Newsy

Domy do 70 mkw. bez formalności tylko na dużych działkach. Zmiany w prawie budowlanym mogą się okazać mało atrakcyjne dla inwestorów i prowadzić do nadużyć

2021-09-07  |  06:15
Mówi:Wiktor Kotiuk
Funkcja:radca prawny, partner zarządzający
Firma:Kancelaria Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni

Budowa domów do 70 mkw. bez konieczności pozwolenia na budowę to jeden z priorytetowych projektów zaplanowanych do uchwalenia w ramach programu Polski Ład. Aby zapobiec samowolom budowlanym i powstawaniu osiedli małych domów na jednej działce, rząd chce wprowadzić rozwiązanie, aby jeden dom przypadał na działkę o powierzchni co najmniej 1000 mkw. – Beneficjentów tego systemu nie będzie zbyt wielu z uwagi na obecne ceny gruntów – przewiduje Wiktor Kotiuk, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Projektowana nowelizacja prawa budowlanego umożliwi budowę domów do 70 mkw. powierzchni bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy

Ta nowelizacja w praktyce niewiele zmieni, bo już dzisiaj zgodnie z przepisami istnieje możliwość budowy domów jednorodzinnych o nieograniczonym metrażu na tzw. system zgłoszenia, czyli bez pozwolenia na budowę. Różnica między tymi dwoma systemami polega na tym, że według obecnie obowiązujących przepisów trzeba mieć projekt, prowadzić dziennik budowy i zapewnić nadzór kierownika budowy,  czyli osoby, która posiada kompetencje i doświadczenie budowlane oraz która pilnuje, aby dom został wybudowany zgodnie z normami budowlanymi – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk. – Wydaje się, że procedura, która już obowiązuje przy rozpoczęciu budowy, nie powinna być upraszczana. Jeżeli taki obowiązek zostanie wyłączony w nowych przepisach, niestety może się okazać, że budynki będą powstawać w sposób niewłaściwy.

Jak podkreśla, nowe propozycje wydają się być mało atrakcyjne z tego względu, iż zgodnie z projektem przepisów jeden budynek może powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw.

– Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw. powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Ponadto projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (...), czyli m.in z zachowaniem odpowiednich odległości od granic działki gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany – czytamy w ocenie skutków regulacji przygotowanej przez resort rozwoju.

Zdaniem radcy prawnego niektóre zapisy mogą też stwarzać pole do nadużyć. To m.in. propozycja, by w przypadku domków letniskowych, rekreacyjnych wymagana powierzchnia działki była o połowę mniejsza (500 mkw.).

Dzisiaj przepisy pozwalają na zmianę przeznaczenia takiego budynku, czyli budynek może zostać wybudowany jako budynek rekreacyjny, a następnie na skutek przeprowadzenia odpowiedniej procedury może stać się budynkiem mieszkalnym – mówi Wiktor Kotiuk. – Przepisy po prostu powinny ograniczać możliwość zmiany przeznaczenia, a także budowy w sposób, który de facto powoduje powstawanie większych budynków niż przewiduje metraż zawarty w ustawie.

Ryzyko powstawania takich budynków wiąże się z budową tzw. bliźniaków.

– Istnieje możliwość, która do dzisiaj jest bardzo często wykorzystywana, że będą powstawać domy w zabudowie bliźniaczej jeden przy drugim, na dwóch działkach i będą sprzedawane jednemu podmiotowi jako dwa oddzielne budynki, a de facto będą stanowiły jedną całość. Czyli będzie to bardzo łatwe obejście przepisów, aby wybudować bez formalności dom o powierzchni nawet 140 mkw. – tłumaczy radca prawny.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że popyt na nieruchomości – mimo zawirowań spowodowanych pandemią koronawirusa – jest wciąż wysoki. W 2020 roku podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości (lokali i działek), nieznacznie więcej niż rok wcześniej (o 0,4 proc.). Ale w porównaniu z 2019 rokiem największy wzrost liczby aktów notarialnych wystąpił w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (o 17,1 proc.). Co więcej, cena tych nieruchomości również wzrosła. Wartość wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w 2020 roku wynosiła niecałe 34,5 mld zł, co oznacza wzrost 40,7 proc. w porównaniu z 2019 rokiem.

Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, na które powołuje się ministerstwo rozwoju, w ubiegłym roku wydano ok. 106,5 tys. pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przyjęto 1,9 tys. zgłoszeń budowy takich budynków, a oddano ich ok. 97,7 tys. W pierwszej połowie 2021 roku rozpoczęto budowę 144,6 tys. mieszkań, czyli o 44,6 proc. więcej niż przed rokiem. W tym inwestorzy indywidualni odpowiadali za 54,3 tys. rozpoczętych inwestycji – o 22,3 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2020 roku. 40-proc. wzrosty GUS odnotował również w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia (171,5 tys., z czego inwestorzy indywidualni – 60,4 tys., wzrost o prawie 29 proc.). Na razie nic więc nie wskazuje na to, aby budownictwo mieszkaniowe w Polsce ulegało spowolnieniu czy choćby stagnacji. 

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Konsument

Pośrednicy rynku nieruchomości spodziewają się spowolnienia w branży. To jednak nie oznacza spadków cen

Nastroje pośredników nieruchomości wciąż są optymistyczne, ale nieco mniej niż po trzech kwartałach 2021 roku – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online.pl. Powodem spadku nastrojów jest seria podwyżek stóp procentowych, która będzie schładzać rozgrzany do czerwoności rynek nieruchomości, wpływając przede wszystkim na mniejszą zdolność kredytową Polaków. Pośrednicy spodziewają się schłodzenia w każdym segmencie rynku. To jednak nie musi oznaczać spadku cen nieruchomości.

Bankowość

Potrzeby pożyczkowe Polaków coraz większe. Rośnie też liczba nadmiernie zadłużonych pożyczkobiorców

Dane KRD pokazują, że nadmierne zadłużenie u kilku wierzycieli to problem dotyczący ok. 590 tys. Polaków, których łączny dług sięga prawie 22 mld zł. Multidłużnicy często zaciągają kolejne zobowiązania, żeby spłacić poprzednie. Widać to także w statystykach programu oddłużeniowego Ulga od Długu. – Nasi klienci mają średnio siedem pożyczek u sześciu wierzycieli na kwotę około 50 tys. zł. Często znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej, głównie ze względu na chorobę, utratę pracy – mówi Sylwia Pawlina, rzeczniczka prasowa programu. Organizatorzy programu pod koniec listopada ub.r. trafili na listę ostrzeżeń Komisji Nadzoru Finansowego, ale – jak podkreślają – sytuacja jest przede wszystkim wynikiem nieuczciwej walki rynkowej ze strony firm pożyczkowych, które po pandemicznym zastoju właśnie wróciły do okresu żniw.

Media i PR

Influencerzy stają się autorytetami, szczególnie dla młodych. 74 proc. obserwujących podejmuje działania za ich namową

Badania pokazują, że influencerzy mają pozytywny wpływ na nastrój swoich fanów, skłaniają do zmiany przyzwyczajeń, odwiedzania polecanych miejsc lub zakupu określonych produktów. 21 mln Polaków śledzi co najmniej jednego influencera, a trzech na czterech ulega jego wpływom. – Influencer marketing jest najszybciej rosnącym obszarem marketingu ze względu na swoją skuteczność biznesową. Pozwala dotrzeć do wybranej bardzo precyzyjnie grupy docelowej – mówi dr Mateusz Grzesiak, psycholog, wykładowca i konsultant. Influencerzy stają się autorytetami, szczególnie dla młodych ludzi, którzy oprócz wskazówek w zakresie konsumpcji i stylu życia widzą w tym także atrakcyjny zawód dla siebie samych.

Farmacja

Rośnie liczba kobiet chorujących na raka płuca. To pierwsza przyczyna zgonów nowotworowych wśród kobiet

– Płuca nie bolą, więc nowotwór płuca może rozwijać się całkowicie bezobjawowo. Dlatego osoby z grupy ryzyka – czyli po 55. roku życia, które od 20 lat palą co najmniej paczkę papierosów dziennie albo rzuciły palenie w ciągu ostatnich 15 lat – powinny wykonać badania profilaktyczne – podkreśla prof. Tadeusz Orłowski, kierownik Kliniki Chirurgii w Instytucie Gruźlicy i Chorób Płuc w Warszawie. Takim podstawowym badaniem jest niskodawkowa tomografia komputerowa, a w Polsce – jako jednym z dwóch krajów Europy – od roku trwa ogólnokrajowy, przesiewowy program wykrywania raka płuca. Do badań – lub odwiedzin u pulmonologa – powinien skłonić zwłaszcza przewlekły, długotrwały kaszel. Dlatego w Polsce prowadzona jest akcja „Kaszel ma znaczenie!”, której celem jest zwrócenie szerokiej uwagi na przyczyny i objawy raka płuca skłaniające chorego i jego najbliższych do włączenia pomarańczowego światła ostrzegawczego.