniu z 2019 rokiem największy wzrost liczby aktów notarialnych wystąpił w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (o 17,1 proc.). Co więcej, cena tych nieruchomości również wzrosła. Wartość wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w 2020 roku wynosiła niecałe 34,5 mld zł, co oznacza wzrost 40,7 proc. w porównaniu z 2019 rokiem.

    Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, na które powołuje się ministerstwo rozwoju, w ubiegłym roku wydano ok. 106,5 tys. pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przyjęto 1,9 tys. zgłoszeń budowy takich budynków, a oddano ich ok. 97,7 tys. W pierwszej połowie 2021 roku rozpoczęto budowę 144,6 tys. mieszkań, czyli o 44,6 proc. więcej niż przed rokiem. W tym inwestorzy indywidualni odpowiadali za 54,3 tys. rozpoczętych inwestycji – o 22,3 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2020 roku. 40-proc. wzrosty GUS odnotował również w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia (171,5 tys., z czego inwestorzy indywidualni – 60,4 tys., wzrost o prawie 29 proc.). Na razie nic więc nie wskazuje na to, aby budownictwo mieszkaniowe w Polsce ulegało spowolnieniu czy choćby stagnacji. 

    Czytaj także

    Kalendarium

    Więcej ważnych informacji

    Jedynka Newserii

    Jedynka Newserii

    Bankowość

    Coraz mniej kredytów bankowych płynie do polskiej gospodarki. Przed sektorem duże wyzwania związane z finansowaniem strategicznych projektów

    Polskie przedsiębiorstwa w coraz mniejszym stopniu finansują się kredytem bankowym, zwłaszcza w porównaniu z rosnącym PKB. Powoduje to wysoką nadpłynność sektora bankowego. Deregulacja mogłaby pomóc w skróceniu drogi firm do finansowania bankowego, zwłaszcza że Polskę czekają ogromne wydatki na transformację energetyczną i obronność. Sektor ma bardzo dobre wyniki finansowe, co powoduje, że politycy patrzą w stronę jego zysków. Ryzyko prawne, jakim wciąż są kredyty frankowe, pociąga za sobą brak zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów.

    Firma

    Bezrobocie może zacząć rosnąć. Ochłodzenie odczuwane szczególnie w branży budowlanej i automotive

    W Polsce od kilku lat stopa bezrobocia utrzymuje się poniżej 6 proc., a według metodologii unijnej jest o połowę niższa i jedna z najniższych w Unii. Pracownicy przywykli już, że sytuacja na rynku pracy jest dla nich korzystna. Jednak zaczynają się pojawiać pierwsze niepokojące sygnały zwiastujące możliwą zmianę trendu. Część branż ucierpiała np. z powodu spowolnienia w Niemczech, inne rozważają wybór innej niż Polska lokalizacji ze względu na wysokie koszty pracy czy energii. Na razie ogromnym wyzwaniem pozostaje aktywizacja osób biernych zawodowo.

    Ochrona środowiska

    Rozwój sztucznej inteligencji drastycznie zwiększa zapotrzebowanie na energię. Rozwiązaniem są zrównoważone centra danych

    Centra danych to jeden z dynamicznie rozwijających się, ale przy tym energochłonnych sektorów gospodarki. Prognozy PMR wskazują, że do 2030 roku operatorzy w Polsce będą dysponować centrami danych o mocy przekraczającej 500 MW, co oznacza, że wzrośnie ona ponad trzykrotnie względem 2024 roku. Przyspieszona cyfryzacja i dynamiczny rozwój sztucznej inteligencji sprawiają, że w ciągu kilku następnych lat zużycie energii elektrycznej w centrach danych tylko w Europie wzrośnie o 66 proc. Dlatego coraz więcej firm sięga po zrównoważone rozwiązania i energię pochodzącą ze źródeł odnawialnych.

    Partner serwisu

    Instytut Monitorowania Mediów

    Szkolenia

    Akademia Newserii

    Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.