Mówi: | Barbara Bugaj |
Funkcja: | główny analityk rynku nieruchomości |
Firma: | SonarHome |
Rynek najmu się stabilizuje, ale nie ma co liczyć na spadki czynszów. Właściciele przerzucają na wynajmujących rosnące koszty i raty kredytów
– Stawki czynszów najmu cały czas systematycznie rosną – wskazuje Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości w SonarHome. To efekt wysokiego popytu ze strony uchodźców z Ukrainy i Polaków, którzy stracili zdolność kredytową do zakupu własnego lokum i przynajmniej chwilowo są skazani na wynajem. Wpływa na to również fakt, że właściciele mieszkań przerzucają na najemców rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz coraz wyższe raty kredytów. Te w wielu przypadkach już przekraczają dotychczasowy czynsz najmu i w dodatku szybciej rosną. Nawet jeśli popyt osłabnie, nie ma co liczyć na obniżki stawek.
– Dzisiaj sytuacja na rynku najmu nieco się normalizuje po nagłych zmianach spowodowanych wojną w Ukrainie. Na początku mieliśmy do czynienia z bardzo dużym spadkiem podaży, która zgodnie z danymi Rentier.io w kwietniu br. spadła aż o 65 proc. r/r. Z nowszych informacji wynika, że w maju ta podaż zaczynała się już odradzać, a liczba ofert mieszkań na wynajem ponownie zaczęła rosnąć – mówi agencji Newseria Biznes Barbara Bugaj.
W Polsce jest obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Po wybuchu wojny w Ukrainie w marcu br. właściciele wycofali część z nich z rynku, aby ulokować w nich uchodźców. Z drugiej strony sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy, przez co dostępność mieszkań na wynajem istotnie spadła. Jak podaje biuro analiz PKO BP, oferta najmocniej skurczyła się we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Lublinie – o ponad 70 proc. W Warszawie, czyli na największym rynku, spadła zaś o ponad połowę.
– Na samym początku z oferty zniknęły nawet mieszkania o gorszym standardzie, które wcześniej długo w niej pozostawały – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome. – Teraz sytuacja na rynku najmu powoli się normalizuje, ten największy boom już się kończy, wielu uchodźców już znalazło lokum.
Powodem jest m.in. zwalnianie mieszkań przez studentów, którzy rozpoczęli przerwę wakacyjną, a także systematyczny napływ nowych mieszkań od inwestorów indywidualnych, którzy kupili nieruchomości w stanie deweloperskim w ciągu ostatniego roku i już je wykończyli. Z drugiej strony zainteresowanie najmem jest wciąż duże, do czego przyczynia się głównie wzrost stóp procentowych i malejąca zdolność kredytowa Polaków. W efekcie część osób, które myślały o zakupie własnego mieszkania, została – przynajmniej na pewien czas – przekierowana na rynek wynajmu. Według ekspertów Expandera i Rentier.io sytuacji nie poprawi nawet nowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, mimo ogłoszonych w nim zmian.
– To powoduje, że rosną stawki czynszów – mówi Barbara Bugaj.
Jak podaje biuro analiz PKO BP, już w marcu br. doszło do gwałtownych wzrostów stawek wynajmu sięgających nawet 30 do 50 proc. w zależności od lokalizacji. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost od stycznia do maja br. wynosi 16 proc. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem koszty najmu są średnio o 25 proc. wyższe. W maju wzrosty stawek nie były już tak dynamiczne, ale w większości badanych miast wciąż były. Nadal bardzo rozgrzany jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie. W Gdańsku stawki w maju były o 28 proc. wyższe niż w styczniu i o 41 proc. wyższe niż w maju 2021 roku. Spadki w porównaniu do kwietnia pojawiły się za to w Bydgoszczy (-4 proc.), Toruniu (-3 proc.), Katowicach, Szczecinie i Białymstoku (po -2 proc.).
Na wysokie ceny wpłynął nie tylko duży popyt, ale i fakt, że właściciele często musieli przerzucać na najemców rosnące koszty utrzymania mieszkania oraz obciążenie ratami kredytów, które rosną zresztą szybciej niż czynsze.
Teraz – mimo że rynek powoli się ochładza, bo liczba ofert najmu rośnie – też nie należy się spodziewać spadku cen. W najbliższych miesiącach trend wzrostowy w wielu miastach mogą jeszcze podkręcić studenci, którzy ponownie będą szukać dla siebie lokum przed nowym rokiem akademickim.
– Wszystko zależy od lokalnego charakteru rynku. Przykładowo 50-metrowe mieszkanie w Warszawie można wynająć za około 3,2 tys. zł miesięcznie, w Krakowie jest już nieco taniej – od 2,7 tys. do 2,9 tys., z kolei Gdańsk czy Wrocław to już są stawki 2,5–2,7 tys. zł. Im mniejsze miasto, tym stawki maleją – mówi główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.
Eksperci Expandera i Rentier.io wskazują, że przeciętna opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż wynosi ok. 4,5 proc. netto (przy 50-metrowym mieszkaniu i rocznym wynajmie). To jednak dotyczy zakupów bez udziału kredytu. Zdaniem Barbary Bugaj na rynku nieruchomości skończyła się już era, w której inwestorzy kupowali mieszkania na wynajem z dużym finansowaniem z kredytu.
– To się już po prostu nie opłaca, ponieważ czynsze najmu są niższe niż raty kredytów. A jak wiadomo, raty kredytów wciąż rosną i taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca tego roku. Prognozy zakładają nawet, że do końca 2023 roku praktycznie nie będzie już takich sytuacji, w których inwestorzy będą finansować zakupy z pomocą kredytu. Już teraz na rynku nieruchomości są głównie inwestorzy gotówkowi – mówi ekspertka.
PKO BP prognozuje też, że wysoki popyt na mieszkania w Polsce utrzyma się w długoterminowej perspektywie, ponieważ część uchodźców zza wschodniej granicy zostanie tu na dłużej. Jak szacują analitycy banku, w perspektywie kilku lat może to wygenerować dodatkowe zapotrzebowanie na ok. 230 tys. mieszkań.
Czytaj także
- 2025-07-30: 70 proc. Polaków planuje wyjazd na urlop w sezonie letnim 2025. Do łask wracają wakacje last minute
- 2025-07-15: Sukces gospodarczy Polski może zachęcić do powrotów Polaków mieszkających za granicą. Nowa rządowa strategia ma w tym pomóc
- 2025-07-04: Rośnie liczba i wartość udzielonych konsumentom kredytów gotówkowych. Gorzej mają się kredyty ratalne oraz te udzielane firmom
- 2025-07-24: Rynek domów prefabrykowanych może do 2030 roku być wart 7 mld zł. Inwestorów przekonuje krótszy czas budowy
- 2025-07-18: Wzrost wynagrodzeń ekip budowlanych najmocniej wpływa na koszty budowy domu. Zainteresowanie inwestorów mimo to nieznacznie wzrasta
- 2025-06-18: Większość Polaków sprzeciwia się wprowadzeniu euro. Problemem może być brak dobrej komunikacji
- 2025-06-24: Tegoroczne zmiany w podatku od nieruchomości budzą dużo pytań. Przedsiębiorcy apelują o doprecyzowanie przepisów
- 2025-06-17: Prawie 2/3 Polaków uważa się za osoby przedsiębiorcze. Kojarzy im się to z pracowitością i zaradnością
- 2025-07-04: W ubiegłym roku spadła liczba samobójstw. Dalsza reforma psychiatrii powinna pomóc utrzymać tę tendencję
- 2025-06-17: Zdaniem 80 proc. Polaków ceny nieruchomości są wysokie lub bardzo wysokie. Mimo to i tak wolimy posiadać na własność, niż wynajmować
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Problemy społeczne

Ślązacy wciąż nie są uznani za mniejszość etniczną. Temat języka śląskiego wraca do debaty publicznej i prac parlamentarnych
W Polsce 600 tys. osób deklaruje narodowość śląską, a 460 tys. mówi po śląsku. Kwestia uznania etnolektu śląskiego za język regionalny od lat wzbudza żywe dyskusje. Zwolennicy zmiany statusu języka śląskiego najbliżej celu byli w 2024 roku, ale nowelizację ustawy o mniejszościach narodowych i etnicznych zablokowało prezydenckie weto. Ostatnio problem wybrzmiał podczas debaty w Parlamencie Europejskim, ale zdaniem Łukasza Kohuta z PO na forum UE również trudna jest walka o prawa mniejszości etnicznych i językowych.
Transport
Polacy z niejednoznacznymi opiniami na temat autonomicznych pojazdów. Wiedzą o korzyściach, ale zgłaszają też obawy

Polacy widzą w pojazdach autonomicznych szansę na poprawę bezpieczeństwa na drogach i zwiększenie mobilności osób starszych czy z niepełnosprawnościami. Jednocześnie rozwojowi technologii AV towarzyszą obawy, m.in. o utratę kontroli nad pojazdem czy o większą awaryjność niż w przypadku tradycyjnych aut – wynika z prowadzonych przez Łukasiewicz – PIMOT badań na temat akceptacji społecznej dla AV. Te obawy wskazują, że rozwojowi technologii powinna także towarzyszyć edukacja, zarówno kierowców, jak i pasażerów. Eksperci mówią także o konieczności transparentnego informowania o możliwościach i ograniczeniach AV.
Prawo
70 proc. Polaków planuje wyjazd na urlop w sezonie letnim 2025. Do łask wracają wakacje last minute

Ponad 70 proc. Polaków planuje wyjechać na urlop w sezonie letnim, czyli między końcem czerwca a końcem września – wynika z badania Polskiej Organizacji Turystycznej. 35 proc. zamierza wyjechać tylko raz, a 30 proc. – co najmniej dwa razy. Z grupy wyjeżdżających jedna trzecia wybierze się na wyjazd zagraniczny. Jak wskazuje Katarzyna Turosieńska z Polskiej Izby Turystyki, po kilku latach ponownie do łask wracają oferty last minute, a zagraniczne kierunki pozostają niezmienne – prym wiodą m.in. Grecja, Tunezja, Egipt czy Hiszpania.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.