35 proc. gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania nawet na kredyt. Pomóc może wsparcie budownictwa społecznego i uwolnienie gruntów pod zabudowę

W Polsce co roku oddaje się do użytku ok. 200 tys. mieszkań, co oznacza, że w ciągu dekady teoretycznie potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa mogłyby zostać zaspokojone. Jednak większość lokali budują deweloperzy na sprzedaż, a 35 proc. gospodarstw domowych nie stać na zakup nawet za pomocą kredytu. Jednocześnie ta grupa zarabia za dużo, by korzystać z mieszkania socjalnego i komunalnego. Zdaniem prof. Bartłomieja Marony z UEK zmniejszeniu skali problemu zaradzić może wyłącznie większa skala budownictwa społecznego zamiast wspierania kolejnymi programami zaciągania kredytów.

– Problem luki mieszkaniowej dotyczy tych gospodarstw domowych, które z jednej strony nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku, czyli ich wynagrodzenia są zbyt małe, żeby zaciągnąć kredyt bądź wynająć mieszkanie, z drugiej strony mają za wysokie dochody, żeby korzystać z mieszkania socjalnego i komunalnego – przypomina w rozmowie z agencją informacyjną Newseria dr hab. Bartłomiej Marona, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie. – Z szacunków wynika, że ta luka wynosi mniej więcej 35 proc., to jest bardzo dużo, natomiast, co jest optymistyczne, ta luka zmniejsza się z roku na rok. Na pewno nie jesteśmy w stanie jej zasypać i rozwiązać problemu bez większej intensywności działań państwa w zakresie TBS-ów czy generalnie budownictwa społecznego.

Między styczniem a kwietniem 2025 roku oddano do użytku ponad 62 tys. mieszkań, o 3,3 proc. mniej niż przed rokiem. W tej grupie ponad jedną trzecią stanowiło budownictwo indywidualne, a ponad 60 proc. mieszkania na sprzedaż lub wynajem, czyli deweloperskie (głównie na sprzedaż, na wynajem przeznaczono 331 lokali z blisko 38 tys.). Mieszkań spółdzielczych oddano 210, a wybudowanych w ramach budownictwa społecznego czynszowego – 991. I choć oznacza to wzrost wobec analogicznego okresu 2024 roku odpowiednio o 76,5 oraz 21,3 proc., to wciąż jest to ułamek całego rynku, nieadekwatny do potrzeb społeczeństwa. Ponadto niemal o połowę zmniejszyła się liczba mieszkań oddanych do użytku w ramach budownictwa komunalnego. Zdaniem ekonomisty w rozwiązaniu problemu pomóc by mogły działania propodażowe, w tym wsparcie budownictwa społecznego, zamiast generowania dodatkowego popytu poprzez tańsze kredyty, co w długim czasie podwyższa ceny i powoduje, że dostęp do mieszkania jest ograniczony.

– Znajdujemy się w momencie dość niekorzystnym z punktu widzenia wskaźnika dostępności mieszkaniowej, czyli relacja pomiędzy dochodami a cenami mieszkań jest stosunkowo niekorzystna, gdybyśmy spojrzeli na ostatnie dwa–trzy lata, natomiast w dłuższym horyzoncie czasowym ta dostępność jednak się zwiększała. Właśnie tutaj mamy do czynienia z przykładem nieadekwatnego programu mieszkaniowego, który wdrożony dwa lata temu pompował ceny mieszkań, doprowadzając do tego, że te wskaźniki wyglądają tak, jak wyglądają – zaznacza prof. UEK.

Mowa o Bezpiecznym Kredycie 2 proc., który został wprowadzony w 2023 roku przez rząd Mateusza Morawieckiego. Działał on przez kilka miesięcy i zakładał dopłaty państwa do rat kredytu mieszkaniowego tak, by przez 10 lat oprocentowanie pożyczki dla kredytobiorcy wynosiło jedynie 2 proc. Program spotkał się z ogromnym zainteresowaniem i w efekcie wywindował ceny mieszkań. Według danych ze stycznia 2024 roku z programu skorzystało 82,5 tys. osób, co oznaczało 59,6 tys. udzielonych kredytów i 24,2 mld zł akcji kredytowej, czyli około połowy akcji kredytowej w drugim półroczu 2023 roku. Z danych NBP wynika, że wskutek funkcjonowania programu ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły najmocniej od 2007 roku. Między lipcem 2023 a czerwcem  2024 roku ceny w siedmiu największych miastach w Polsce urosły według wskazań tzw. indeksu hedonicznego o 19,2 proc. Na rynku pierwotnym ceny poszły w górę o 20,4 proc. wobec wzrostu o niespełna 5 proc. rok wcześniej.

– Drugim komponentem dostępności mieszkaniowej w kontekście zakupu jest kredyt i w sytuacji wysokiej inflacji, wysokich stóp procentowych kredyt jest drogi, najdroższy w Unii Europejskiej. Natomiast też widzę pewnego rodzaju światełko w tunelu w kontekście polityki makroekonomicznej, monetarnej – jest tendencja do obniżania się inflacji, zatem obniżania się stóp procentowych, w kolejnej fazie obniżania WIBOR-u i zwiększenia dostępności kredytowej – mówi prof. Bartłomiej Marona.

Jak podkreśla, programy mieszkaniowe powinny być skierowane raczej w stronę propodażową, w tym wsparcie budownictwa społecznego, a w mniejszym stopniu na generowanie dodatkowego popytu, który w długim czasie podwyższa ceny i powoduje, że dostęp do mieszkania jest ograniczony.

– Nie chodzi o to, żeby mieszkanie posiadać na własność, z punktu widzenia polityki mieszkaniowej państwa chodzi o to, żeby wszyscy obywatele mogli i mieli warunki do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych – wskazuje ekspert. – Dlatego tak ważne jest budownictwo społeczne, które jest narzędziem w wielu rozwiniętych krajach świata: Azji, Europy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Barierą dla sektora komunalnego i społecznego, podobnie zresztą jak dla deweloperów, jest ograniczony zasób gruntów.

– Na tę chwilę w takich miastach jak Kraków nie ma areałów, w które można by zainwestować. Jest pewnego rodzaju perspektywa uwolnienia tych terenów w kontekście ostatniej zmiany w ustawie o planowaniu przestrzennym i narzuconym obowiązku wprowadzenia planów ogólnych – wskazuje prof. Bartłomiej Marona.

Jesienią 2023 roku weszła w życie znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zobligowała gminy do sporządzenia planów ogólnych – nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę i sporządzanych wyłącznie w formie cyfrowej. Dokument ten w znacznej mierze zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które zgodnie z niedawną nowelą stracą moc najpóźniej 1 lipca 2026 roku.

– Dodatkową bolączką sektora komunalnego i społecznego, która niekoniecznie występuje w sektorze prywatnym, są oczywiście pieniądze na wsparcie budownictwa. Te pieniądze pojawiają się w obecnych deklaracjach rządu, możemy się spodziewać 2 mld zł na sektor budownictwa społecznego. Mam nadzieję, że te pieniądze zostaną wykorzystane przez samorządy na powstanie nowej substancji mieszkaniowej bądź remonty aktualnych pustostanów mieszkaniowych – mówi prof. UEK.