Mówi: | Jan Dziekoński |
Funkcja: | analityk rynku nieruchomości |
Firma: | założyciel FLTR.pl |
Polacy coraz częściej decydują się na najem mieszkania nie z konieczności, lecz z wyboru. Popyt na tym rynku napędzają teraz głównie imigranci ekonomiczni
Wraz ze zbliżaniem się kolejnego roku akademickiego rośnie popyt na mieszkania do wynajmu przez studentów. Jednak rynek dynamicznie się zmienia i już nie tylko młodzi ludzie szukają lokum na wynajem. Wiele rodzin woli wynajmować mieszkanie, zamiast je kupować, ze względu na możliwość zmiany wraz ze zmianą miejsca pracy lub potrzeb, niższe koszty oraz wybór standardu i lokalizacji. Zwłaszcza że ceny najmu zaczęły się stabilizować, a w niektórych ośrodkach nawet spadać. Poważną siłę stanowią imigranci zarobkowi.
– Z najmu korzysta około 1,3 mln gospodarstw domowych w Polsce. To jest prawie 10 proc. wszystkich Polaków, ale też imigrantów. Kiedyś rynek był zdominowany przede wszystkim przez młode osoby, często studentów, dzisiaj mamy tam miks różnych osób, bo zarówno starsze osoby, które po prostu w ten sposób korzystają z nieruchomości, mamy oczywiście studentów, ale jest ich coraz mniej. Największą grupą najemców są imigranci ekonomiczni i także od zeszłego roku uchodźcy, chociaż ta grupa też powoli się kurczy – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel FLTR.pl.
Presja na rynek najmu zmalała nie tylko przez odpływ części Ukraińców, ale też przez ułatwienia w dostępie do kredytów i rządowy program Bezpieczny kredyt 2 proc. To skłoniło część najemców do poszukiwania własnego M na rynku pierwotnym lub wtórnym. Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że w ciągu pierwszych sześciu tygodni trwania programu wnioski o hipotekę tego typu złożyło 29 tys. osób. Do tego czasu podpisano 2021 umów na łączną kwotę prawie 730 mln zł.
– Długoterminowo głównym czynnikiem zasilającym rynek najmu są imigranci ekonomiczni, przyjeżdżający do Polski uzupełniać nasz rynek pracy. Ten popyt prawdopodobnie będzie rósł, ale jednocześnie podaż w ostatnich latach też bardzo dynamicznie rosła. Dużo osób prywatnych inwestowało w mieszkanie na wynajem, pojawiły się fundusze inwestycyjne inwestujące też w ten obszar – mówi Jan Dziekoński. – Zwłaszcza w ciągu ostatniego roku, kiedy po dużym napływie uchodźców popyt chwilowo wyhamował, podaż zaczęła przeważać. W efekcie czynsze już nie rosną tak dynamicznie, one stoją w miejscu albo nawet spadają.
Jak wynika z danych NBP, jeszcze w I kwartale 2023 roku można było zaobserwować kontynuację wzrostowego trendu stawek najmu, choć w grupie sześciu największych miast bez Warszawy (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) już nastąpiła nieznaczna jego korekta. Z raportu Expandera i portalu Rentier.io wynika, że między styczniem a czerwcem 2023 roku ceny najmu spadły m.in. we Wrocławiu (o 6 proc.), Bydgoszczy (o 4 proc.), Toruniu (o 3 proc.), Częstochowie (o 2 proc.) czy Katowicach, Łodzi, Warszawie i Rzeszowie (po 1 proc.). Minimalnie taniej zrobiło się też w Lublinie i Białymstoku. W II kwartale ceny spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem średniej wielkości (-3,1 proc. kw./kw.) i dużych mieszkań (-3 proc. kw./kw.). Przyczyną jest znacząca podaż przy kurczącym się popycie.
– Cena najmu, gdyby wziąć średnią statystyczną, jest dzisiaj niższa niż kupno mieszkania na kredyt, więc można powiedzieć, że jest tani, ale oczywiście nie można wszystkiego uprościć. Są takie miasta, gdzie tania kawalerka czy tani pokój będzie relatywnie drogi i będzie dużo ważył w budżecie danej osoby – mówi analityk rynku nieruchomości. – Są takie miejsca, gdzie duże mieszkanie czy nawet dom są znacznie tańsze do wynajęcia niż do kupna, więc to zależy. Co do zasady dzisiaj, ze względu na drogie kredyty, jednak to najem jest tańszy, chyba że możemy skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt, w którym dzięki dopłatom rządowym efektywnie zakup staje się tańszy.
W 2022 roku problemem było to, że oferta mieszkań na wynajem była wykupiona do tego stopnia, że brakowało dla chętnych lokali nawet w dużych miastach. Dziś liczba mieszkań w ofercie jest około dwa razy większa niż w kwietniu 2022 roku – wynika z danych Unirepo przytaczanych przez HREIT.
– Najemcy przypuszczalnie przez najbliższy rok albo nawet dwa lata pewnie będą zwyciężali w typowej walce z wynajmującymi, bo podaż faktycznie będzie trochę wyższa niż popyt. To będzie dobry moment do wynajęcia fajnego mieszkania być może na dłuższy czas lub do uzyskania korzystniejszej ceny najmu – wskazuje założyciel FLTR.pl. – W dłuższym terminie można oczekiwać, że popyt będzie dalej rósł, bo coraz więcej będzie u nas migrantów, coraz więcej osób będzie też chciało korzystać z najmu ze względu na elastyczność tej formy mieszkania, natomiast podaż, mamy nadzieję, że też będzie rosła równolegle, żeby czynsze nie rosły.
Analityk zwraca uwagę na zmiany jakościowe, jakie zachodzą na rynku najmu nieruchomości. Wiele osób wynajmuje obecnie mieszkanie nie z przymusu spowodowanego niemożnością nabycia własnego lokum, lecz z wyboru. Wynajmowane mieszkanie łatwiej zmienić wraz ze zmianą pracy, często łatwiej też znaleźć nieruchomość odpowiadającą potrzebom danego gospodarstwa domowego na rynku najmu niż sprzedaży. To pociąga za sobą pewne konsekwencje. Osoby, dla których najem jest sposobem na poprawę standardu życia, oczekują wysokiego standardu zarówno samego mieszkania, jak i profesjonalizmu ze strony wynajmującego.
– Dzisiaj najem to dla wielu osób nie jest tylko konieczność, to jest po prostu życiowa decyzja. Wolę elastyczność, wolę fajny standard mieszkania, bo taniej jest wynająć mieszkanie w fajnej lokalizacji w wysokim standardzie, niż je kupić. Część osób decyduje się na to świadomie, ale z drugiej strony też ma pewne oczekiwania, standard, jakość wykończenia mieszkania, jakość umowy, współpracy z wynajmującym – wyjaśnia Jan Dziekoński. – Z drugiej strony mamy takie zmiany jak profesjonalni wynajmujący czy fundusze PRS, które oferując bardziej zaawansowane produkty, nie dyskryminując najemców, zawierając bardzo symetryczne umowy najmu, dając usługi dodane, wytaczają konkurencję wobec przysłowiowych Kowalskich, którzy wynajmują mniej profesjonalnie. Więc jestem przekonany, że ten rynek będzie się profesjonalizował i jakość oferty będzie coraz lepsza.
Analitycy w raporcie ThinkCo „Najem 2030. Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” również prognozują profesjonalizację rynku w ciągu następnych kilku lat. 98 proc. z nich jest zdania, że zaangażowanie podmiotów instytucjonalnych w najem będzie nieproporcjonalnie duże i pozytywnie wpłynie na profesjonalizację sektora. Przyczyni się do tego prawdopodobnie również wprowadzenie do polskiego porządku prawnego tzw. REIT-ów, które umożliwią jednostkom lokowanie kapitału w funduszach inwestujących w mieszkania na wynajem. Jednocześnie ankietowani eksperci oceniają (60 proc. wskazań), że do 2030 roku stopniowo będzie słabnąć presja na posiadanie własnego mieszkania. Mają na to wpływ nie tylko wysokie ceny nieruchomości i koszty kredytu, lecz również zachodzące zmiany demograficzne. Coraz więcej jest jednoosobowych gospodarstw domowych, ponieważ Polacy później i rzadziej decydują się na zawieranie małżeństw oraz wychowywanie dzieci. To zmniejsza presję na wiązanie się z jednym miejscem czy budowanie majątku dla swoich potomków, a tym samym skłania ich do rynku najmu.
Czytaj także
- 2024-08-22: Lato to szczyt sezonu remontowego. Wakacyjne modernizacje znacznie częściej dotyczą mieszkań niż domów
- 2024-08-21: Prawie połowie najemców zdarzyły się opóźnienia w czynszu. Co 10. zwlekał co najmniej miesiąc
- 2024-07-25: Polscy producenci gier coraz mocniej obecni na zagranicznych rynkach. Wykorzystanie nowych technologii, w tym sztucznej inteligencji, może zwiększyć ich konkurencyjność
- 2024-07-22: Polskie wybrzeże przyciąga coraz więcej turystów z zagranicy. Apartamenty nad morzem wracają do łask inwestorów
- 2024-07-11: Farmaceuci z coraz większą rolą w opiece zdrowotnej. Apteki zasilają budżet olbrzymią kwotą [DEPESZA]
- 2024-07-15: Rynek znów wierzy w obniżki stóp w USA po wakacjach, w Polsce się na nie nie zanosi. To zwiastuje umocnienie złotego, osłabienie dolara i wzrost cen złota
- 2024-07-19: Investors TFI: Hossa na giełdach nie skończy się przed 2026 rokiem. Wszystko będzie zależeć od trendu na Wall Street
- 2024-07-03: Na rynku kapitałowym brakuje indywidualnych inwestorów. Nowe regulacje UE mają pobudzić ich zaangażowanie
- 2024-07-02: Cudzoziemcy odgrywają coraz większą rolę na polskim rynku pracy. Firmy wciąż obawiają się skomplikowanych i długotrwałych procedur
- 2024-07-16: Handel odczuwa kryzys demograficzny. Pracownicy zagraniczni i automatyzacja sposobem na niedobór kadr
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-innowacje.png)
Jedynka Newserii
![](/files/11111/n-lifestyle.png)
Bankowość
![](https://www.newseria.pl/files/11111/platnosc-rupixen-q59hmzk38eq-unsplash,w_274,_small.jpg)
ePłatności z wykorzystaniem portfeli cyfrowych będą już wkrótce dostępne w mObywatelu. Do pilotażu usługi dołączy więcej urzędów
Ponad 50 gmin korzystających z ePłatności w mObywatelu i 82 tys. zrealizowanych transakcji – to dotychczasowy efekt pilotażu tej usługi prowadzonego od ubiegłego roku. Mieszkańcy uczestniczących w nim gmin mogą przez aplikację i portal płacić m.in. podatek od nieruchomości czy podatek rolny albo uiszczać opłaty za śmieci. Do opcji opłacania zobowiązań administracyjnych wkrótce dojdą także płatności z inicjatywy użytkownika, czyli np. opłaty skarbowe ponoszone przy okazji załatwiania różnych spraw urzędowych. Trwają także prace nad wdrożeniem kolejnych metod płatności – do BLIK-a właśnie dołączyły karty płatnicze, a następne będą cyfrowe portfele, czyli Google Pay i Apple Pay.
Ochrona środowiska
Kosmiczne śmieci są coraz większym problemem. Ich obecność na orbicie generuje znaczne koszty
![](https://www.newseria.pl/files/11111/piap-smieci-2-foto,w_133,r_png,_small.png)
Liczba kosmicznych odpadów stale rośnie. Ich źródłem są obiekty, które zostały wysłane w kosmos, zakończyły misję lub uległy rozpadowi. Krążące w przestrzeni kosmicznej fragmenty tych obiektów stwarzają ryzyko kolizji z tymi, które są obecnie eksploatowane. Unikanie takich zdarzeń wiąże się z koniecznością ponoszenia wydatków na monitoring zagrożeń czy zwiększeniem zużycia paliwa poprzez obieranie niekolizyjnych kursów. Jednym ze sposobów na zmniejszenie tego problemu jest wydłużenie eksploatacji obiektów poprzez ich tankowanie na orbicie. Polacy pracują nad taką technologią.
Ochrona środowiska
Beton z alg czy szkło fotowoltaiczne. Ekologiczne innowacje zmieniają sektor budowlany
![](https://www.newseria.pl/files/11111/bojec-materialy-foto,w_133,r_png,_small.png)
Sektor budynków i budownictwa jest największym emitentem gazów cieplarnianych, odpowiadając za 37 proc. globalnych emisji – wynika z danych ONZ. Tradycyjne materiały budowlane, takie jak beton czy cegły, są stopniowo udoskonalane, aby jak najlepiej odpowiadać na wyzwania środowiskowe. – Większość producentów, szczególnie tych dużych, skupia się na tym, aby obniżać koszty ekologiczne produkcji materiałów, tak żeby konsumenci otrzymywali produkt bardziej zrównoważony – ocenia Tomasz Bojęć, partner zarządzający w ThinkCo. Z drugiej strony na rynek wchodzą innowacje, które stosowane w większej skali będą stopniowo zazieleniać budownictwo.
Partner serwisu
Szkolenia
![](https://www.newseria.pl/files/11111/ramka-prawa-akademia-newser_1,w_274,_small.jpg)
Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.