To może być rekordowy rok na rynku powierzchni magazynowych. Popyt na nowe obiekty szybko rośnie

W I półroczu najemcy podpisali umowy na ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowych i przemysłowych. W całym ubiegłym roku było to nieco ponad 2 mln mkw., więc ubiegłoroczny rekord może zostać pobity – wynika z raportu firmy JLL. Rosnący popyt przekłada się na dużą aktywność inwestorów – w budowie jest jeszcze blisko 700 tys. mkw. Wskaźnik niewynajętej powierzchni obniżył się do 7,4 proc., poziomu najniższego od ośmiu lat.

– W I półroczu 2015 roku zawarto umowy najmu na prawie 1,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, co jest wyższym wynikiem niż w analogicznym okresie 2014 roku, kiedy wynajęto około 900 tys. mkw. To każe nam przypuszczać, że jest szansa na pobicie rekordu z ubiegłego roku. Szczególnie, że to właśnie II połowa, a przede wszystkim IV kwartał, zwykle obfituje w największą liczbę transakcji – mówi agencji Newseria Biznes Tomasz Mika, dyrektor działu powierzchni magazynowo-przemysłowych w JLL w Polsce.

Regionalne rozłożenie popytu w ostatnich latach ulega zmianie. Wciąż wprawdzie dominuje pięć lokalizacji – Warszawa, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań i Wrocław, które są największymi regionami magazynowymi, ale ich udział maleje. Zyskują za to regiony dotąd uważane za peryferyjne, czyli np. Kraków i Szczecin, a także lokalizacje, w których niedawno powstały pierwsze obiekty, czyli Lublin i Rzeszów.

Rosnący popyt skutkuje większą aktywnością inwestorów. Firmy deweloperskie w I półroczu oddały do użytku ponad 437 tys. mkw. nowej powierzchni, najwięcej w Poznaniu i okolicach Warszawy. We Wrocławiu, który był pod tym względem liderem przed rokiem, w I półroczu 2015 roku nie oddano żadnego nowego budynku. W całej Polsce w budowie jest ponad 670 tys. mkw. nowej powierzchni.

– Spodziewamy się, że część inwestycji zostanie oddana jeszcze w tym roku, co oznacza, że jest szansa na przekroczenie 1 mln mkw. nowej podaży dostarczonej na rynek w tym roku – mówi Tomasz Mika.

Dobra sytuacja rynkowa powoduje, że inwestorzy coraz częściej budują powierzchnie spekulacyjne, czyli niezabezpieczone umowami najmu. Już co czwarta budowa powstaje w ten sposób. Rok temu odsetek ten wynosił niecałe 10 proc.

Właściciele obiektów magazynowo-przemysłowych mają powody do radości, bo wskaźnik niewynajętej powierzchni spadł w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 310 punktów bazowych do poziomu 7,4 proc. i jest najniższy od 2007 roku.

– Jest to efektem kilku sporych transakcji, szczególnie w Polsce Centralnej, w rejonie Łodzi, zawartych na powierzchnię istniejącą – mówi Mika.

W całej Polsce do dyspozycji jest obecnie 686 tys. mkw. wolnej powierzchni. W ujęciu regionalnym najwięcej pustostanów znajduje się na rynkach dojrzałych, czyli w Warszawie i okolicach (odpowiednio 13,7 proc. i 10,4 proc.) oraz na Górnym Śląsku (10,2 proc.), a także na rynkach wschodzących, czyli w Lublinie (25,5 proc.) i Szczecinie (10,4 proc.). Najmniej wolnych magazynów jest w Polsce Zachodniej – w Poznaniu tylko 1,5 proc. podaży, a we Wrocławiu – 4,5 proc.

– Zdrowy odsetek pustostanów powinien wynosić właśnie około 7-10 proc., bo to zapewnia stabilny rozwój rynku i pozwala reagować na potrzeby najemców, którzy chcą wynająć powierzchnie od zaraz – wyjaśnia ekspert JLL.

Wśród najemców dominują operatorzy logistyczni – ich udział w popycie netto wyniósł 29 proc. Rośnie także aktywność sieci handlowych – odpowiadają one za 26 proc. nowych umów w I połowie roku. W ocenie ekspertów JLL to właśnie sektor handlowy w dużej mierze napędza rynek, również w kontekście rozwijającego się segmentu e-commerce. Silny popyt w I półroczu był również po części zasługą sektora motoryzacyjnego (9% udział w popycie netto)

– Czynsze w dalszym ciągu są na atrakcyjnym poziomie, szczególnie w porównaniu z innymi krajami regionu czy rynkami Europy Zachodniej. To sprzyja pozyskiwaniu nowych inwestorów w naszym kraju – mówi Tomasz Mika. – Nie spodziewamy się dużych wahań stawek najmu, czynsze powinny utrzymywać się na stabilnym poziomie, z możliwą tendencją do delikatnego wzrostu w niektórych regionach.

Najwyższe stawki są na rynkach wewnątrzmiejskich, czyli w Warszawie, Łodzi i we Wrocławiu. W tych lokalizacjach dominuje format SBU (Small Business Unit), czyli budynki z powierzchnią biurową i niewielką powierzchnią magazynową lub produkcyjną. W Warszawie miesięczny czynsz efektywny w takich obiektach wynosi średnio 4,8 euro za mkw., we Wrocławiu – 3,8 euro/ mkw., a w Łodzi – 3,7 euro/ mkw. Obiekty Big Box, zlokalizowane poza miastami, są tańsze. Ich ceny rozpoczynają się od 2,1 euro/ mkw./ miesiąc do 3,4 euro/ mkw./ miesiąc w najdroższych lokalizacjach, jak Kraków czy Szczecin.