Mimo wybudowania ponad miliona mieszkań w ciągu dekady warunki mieszkaniowe Polaków się nie poprawiają. Rządowe programy też nie przynoszą rezultatów

Polacy wciąż wolą posiadać mieszkanie lub dom na własność, niż wynajmować lokum. Wciąż jednak wielu z nich nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania, a ubiegłoroczny program Bezpieczny Kredyt 2 proc. dodatkowo wywindował ceny nieruchomości. Mimo wybudowania w ostatniej dekadzie ponad miliona mieszkań popyt wciąż przewyższa podaż. W dodatku brakuje kompleksowych badań pokazujących rzeczywistą skalę niedoboru lokali mieszkalnych. Zdaniem Adama Czerniaka z Polityki Insight rozwiązanie problemów mieszkaniowych wymaga złożonych działań na różnych poziomach i kierowanych do różnych grup na rynku.

– Badania pokazują, że i 10, i 20 lat temu ponad 80 proc. Polek i Polaków chciało mieszkać w mieszkaniach na własność, a jedynie 3, 4, czasem 2 proc., czyli w granicach marginesu błędu statystycznego, chciałoby mieszkać w mieszkaniu na wynajem. Pozostali mają co do tego ambiwalentny stosunek – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes dr hab. Adam Czerniak, profesor Szkoły Głównej Handlowej, dyrektor ds. badań w Polityce Insight. – Ten odsetek w zasadzie w ciągu ostatnich 10–20 lat się nie zmienił. Większy udział tych, którzy preferowaliby najem albo przynajmniej tych, którzy nie są zdecydowanymi zwolennikami mieszkania w mieszkaniu własnościowym, jest wśród osób młodych w grupie wiekowej 25–34 lata. Natomiast w miarę, jak osoby te dorastają, zakładają własne rodziny, mają dzieci, to wtedy zmieniają się także ich preferencje i decydują się wtedy częściej, żeby kupić mieszkanie własnościowe.

Jak wyliczył Główny Urząd Statystyczny podczas spisu powszechnego w 2021 roku, spośród niemal 13,5 mln mieszkań o ustalonym właścicielu 76,3 proc. należało do osób fizycznych. Kolejne 13,4 proc. stanowiły mieszkania własnościowe w ramach spółdzielni mieszkaniowych. Według badania ARC Rynek i Opinia dla fundacji Habitat for Humanity Poland w 2023 roku na brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe wskazało 27 proc. Polaków zapytanych o największe problemy. Z badania wynika, że sytuacja mieszkaniowa osób żyjących w Polsce w ich odczuciu się nie poprawia i dotyczy to zarówno Polek i Polaków, jak i Ukrainek oraz Ukraińców. Pogorszenie sytuacji mieszkaniowej w ciągu ostatnich dwóch lat dotyczy aż 23 proc. Polek i Polaków. Odsetek ten był ponaddwukrotnie większy niż ten dotyczący poprawy sytuacji mieszkaniowej.

– W Polsce nie ma dobrych danych ani badań pokazujących, ile brakuje nam mieszkań. Większość statystyk bazuje na oszacowaniach na poziomie całego kraju. Liczymy, ile mamy gospodarstw domowych, ile mamy nieruchomości mieszkaniowych, zestawiamy te dwie liczby ze sobą i wtedy pokazujemy, ile mieszkań nam brakuje – wskazuje dr hab. Adam Czerniak. – Natomiast żeby porządnie oszacować niedobory mieszkaniowe, musimy wiedzieć, gdzie mieszkań brakuje, a to są zwykle duże miasta, jakich mieszkań nam brakuje, bo kawalerka w Gliwicach nie zaspokoi potrzeby mieszkaniowej trzyosobowej rodziny z Trójmiasta, i w jakiej cenie te nieruchomości mieszkaniowe są. Dopiero jeżeli te trzy parametry weźmiemy pod uwagę, czyli właśnie lokalizacja, powierzchnia oraz koszt użytkowania danej nieruchomości, dopiero wtedy jesteśmy w stanie oszacować, ile mieszkań w Polsce nam faktycznie brakuje, a takich badań nie było dotychczas.

Jak podkreśla, w ostatniej dekadzie w Polsce wybudowano ponad milion mieszkań własnościowych, mimo to sytuacja mieszkaniowa nie poprawiła się znacząco.

– Zdecydowana większość nowo wybudowanych mieszkań trafiała do osób, które już miały mieszkanie własnościowe, często były to drugie domy, apartamenty wakacyjne w górach czy nad morzem – wyjaśnia profesor SGH. – Świadczy o tym chociażby miernik luki czynszowej – odsetek gospodarstw domowych, które znajdują się w luce czynszowej, wynosi obecnie około 35 proc., podczas gdy dekadę wcześniej było to 40 proc., a sytuacja tych gospodarstw domowych poprawiła się tylko dlatego, że część gospodarstw domowych, zwłaszcza tych starszych, zmniejszała się liczebnie.

Z raportu Habitat for Humanity wynika, że ponad 25 proc. Polek i Polaków – w ocenie własnej – znajduje się w „luce czynszowej” – zarabiają zbyt mało, aby chociażby w minimalnym stopniu zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku komercyjnym, czy to kupując mieszkanie własnościowe, czy wynajmując mieszkanie, a zarazem za dużo, aby móc uzyskać wsparcie od państwa pod postacią mieszkania komunalnego lub w ramach towarzystw budownictwa społecznego. Według przytaczanych w raporcie danych Eurostatu osoby mieszkające w Polsce wydają średnio prawie 18 proc. dochodów na koszty związane z mieszkaniem. 24 proc. Polek i Polaków oraz 47 proc. Ukraińców i Ukrainek wydaje na mieszkanie ponad 40 proc. dochodu.

– Rozwiązanie problemów mieszkaniowych Polaków wymaga bardzo kompleksowych, zróżnicowanych działań na wielu poziomach, bo należy zarówno troszczyć się o osoby, które mają bardzo niskie dochody, które nie są w żaden sposób w stanie sobie samodzielnie pomóc z zaspokojeniem potrzeby mieszkaniowej, dostarczając mieszkań pod najem socjalny. Trzeba się zająć osobami, które wpadają w lukę czynszową – do nich trzeba dostosować osobne programy – postuluje dyrektor ds. badań Polityki Insight. – Trzeba się zająć w końcu podażą mieszkań typowo komercyjnych, żeby ona szybko reagowała na zmiany cen – żeby w momencie, w którym mamy boom popytowy, podaż nadąża za wzrostem popytu, a także uelastycznić rynek wtórny, żeby ludzie, którzy mają dwie albo trzy nieruchomości w sytuacji, w której ceny idą do góry, chętniej tę nieruchomość sprzedawali osobom, które w danym momencie jej poszukują.

Ekspert podkreśla, że dotychczasowa polityka rządowa była nakierowana na łatwe do zrozumienia przez wyborców, szybkie do wprowadzenia i często mało skuteczne programy. Kwintesencją niewłaściwej polityki mieszkaniowej było wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., ponieważ został on wprowadzony w sytuacji bardzo niskiej podaży mieszkań dostępnych do zakupienia w ramach programu. Ponadto został wprowadzony bardzo szybko, tak że ani kupujący, ani sprzedający nie byli w stanie się do tego przygotować. Dodatkowo na złożenie wniosku było jedynie pół roku, a liczba osób, które mogły z programu skorzystać – ze względu na brak ograniczeń – była bardzo duża. Spowodowało to skokowy wzrost popytu w większości polskich miast, który doprowadził do szybkiego wzrostu cen.

– Polska stała się w 2023 roku krajem, gdzie ceny mieszkań rosły najszybciej w całej Unii Europejskiej, a to był przede wszystkim skutek programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – podkreśla dr hab. Adam Czerniak.

Z raportu Narodowego Banku Polskiego wynika, że w I kwartale 2024 roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym skoczyły w ciągu roku w Warszawie o ponad 24 proc., a w kolejnych sześciu (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) miastach o niemal 10 proc. Na rynku wtórnym wzrost był mniej dokuczliwy w stolicy (10 proc.), zaś w innych dużych miastach przekroczył 15 proc. Z równie trudną sytuacją mieli do czynienia mieszkańcy Białegostoku, Bydgoszczy, Katowic, Kielc, Lublina, Olsztyna, Opola, Rzeszowa, Szczecina i Zielonej Góry. Średnio w tej grupie miast ceny nowych mieszkań skoczyły o przeszło 17,5 proc., a lokali z drugiej ręki – o niemal 14,5 proc. Według Eurostatu ceny domów rosły w Polsce najszybciej ze wszystkich krajów UE – między I kwartałem 2023 a I kwartałem 2024 roku aż o 18 proc. W tym czasie dwucyfrowo podrożały nieruchomości jeszcze tylko w Bułgarii (o 16 proc.). Nawet po zawieszeniu programu ceny rosły szybko: wobec IV kwartału 2023 roku były wyższe o 4,3 proc., co dawało nam trzecie miejsce po Bułgarii i Węgrzech. 

– Nowo projektowane przez rząd rozwiązania, takie jak proponowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii program dopłat do kredytów, są nieco bardziej przemyślane i obwarowane dużo większą liczbą ograniczeń, a zatem jego skutki nie powinny być aż tak drastyczne, jak to było w przypadku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – ocenia dr hab. Adam Czerniak. – Natomiast kluczowe jest, aby program dopłat do kredytów nie był jedynym programem, który ten rząd ma do zaoferowania, żeby razem z nim szły kolejne pomysły, w tym na rozwój społecznego budownictwa czynszowego, na zwiększenie elastyczności podaży, w tym na reformę dodatków mieszkaniowych oraz zagwarantowania, aby reforma planowania przestrzennego, która za moment wejdzie w życie, była efektywna i nie ograniczyła możliwości powstawania nowych budynków, zwłaszcza w dużych miastach.