Budownictwo senioralne to nisza dla deweloperów. W kolejnych dekadach seniorzy staną się istotnym klientem

Polskie społeczeństwo jest jednym z najszybciej starzejących się w Europie. W 2020 roku seniorzy będą stanowić już blisko jedną piątą ludności. Zmiany demograficzne powodują, że w najbliższych dekadach będzie rosło zapotrzebowanie na mieszkania dostosowane do potrzeb osób starszych, a seniorzy staną się istotnym klientem na rynku nieruchomości. Budownictwo senioralne to perspektywiczna nisza dla deweloperów – wskazują analitycy rynku.

– Budownictwo senioralne jest w Polsce na wczesnym etapie rozwoju. Z jednej strony znacząca część zasobu mieszkaniowego pochodzi sprzed 1970 roku i nie jest on dostosowany do potrzeb osób starszych. Z drugiej strony istnieje około 900 placówek instytucjonalnej opieki świadczonej przez domy pomocy społecznej, placówki paliatywne, hospicja i zakłady opiekuńczo-lecznicze. Z ich usług korzysta około 800 tys. osób. Brakuje form pośrednich pomiędzy tymi dwiema formami budownictwa senioralnego. Diametralnie inna jest również sytuacja w miastach i na wsi – mówi agencji Newseria Biznes Joanna Komorowska, analityk rynku nieruchomości i koordynator projektów zewnętrznych Centrum AMRON.

Na tle państw Unii Europejskiej polskie społeczeństwo jest jednym z tych, które starzeją się najszybciej. Według danych GUS w 2020 roku liczba seniorów urośnie do ok. 9,6 mln osób, które będą stanowiły prawie 20 proc. całego społeczeństwa. Dekadę później liczba ta wzrośnie do 10 mln, a seniorzy będą stanowić prawie jedną trzecią ludności kraju. W obecnym tempie zmian demograficznych największy przyrost liczby seniorów (o ok. 2 mln osób) nastąpi w obecnej dekadzie.

– Potencjał budownictwa senioralnego jest bardzo duży, co wynika ze zmian demograficznych. Obecnie możemy mówić o około 7,4 mln obywateli, którzy są w wieku poprodukcyjnym. Prognozy mówią, że w ciągu najbliższych 10 lat liczba osób w wieku emerytalnym przewyższy liczbę osób w wieku 25 lat. To wskazuje, że branża ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju – mówi Joanna Komorowska.

Z analizy „Budownictwo senioralne w Polsce”, opracowanej przez specjalizującą się w rynku mieszkaniowym firmę doradczą Reas, wynika, że polscy seniorzy w niewielkim stopniu korzystają z urynkowienia budownictwa mieszkaniowego. Tylko 5 proc. osób starszych zajmuje nowoczesne mieszkania zbudowane po 1989 roku. Ponad jedna trzecia seniorów mieszka w domach zbudowanych w latach 1945–1970.

Wraz z postępującym starzeniem się społeczeństwa będzie rosło zapotrzebowanie na mieszkania, które są dostosowane do potrzeb starszych osób. Reas szacuje, że do 2020 roku decyzję o zmianie miejsca zamieszkania podejmie ok. 400 tys. osób z pokolenia wczesnych seniorów (60–70 lat). Zdaniem ekspertów rynku oznacza to, że starsze pokolenie stanie się istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości. Potrzebne będą lokale dostosowane do ich zmieniających się z wiekiem potrzeb i które zapewnią osobom starszym jak najdłuższą niezależność i wygodę. Dla deweloperów i funduszy działających na rynku nieruchomości osoby starsze są więc rosnącą, niezagospodarowaną grupą docelową.

– Według szacunków portfel polskiego seniora to około 13 do 15 mld zł miesięcznie. O takiej kwocie możemy mówić, biorąc pod uwagę liczbę seniorów i poziom ich emerytur w ujęciu ogólnopolskim. Oznacza to, że osoby starsze są istotnym klientem, dlatego z ich zapotrzebowaniem należy się liczyć. Zwłaszcza że emerytura nie jest jedyną składową majątku seniorów. W ogromnej liczbie przypadków mają oni mieszkania na własność, które mogą spieniężyć – zauważa Joanna Komorowska.

Na siłę nabywczą polskich seniorów składa się kilka elementów: oszczędności własne, świadczenia emerytalno-rentowe, monetyzacja, czyli spieniężenie majątku własnego, pomoc finansowa rodziny, dochody z pracy lub z najmu. Mieszkanie lub dom na własność ma zdecydowana większość osób w wieku starszym.

Analitycy Centrum AMRON – w opublikowanej analizie rynku budownictwa senioralnego – wskazują, że osoby starsze dysponujące własną nieruchomością mogą ją spieniężyć, wynająć lub skorzystać z opcji powszechnie kojarzonej z tzw. odwróconą hipoteką, w rzeczywistości obejmującej prawo dożywotniego świadczenia w formule equity release. Sposoby te mogą zapewnić seniorom środki na kupno lub wynajęcie mieszkania w lepszej lokalizacji i w standardzie dopasowanym do ich potrzeb.

Inwestycje dostosowane do potrzeb seniorów powstają już m.in. w Białymstoku, Katowicach, Opolu i Poznaniu. W Gliwicach do 2020 roku ma powstać Osiedle Centrum 50+, zaprojektowane z myślą o osobach starszych i z ograniczeniami ruchowymi. Pionierem w tej dziedzinie był Stargard Szczeciński. Rosnąca liczba podobnych inwestycji wskazuje, że deweloperzy powoli zaczynają dostrzegać tę niszę.

– Wciąż brakuje nam precyzyjnych danych. Musimy lepiej poznać potrzeby osób starszych i wówczas budować politykę mieszkaniową bardziej kompleksowo. Bardzo dużo jest w tej kwestii do zrobienia. Pewnym krokiem w tym kierunku i szansą jest Narodowy Program Mieszkaniowy – uważa Joanna Komorowska.

W założeniach uchwalonego jesienią ub.r. przez rząd Narodowego Programu Mieszkaniowego uwzględnione zostały potrzeby mieszkaniowe osób starszych. W postulatach znalazły się m.in. ocena istniejących zasobów mieszkaniowych pod kątem dostosowania ich do seniorów i określenie warunków technicznych budownictwa senioralnego. Analityk nieruchomości Centrum AMRON zauważa, że świadomość postępujących zmian demograficznych i starzenia się społeczeństwa przebija się w działaniach rządzących dopiero od niedawna.

– W Europie Zachodniej i w Stanach Zjednoczonych budownictwo senioralne jest znacznie bardziej rozwinięte. W Polsce do tej pory nie mieliśmy właściwego prawodawstwa. Dopiero w 2012 roku powstała komisja sejmowa do spraw polityki senioralnej, a z początkiem stycznia 2016 roku weszła w życie ustawa o osobach starszych – wskazuje Joanna Komorowska.