Rynek magazynowy rośnie – dzięki autostradom i specjalnym strefom ekonomicznym

Na  koniec I kwartału 2013 r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i logistycznej wynosiły w Polsce 7,4 mln m. kw., a odsetek powierzchni niewynajętych wynosił 10 proc. – wynika z danych firmy doradczej CBRE. Zagranicznych najemców powierzchni magazynowych przyciąga do Polski coraz lepsza infrastruktura, w tym nowe autostrady, drogi ekspresowe oraz lotniska. Nowym zjawiskiem jest też rozwój rynków lokalnych na wschodzie kraju – głównie w regionie Rzeszowa i Lublina.

Poszukujący magazynów do wynajęcia zwracają uwagę przede wszystkim na lokalizację.

 – Inwestorów zagranicznych interesują lokalizacje jak najbliższe autostrady. Każdy z nich chciałby mieć autostradę tuż przy swoim magazynie. To najważniejszy czynnik. Zwykle zagraniczne firmy mają już jakąś lokalizacje na Zachodzie, np. w Niemczech i chciałyby, żeby ich nowa lokalizacja w Polsce była położona o jeden dzień drogi tirem od ich obecnej lokalizacji. Dlatego też bezpośrednia dostępność drogowa jest bardzo ważna – mówi Agencji Informacyjnej Newseria Aleksander Kuźniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni magazynowych i przemysłowych CBRE – firmy doraczej w sekorze nieruchomości.

Dlatego inwestorzy najbardziej poszukują powierzchni w zachodnich regionach Polski oraz na Śląsku.

 – Chodzi o Poznań, Wrocław, Śląsk, obszar wzdłuż całej autostrady A4 i A2. Nowe lokalizacje pojawiające się z nowymi drogami, wszystkie korytarze główne transportowe są tak naprawdę w kręgu zainteresowań potencjalnych inwestorów – podkreśla ekspert.

Łączna wartość inwestycji na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2012 roku wyniosła 2,7 mld euro, z czego inwestycje w sektorze logistycznym wyniosły 460 mln euro, czyli 17 proc. – znacznie więcej w porównaniu z latami wcześniejszymi.

Rośnie rynek powierzchni magazynowych na Wschodzie

Nowym zjawiskiem jest rozwój nowych regionalnych rynków logistycznych. Rośnie zainteresowanie Polską Wschodnią, w tym przede wszystkim regionem Rzeszowa i Lublina. To miasta bliskie granicy kraju, z tanimi gruntami w regionie oraz korzystające z zalet specjalnych stref ekonomicznych, a także obecności polskich i zagranicznych firm z sektora produkcji. Łączne zasoby powierzchni logistycznej w tym regionie wynoszą tylko 128 tys. m. kw., ale w budowie lub planach są już następne projekty.

Kolejnym wschodzącym rynkiem logistycznym jest region kujawsko-pomorski, z Bydgoszczą i Toruniem, którego atuty to centralna lokalizacja i dostęp do autostrady A1 łączącej północ i południe kraju. Na razie dostępnych jest tu jedynie 80 tys. m.kw. powierzchni logistycznej, ale w planach jest dwukrotne jej zwiększenie.

Wśród najemców z zagranicy dominują logistycy i sektor motoryzacyjny. Coraz większy wpływ na rynek powierzchni magazynowych ma też rozwój branży e-commerce.

 – Powoli będzie następowała taka tendencja, że odejdziemy od dużych centrów handlowych w stronę małych sklepików, gdzie będzie można zobaczyć produkt,  dotknąć go, a potem wrócimy do domu i będziemy kupować w internecie. Sklep internetowy działający w Poznaniu może być obsługiwany z magazynu w Piotrkowie Trybunalskim, w dzisiejszych czasach nie jest to żadną przeszkodą – stwierdza ekspert.

Nie jest tak dobrze jak w 2008 roku

Zmianie ulega także sposób inwestowania w powierzchnie magazynowe.

 – Jeszcze w 2008-2009 roku budowało się nawet bez klienta. Budowało się, bo wiadomo było, że klient się znajdzie. Teraz, żeby budować magazyn, trzeba mieć klienta przynajmniej na dużą część magazynu. Można ewentualnie zbudować o 20-40 proc. większy magazyn i czekać na następnych klientów, którzy przyjdą. Jednak do budowy magazynu deweloperzy potrzebują pierwszego najemcy, który jest zabezpieczeniem dla banku na sfinansowanie inwestycji – podsumowuje Aleksander Kuźniewski.

Z danych CBRE wynika, że w 2012 r. popyt na nowoczesne powierzchnie logistyczne wyniósł 1,8 mln m.kw. Około 70 proc. tej powierzchni wynajęto poza Warszawą i regionem stołecznym, z czego około 230 tys. m.kw. na Górnym Śląsku i ponad 105 tys. m.kw. w regionie Poznania.

Stawki wyjściowe czynszów w regionie warszawskim wynoszą 2,50-3,60 euro/mkw./miesiąc, a stawki efektywne to 1,90 – 3,00 euro/mkw./miesiąc.