Domy do 70 mkw. bez formalności tylko na dużych działkach. Zmiany w prawie budowlanym mogą się okazać mało atrakcyjne dla inwestorów i prowadzić do nadużyć

Budowa domów do 70 mkw. bez konieczności pozwolenia na budowę to jeden z priorytetowych projektów zaplanowanych do uchwalenia w ramach programu Polski Ład. Aby zapobiec samowolom budowlanym i powstawaniu osiedli małych domów na jednej działce, rząd chce wprowadzić rozwiązanie, aby jeden dom przypadał na działkę o powierzchni co najmniej 1000 mkw. – Beneficjentów tego systemu nie będzie zbyt wielu z uwagi na obecne ceny gruntów – przewiduje Wiktor Kotiuk, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.

Projektowana nowelizacja prawa budowlanego umożliwi budowę domów do 70 mkw. powierzchni bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy

– Ta nowelizacja w praktyce niewiele zmieni, bo już dzisiaj zgodnie z przepisami istnieje możliwość budowy domów jednorodzinnych o nieograniczonym metrażu na tzw. system zgłoszenia, czyli bez pozwolenia na budowę. Różnica między tymi dwoma systemami polega na tym, że według obecnie obowiązujących przepisów trzeba mieć projekt, prowadzić dziennik budowy i zapewnić nadzór kierownika budowy,  czyli osoby, która posiada kompetencje i doświadczenie budowlane oraz która pilnuje, aby dom został wybudowany zgodnie z normami budowlanymi – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk. – Wydaje się, że procedura, która już obowiązuje przy rozpoczęciu budowy, nie powinna być upraszczana. Jeżeli taki obowiązek zostanie wyłączony w nowych przepisach, niestety może się okazać, że budynki będą powstawać w sposób niewłaściwy.

Jak podkreśla, nowe propozycje wydają się być mało atrakcyjne z tego względu, iż zgodnie z projektem przepisów jeden budynek może powstać na działce o powierzchni co najmniej 1000 mkw.

– Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 mkw. powierzchni działki ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli. Ponadto projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (...), czyli m.in z zachowaniem odpowiednich odległości od granic działki gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany – czytamy w ocenie skutków regulacji przygotowanej przez resort rozwoju.

Zdaniem radcy prawnego niektóre zapisy mogą też stwarzać pole do nadużyć. To m.in. propozycja, by w przypadku domków letniskowych, rekreacyjnych wymagana powierzchnia działki była o połowę mniejsza (500 mkw.).

– Dzisiaj przepisy pozwalają na zmianę przeznaczenia takiego budynku, czyli budynek może zostać wybudowany jako budynek rekreacyjny, a następnie na skutek przeprowadzenia odpowiedniej procedury może stać się budynkiem mieszkalnym – mówi Wiktor Kotiuk. – Przepisy po prostu powinny ograniczać możliwość zmiany przeznaczenia, a także budowy w sposób, który de facto powoduje powstawanie większych budynków niż przewiduje metraż zawarty w ustawie.

Ryzyko powstawania takich budynków wiąże się z budową tzw. bliźniaków.

– Istnieje możliwość, która do dzisiaj jest bardzo często wykorzystywana, że będą powstawać domy w zabudowie bliźniaczej jeden przy drugim, na dwóch działkach i będą sprzedawane jednemu podmiotowi jako dwa oddzielne budynki, a de facto będą stanowiły jedną całość. Czyli będzie to bardzo łatwe obejście przepisów, aby wybudować bez formalności dom o powierzchni nawet 140 mkw. – tłumaczy radca prawny.

Dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że popyt na nieruchomości – mimo zawirowań spowodowanych pandemią koronawirusa – jest wciąż wysoki. W 2020 roku podpisano 564,3 tys. aktów notarialnych dotyczących sprzedaży nieruchomości (lokali i działek), nieznacznie więcej niż rok wcześniej (o 0,4 proc.). Ale w porównaniu z 2019 rokiem największy wzrost liczby aktów notarialnych wystąpił w przypadku sprzedaży działek niezabudowanych (o 17,1 proc.). Co więcej, cena tych nieruchomości również wzrosła. Wartość wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych w 2020 roku wynosiła niecałe 34,5 mld zł, co oznacza wzrost 40,7 proc. w porównaniu z 2019 rokiem.

Według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, na które powołuje się ministerstwo rozwoju, w ubiegłym roku wydano ok. 106,5 tys. pozwoleń na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych, przyjęto 1,9 tys. zgłoszeń budowy takich budynków, a oddano ich ok. 97,7 tys. W pierwszej połowie 2021 roku rozpoczęto budowę 144,6 tys. mieszkań, czyli o 44,6 proc. więcej niż przed rokiem. W tym inwestorzy indywidualni odpowiadali za 54,3 tys. rozpoczętych inwestycji – o 22,3 proc. więcej niż w pierwszej połowie 2020 roku. 40-proc. wzrosty GUS odnotował również w liczbie mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia (171,5 tys., z czego inwestorzy indywidualni – 60,4 tys., wzrost o prawie 29 proc.). Na razie nic więc nie wskazuje na to, aby budownictwo mieszkaniowe w Polsce ulegało spowolnieniu czy choćby stagnacji.