Na razie brak rozstrzygnięć w sprawie rozszerzenia ustawy „lex deweloper”. Nowe przepisy miały ułatwić budowanie mieszkań na terenach po biurach i centrach handlowych

Specustawa mieszkaniowa, która miała być odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy, do tej pory nie wpłynęła znacząco na wzrost liczby mieszkań. Dopiero teraz, po kilku latach jej obowiązywania, zarówno inwestorzy, jak i samorządy powoli zaczęły się do niej przekonywać. – W tej chwili znów jest o niej głośno z powodu tzw. ustawy deregulacyjnej, która jest procedowana w Sejmie i w zamyśle ma rozszerzyć zastosowanie „lex deweloper” zgodnie z trendem zielonych miast – mówi adwokat Marek Wojnar. Zmiany zakładają, że inwestycje mieszkaniowe będą mogły powstawać szybciej i sprawniej nie tylko na terenach poprzemysłowych, lecz także na gruntach po centrach handlowych i biurowcach. Przyszłość projektowanych zmian stoi jednak pod znakiem zapytania po tym, gdy Senat odrzucił w całości ustawę deregulacyjną.

Przyjęta w 2018 roku specustawa mieszkaniowa, potocznie nazywana „lex deweloper”, miała z założenia ułatwić pozyskiwanie terenów pod zabudowę i usprawnić proces wydawania decyzji administracyjnych, aby przyspieszyć rozwój inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji im towarzyszących, takich jak m.in. drogi publiczne, obiekty kulturalne, przedszkola czy szkoły.

– Ustawa „lex deweloper” w założeniach rządu miała być sposobem na zminimalizowanie w Polsce kryzysu mieszkaniowego, przełamywanie barier administracyjnych w procesie inwestycyjnym. Cechowały ją trzy elementy: po pierwsze – konieczność uzgodnienia planu inwestycji z radą gminy, po drugie – dość szczególny pomysł, jakim jest inwestycja towarzysząca, czyli koncepcja, za pomocą której inwestor powinien przekonać radę gminy do realizacji swojego pomysłu, i po trzecie – i chyba najważniejsze – ta ustawa pozwalała przełamywać bariery w postaci dość sztywnych planów zagospodarowania przestrzennego – mówi agencji Newseria Biznes Marek Wojnar, adwokat i partner zarządzający w kancelarii act BSWW legal & tax.

Realizacja inwestycji mieszkaniowej powinna być zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tworzenie MPZP to jednak żmudny proces, który potrafi ciągnąć się latami. Dlatego też największą zmianą wprowadzoną w „lex deweloper” była możliwość zrealizowania takiej inwestycji niezależnie od ustaleń MPZP bądź w przypadku jego braku – pod warunkiem jednak, że nie jest ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ustawodawca przewidział też istotny wyjątek, tzn. inwestycja może być niezgodna ze studium, o ile jest realizowana na terenach poprzemysłowych, powojskowych, kolejowych, pocztowych. Słowem: na terenach zdegradowanych, możliwych do zrewitalizowania.

– Możliwość realizacji inwestycji niezależnie od MPZP była wielkim atutem, ale jednocześnie okazała się też wielką słabością tej ustawy, ponieważ wzbudziło to obawy o rozwój patodeweloperki, stawianie inwestycji w miejscach do tego nieprzeznaczonych, inwestycji niepodobających się sąsiadom i ludziom dookoła – mówi adwokat.

Nowe przepisy wzbudziły niechęć samorządów, zwłaszcza dużych miast. Wiele gmin zdecydowało się na przyjęcie uchwał o lokalnych standardach lokalizacyjnych dla inwestycji mieszkaniowych, żeby nałożyć na deweloperów bardziej rygorystyczne wymagania aniżeli te zawarte w specustawie mieszkaniowej.

– To spowodowało, że w niektórych lokalizacjach ta ustawa w zasadzie przestała działać, np. w Krakowie w ogóle nie było takich projektów. Niektóre z nich budziły też protesty i sprzeciw sąsiadów – znane są dwa takie przykłady inwestycji w Łodzi, które zostały zastopowane właśnie z tego powodu. Jednym słowem: to, co miało stanowić o sile tej ustawy, jednocześnie budziło obawy i w efekcie spowodowało, że ma ona zastosowanie w dość ograniczonym stopniu – mówi Marek Wojnar.

Dlatego specustawa mieszkaniowa jak dotąd nie wpłynęła znacząco na przyspieszenie takich inwestycji. Dopiero teraz, po kilku latach jej obowiązywania, zarówno inwestorzy, jak i samorządy zaczęły się do niej powoli przekonywać. „Lex deweloper” jest z założenia aktem tymczasowym, który w założeniu ma obowiązywać przez 10 lat i wygaśnie z końcem grudnia 2028 roku.

– „Lex deweloper” zyskuje na znaczeniu i budzi coraz większe zainteresowanie, a powód jest prosty – dość ograniczona podaż gruntów nadających się pod inwestycje mieszkaniowe. Dlatego deweloperzy w coraz większym stopniu próbują korzystać z dobrodziejstw tej ustawy. Znamy już pozytywnie zakończone procesy na południu Polski, w Katowicach, Chorzowie, gdzie rady gminy podjęły odpowiednie uchwały. Deweloper uzgodnił z radą gminy takie warunki, które przekonały radnych do tego, aby podjąć uchwałę, „przełamać” miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i stworzyć inwestycję mieszkaniową tam, gdzie – zgodnie z wcześniej obowiązującymi przepisami – taka inwestycja nie mogłaby powstać – mówi partner zarządzający w kancelarii act BSWW legal & tax.

W Chorzowie na mocy „lex deweloper” powstanie inwestycja mieszkaniowa w sąsiedztwie Parku Śląskiego, na zaniedbanym terenie po byłym Ośrodku Postępu Technicznego. Oprócz mieszkań będą tam również punkty usługowe, szkoła podstawowa, a także strefy zieleni. Z kolei w Katowicach radni zgodzili się niedawno na budowę osiedla mieszkaniowego na gruntach dawnej Huty Baildon przy ulicy Brackiej.

– Teraz o „lex deweloper” znowu jest głośno z powodu innej ustawy, która jest procedowana w Sejmie. To tzw. ustawa deregulacyjna, która ingeruje w wiele innych aktów prawnych pod hasłem zmniejszenia obciążeń administracyjnych. W zamyśle ma ona rozszerzyć zastosowanie „lex deweloper” zgodnie ze światowymi trendami, które dotyczą m.in. zielonych miast – wyjaśnia partner zarządzający w kancelarii ekspert.

W tzw. ustawie deregulacyjnej ustawodawca proponuje m.in. rozszerzenie „lex deweloper” tak, aby umożliwić realizację inwestycji mieszkaniowych – wbrew zapisom studium zagospodarowania – także na zdegradowanych terenach po centrach handlowych bądź kompleksach biurowych. W myśl nowych przepisów osiedla będzie można też stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. Ten pomysł podoba się zwłaszcza deweloperom, dla których jedną z największych bolączek jest w tej chwili brak gruntów pod zabudowę.

– To jest trend, który zaczął się w Londynie i Rotterdamie, gdzie zaczęto przerabiać centra handlowe na apartamenty mieszkaniowe. Ze względu na to, że zmienianie MPZP w takich miejscach jak np. warszawski „Mordor” idzie bardzo powoli, pomyślano o rozwiązaniu, które pozwoli w przyspieszonym trybie realizować inwestycje deweloperskie na terenach, które pozostały właśnie po centrach handlowych i starych biurowcach – mówi Marek Wojnar.

Jednocześnie tzw. ustawa deregulacyjna ma wprowadzić inne rozwiązanie, które jest mocno krytykowane przez rynek. Chodzi o minimalną liczbę miejsc parkingowych w inwestycji mieszkaniowej – ma ona wynosić co najmniej 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal.

– Takie kryterium jest powszechnie krytykowane, ponieważ nie jest zgodne z trendami proekologicznymi, które polegają na tym, że ograniczamy liczbę samochodów wjeżdżających do centrów miast. Stąd też naturalne jest raczej zmniejszanie liczby miejsc parkingowych – mówi Marek Wojnar. – Z drugiej strony trzeba pamiętać, że to minimum miejsc parkingowych spowoduje wzrost kosztów inwestycji. Według różnych wyliczeń będzie to pomiędzy 70 a 100 tys. zł w przeliczeniu na jedno mieszkanie, czyli dość sporo, uwzględniwszy to, że ustawa miała umożliwić tworzenie mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach. Tymczasem w tym trybie obronią się raczej inwestycje butikowe, a nie te bardziej powszechne, z większą liczbą mieszkań, adresowane właśnie do grup o umiarkowanych dochodach. Dlatego też trwa dyskusja, czy ta proponowana zmiana jest zasadna w świetle celów tej ustawy.

Przyszłość proponowanych zmian stoi jednak pod znakiem zapytania. 22 lutego br. Senat zagłosował bowiem za odrzuceniem w całości ustawy deregulacyjnej, która wprowadzała szereg istotnych zmian w wielu różnych obszarach, m.in. zmiany w podatku od spadku i darowizn. Kolejny etap to powrót do Sejmu, ale nie wiadomo, czy i kiedy to nastąpi.