W 2013 r. banki będą dyktować warunki na rynku nieruchomości

W 2013 roku sytuacja na rynku nieruchomości będzie w dużym stopniu zależna od banków. Języczkiem u wagi jest wciąż niesprecyzowany termin wejścia w życie nowego rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Mieszkanie dla Młodych”. Wpłynie to zarówno na zachowanie nabywców mieszkań, jak i na deweloperów, z których część już teraz ma problemy z płynnością finansową.

Jak mówi Agencji Informacyjnej Newseria Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS, duży wpływ na rynek nieruchomości będzie miał termin wejścia w życie nowego rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych na zakup mieszkania „Mieszkanie dla Młodych”.

 – Ustawa wprowadzająca ten program zapewne będzie gotowa w połowie roku, ale mniej oficjalnie napływają informacje, że pierwsze pieniądze, czyli pierwsze transakcje z tym związane będą możliwe na początku roku 2014. W związku z tym istnieje ryzyko, że duża część nabywców kwalifikujących się potencjalnie do tego programu zdecyduje się na odłożenie decyzji o zakupie do roku 2014 i będzie to miało bardzo negatywny wpływ na poziom sprzedaży mieszkań – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Praktycznie roczne oczekiwanie na wejście w życie nowego programu może też oznaczać zahamowanie w 2013 roku kredytowania nieruchomości przez banki.

 – Program „Mieszkanie dla Młodych” będzie związany z dopłatą do wkładu własnego w momencie zaciągania kredytu, co jest bardzo atrakcyjne dla banków. Istnieje jednak ryzyko, że banki w roku 2013 nieoficjalnie, po cichu powiedzą: skoro my od stycznia 2014 możemy liczyć na lepsze i bezpieczniejsze kredyty, kredyty z wyższym wkładem własnym, to trochę przyhamujemy akcję kredytową w roku 2013 – prognozuje prezes REAS.

Polacy będą więc mieli znacznie mniejsze możliwości zakupu mieszkań w 2013 r., bo do problemów z kredytami dochodzą jeszcze efekty kryzysu.

 – Niższa sprzedaż może nastąpić oczywiście w powiązaniu z całym katalogiem innych czynników, problemami na rynku pracy, problemami z nastrojami społecznymi i innymi efektami spowolnienia gospodarczego – uważa Kazimierz Kirejczyk.

Niejasne deklaracje dotyczące wejścia w życie nowego programu dopłat do mieszkań oraz możliwe ograniczenie kredytowania wpłyną także na samych deweloperów. Część z nich już teraz ma trudną sytuację, bo nie zdołali sprzedać mieszkań, które zostały wybudowane.

 – Jednym z efektów bardzo wysokiej podaży, rozpoczęcia dużej liczby inwestycji, wprowadzenia na rynek dużej liczby mieszkań, jest to, że sprzedaż na przeciętny projekt deweloperski bardzo wyraźnie wyhamowała w stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat – podkreśla Kazimierz Kirejczyk. – Prawdopodobnie, w związku ze spowolnieniem sprzedaży niektórzy deweloperzy, może nie wszyscy, będą mieli problemy z płynnością. Trzeba będzie zastrzyku finansowego, żeby ten okres wolniejszej sprzedaży deweloperzy byli w stanie przeżyć, płynnie realizując i kończąc prowadzone obecnie inwestycje. Tu bardzo dużo zależy od nastawienia banków.

Dla deweloperów wyhamowanie sprzedaży oznacza zarówno większe koszty samej sprzedaży nadwyżki mieszkań, jak i konieczność obniżenia marży. Obecnie sytuacja finansowa poszczególnych deweloperów jest bardzo różna.

 – Bardzo podobna inwestycja realizowana przy tej samej ulicy, przy której realizuje sąsiad, może być w dużo gorszej lub dużo lepszej sytuacji, w zależności od szeregu różnych elementów: tego, kiedy i za ile był kupowany grunt, kiedy i za ile były kontraktowane roboty budowlane, jak sprawny jest zespół sprzedażowy, jak dobry jest ten deweloper ze względu na markę, bo zaufanie będzie miało w tym okresie bardzo istotne znaczenie dla sukcesu firmy deweloperskiej – mówi Kazimierz Kirejczyk.

Dla nabywców sytuacja ta oznacza niższe ceny za zakup mieszkania.

 – Najprawdopodobniej będzie jeszcze trochę taniej, ale też oferta już nie będzie rosła. Moment, w którym oferta była największa mamy już za sobą. Teraz będzie stopniowo spadać liczba mieszkań rozpoczynanych, w związku z tym możliwość wyboru zacznie się stopniowo kurczyć – mówi prezes REAS.

Spadek cen na rynku mieszkaniowym ma też inny negatywny skutek dla nabywców, bo ma wpływ na jakość ich wykończenia. Dlatego warto zastanowić się nad zakupem mieszkania właśnie teraz, ale w takim przypadku lepiej poszukać lokali już ukończonych lub będących w ostatniej fazie budowy.

 – Im tańsze są te mieszkania, tym niższa zaczyna być jakość oferowanego produktu. Być może w tej chwili jest właściwy moment, żeby znaleźć te produkty, które jeszcze były realizowane z pewną rezerwą finansową i w związku z tym jakość, którą oferują, a są już bliskie ukończenia, jest jednak dużo lepsza niż to, co w tej chwili jest we wcześniej fazie realizacji – wyjaśnia Kazimierz Kirejczyk.

Potencjalne problemy na rynki mieszkaniowym powodują też niejasne przepisy ustawy deweloperskiej, nie wiadomo bowiem, od jakiego momentu chronią one nabywców mieszkań przed bankructwem firm deweloperskich.

 – Nawet prawnicy mają w tej kwestii różne opinie. Skłaniałbym się do stanowiska, że nowa ustawa deweloperska obejmuje ochroną w razie bankructwa klientów również w odniesieniu do inwestycji, które zostały rozpoczęte przed wejściem w życie tej ustawy – podsumowuje prezes REAS.