Newsy

Stawki najmu wciąż rosną, a wraz z nimi opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyło się jednak finansowanie takich zakupów kredytem

2022-10-25  |  06:25

Podwyżki stóp procentowych spowodowały, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Wielu Polaków straciło zdolność kredytową i pozostaje im jedynie wynajem. To powoduje, że popyt na takie nieruchomości rośnie, a wraz z nim – ceny. Z wyliczeń Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu br. stawki najmu w głównych miastach Polski były średnio o 28 proc. wyższe niż przed rokiem. Według ekspertów ten trend się utrzyma i będzie podwyższać opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyła się jednak era, w której inwestorzy kupowali takie lokale z dużym finansowaniem z kredytu.

– Na rynku najmu można spodziewać się dalszych wzrostów cen związanych z tym, że coraz trudniej będzie kupić mieszkanie, więc nie będziemy mieli alternatywy – prognozuje w rozmowie z agencją Newseria Biznes Dariusz Barski, założyciel Flat for Flip. – Wcześniej było tak, że zamiast wynajmować i płacić duży czynsz, lepiej było wziąć kredyt hipoteczny. Dzisiaj te kredyty są drogie i mało dostępne, więc nie ma alternatywy w postaci własnego M. To spowoduje, że ceny najmu mogą iść w górę.

Jak wynika z analizy portalu Nieruchomosci-Online.pl, w III kwartale br. wysoki popyt na rynku najmu generowały głównie trzy grupy poszukujących: studenci wracający na uczelnie, osoby pozbawione szans na własne mieszkanie z powodu drożejących kredytów oraz imigranci z Ukrainy. Wszystko to sprawiło, że zainteresowanie nieruchomościami na wynajem (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o połowę wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

– Mamy napływ ludności z Ukrainy, który dodatkowo zawyża ceny najmu. Oni też lubią dobrą jakość wykończenia. Na  przykładzie Krakowa i okolic mogę powiedzieć, że to jest bardzo dobry klient dla pośredników nieruchomości i osób, które mają na rynku wtórnym mieszkania pod wynajem – mówi Dariusz Barski.

Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu wciąż rosną, chociaż w mniejszej skali niż wiosną (a nawet pojawiły się pierwsze spadki). We wrześniu br. były wyższe średnio o 28 proc. niż rok temu. Najmocniej zdrożał najem w Krakowie – o 46 proc.

Eksperci prognozują, że w kolejnych miesiącach prawdopodobny jest dalszy wzrost. Wpływa na to m.in. ograniczona podaż mieszkań na wynajem. We wrześniu br. szukający miejsca do zamieszkania w 16 miastach mieli do wyboru ok. 30 tys. ofert, podczas gdy rok temu było ich 40 tys. To i tak jest więcej niż wiosną, gdzie aktywnych było ok. 18 tys. ogłoszeń.

Kolejnym czynnikiem przyczyniającym się do wzrostu stawek najmu jest też wysoka inflacja. Wraz z nią rosną m.in. opłaty administracyjne, które muszą ponosić właściciele mieszkań (zarządzanie częściami wspólnymi, zaliczki na ogrzewanie, wywóz śmieci). Wielu z nich już uwzględnia te wyższe koszty w proponowanych czynszach. Podobnie jak wzrost rat kredytów hipotecznych – duża część mieszkań oferowanych do wynajęcia była bowiem kupiona na kredyt, a ich właścicielom zależy na tym, aby przychody z najmu wystarczały na pokrycie rosnących zobowiązań wobec banku.

 W tej chwili Polacy już ostrożniej inwestują w nieruchomości. Nie mogą już z rozmachem podchodzić do każdej napotkanej okazji inwestycyjnej. Czasy tych okazji na rynku nieruchomości – kiedy można było np. kupić na licytacji komorniczej zdewastowane mieszkanie, wyremontować i szybko sprzedać – niestety się skończyły, ponieważ siła nabywcza jest dużo mniejsza. Dzisiaj nie ma już tego Kowalskiego, który na kredyt kupuje mieszkanie inwestycyjne. Na rynku zostały fundusze i bardziej wyselekcjonowani klienci, którzy mają duże pieniądze – mówi założyciel Flat for Flip.

Jak ocenia, nieruchomości pozostają atrakcyjną formą inwestowania kapitału, choć o jej opłacalności przesądza przede wszystkim lokalizacja.

– Skończył się czas, kiedy można było kupić praktycznie dziurę w ziemi i na samej umowie cesji zarobić kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych – ocenia ekspert. – Teraz nieruchomości będą rosły na wartości, ale w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można je wynająć. Preferowane będą też nie kawalerki, jak było do tej pory, ale większe metraże, powyżej 60–80 mkw.

Eksperci Expandera i Rentier.io szacują, że dla małych mieszkań (do 35 mkw.) opłacalność inwestycji jest największa – średnia rentowność wynosi 5,9 proc. netto. (odpowiednik zysku z lokaty bankowej oprocentowanej 7,29 proc.). Dla mieszkań średniej wielkości rentowność jest nieco niższa – 5,42 proc. netto, a dla dużych wynosi 4,81 proc. netto. Co istotne, te wyliczenia dotyczą jednak zakupów bez udziału kredytu (uwzględnia też dodatkowe koszty jak prowizja pośrednika, podatek PCC, ryczałtowy czy taksa notarialna i koszty związane z odświeżaniem i drobnymi naprawami).

– Alternatywną możliwością inwestowania dla osób, które mają mniejszą gotówkę, ale chciałyby spróbować swoich sił w nieruchomościach, jest crowdfunding. Teraz dość popularne są akcje crowdfundingowe, w których można kupić nieruchomość wraz z innymi osobami fizycznymi i czerpać z tego zyski. Można też próbować wejść w projekt NFT, gdzie łączymy inwestorów z rynku kryptowalut z rynkiem nieruchomości. Za 300–400 dolarów można mieć już udział w społeczności i budować sobie dodatkową możliwość zarabiania pieniędzy. Tak więc opcji jest sporo, ale każdą z nich trzeba sprawdzić i zweryfikować – mówi Dariusz Barski.

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Kongres MOVE

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Infrastruktura

Sektor ochrony zdrowia odpowiada za większe emisje CO2 niż lotnictwo. Zielone zmiany wymagają drastycznego przyspieszenia

Sektor ochrony zdrowia ponosi znaczące konsekwencje wynikające z rosnącej liczby ekstremalnych zjawisk klimatycznych, ale też poważnego zanieczyszczenia powietrza, a koszty z tym związane będą rosły. Z drugiej strony sam sektor też się przyczynia do zmian klimatycznych – odpowiada za 4 proc. emisji CO2, czym wyprzedza takie branże jak żegluga czy lotnictwo. O potrzebie przyspieszenia zielonych zmian w ochronie zdrowia coraz więcej się mówi, ale to wymaga konkretnych działań. Temu ma służyć powołana właśnie do życia Zielona Koalicja dla Zdrowia, w której uczestniczy prawie 30 podmiotów i której patronuje m.in. Narodowy Fundusz Zdrowia.

Ochrona środowiska

Nowa kadencja samorządów pod znakiem działań energetycznych i klimatycznych. 15 mld euro z UE może przyspieszyć zmiany w tym zakresie

Do wyborów samorządowych pozostał nieco ponad tydzień. Jak pokazuje nowy raport Fundacji Instytut na rzecz Ekorozwoju, na samorządowców nadchodzącej kadencji będzie czekać wiele wyzwań związanych z energetyką i polityką klimatyczną, które wynikają zarówno z regulacji UE, jak i oczekiwań społecznych. Jednak w praktyce możliwości aktywnego działania samorządów w tym obszarze są tak szerokie, jak umożliwiają im to regulacje prawne. – Tutaj pewnych rozwiązań po prostu nie ma albo są w dość dokuczliwy sposób szczegółowe i stwarzają samorządom duże trudności. Dlatego potrzebna jest interwencja rządu, żeby umożliwić samorządom aktywne działania – ocenia dr Wojciech Szymalski, prezes Fundacji Instytut na rzecz Ekorozwoju.

Prawo

Postęp technologiczny rewolucjonizuje pracę specjalistów ds. finansów. Stają się strategicznymi doradcami biznesu

Częste zmiany regulacyjne i postęp technologiczny wymuszają na specjalistach ds. finansów ciągłe nabywanie nowych kompetencji, doszkalanie i uaktualnianie swojej wiedzy. Ci, którzy potrafią się dostosować do szybkich zmian i wesprzeć swoimi umiejętnościami rozwój biznesu, mogą jednak liczyć na większe możliwości rozwoju kariery. – Finanse operują w świecie, który coraz szybciej się zmienia. To powoduje, że w przyszłości ludzie z obszaru finansów będą musieli poświęcać dużo więcej energii na to, żeby dotrzymać tempa – mówi Kuba Neneman, head of finance.ai, commercial data science manager w Shellu.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.