Mimo wysokich cen mieszkań i stóp procentowych zainteresowanie kredytami hipotecznymi rośnie. Banki apelują o uproszczenie i ucyfrowienie procedur

Zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi rośnie, choć ceny nieruchomości rosną dwucyfrowo, a na spadek stóp procentowych się nie zanosi. Przyczyną są głównie ogromne potrzeby mieszkaniowe. Zdaniem Bożeny Graczyk, wiceprezes ING Banku Śląskiego, cały proces przyznawania kredytów hipotecznych mógłby zostać uproszczony dzięki dostępowi banków do dokumentów potencjalnych klientów np. w ZUS-ie czy digitalizacji dostępu do ksiąg wieczystych. Poczucie bezpieczeństwa obu stron zwiększyłoby z kolei wypracowanie ustandaryzowanego wzoru umowy kredytowej.

Jak wynika z BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, w maju br. o kredyt zawnioskowało 26,99 tys. potencjalnych kredytobiorców, o 20,6 proc. więcej niż rok wcześniej, a wartość zapytań wzrosła o 45,4 proc.

– W ubiegłym roku i w tym roku widzimy znacznie większe zainteresowanie kredytami. Oczywiście w roku ubiegłym był to efekt przede wszystkim produktu 2 proc., w tym roku wracamy do bardziej racjonalnych warunków oferty produktów hipotecznych i to zainteresowanie jest naprawdę bardzo duże – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Bożena Graczyk, wiceprezes zarządu ING Banku Śląskiego. – Widzimy już po I kwartale, że tak naprawdę tych kredytów w sektorze było udzielonych bardzo dużo.

Z raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez ZBP wynika, że pierwszy kwartał 2024 roku na rynku kredytów hipotecznych przyniósł spadek liczby udzielonych kredytów hipotecznych o 6,33 proc., w porównaniu do końca roku 2023. Wartość kredytów udzielonych w tym okresie była niższa o 4,52 proc. od wartości notowanej w IV kwartale 2023 roku, jednak w porównaniu do wyników analogicznego okresu ubiegłego roku wzrosła aż o 259,67 proc. Wzrosła również zdolność kredytowa Polaków, głównie za sprawą rosnących wynagrodzeń w sytuacji utrzymywania się stabilnych, choć wysokich stóp procentowych i spadającej inflacji. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w okresie styczeń–kwiecień o 12,3 proc. rok do roku, podczas gdy inflacja w tym czasie wyniosła średnio 2,7 proc. Stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie od października 2023 roku z referencyjną wynoszącą 5,75 proc.

– Produkt hipoteczny jest zdecydowanie produktem procyklicznym. Stopień zainteresowania kredytami hipotecznymi zależy od wysokości stóp procentowych, ale z tym wiążą się również inne zjawiska, na przykład w okresie wysokich stóp procentowych obserwowaliśmy bardzo wysokie zainteresowanie wcześniejszymi spłatami kredytów – wskazuje Bożena Graczyk. – Ta zależność jest bardzo wysoka. Z drugiej strony mamy  ogromne potrzeby mieszkaniowe, które coraz bardziej się uwidaczniają i sprawiają, że nawet w okresie takim jak teraz, czyli wysokich cen nieruchomości, zainteresowanie kredytem hipotecznym jest rekordowo wysokie.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w maju 2024 roku ceny 1 m² mieszkania wzrosły dwucyfrowo niemal we wszystkich większych miastach w porównaniu z majem 2023 roku. Wyjątkiem są Częstochowa i Katowice, gdzie podwyżki były jednocyfrowe i wyniosły odpowiednio 9 proc. i 4 proc. Najwyższy wzrost odnotowały Warszawa i Kraków – aż o 33 proc. O ponad jedną piątą mieszkania podrożały także w Białymstoku, Toruniu, Wrocławiu, Gdańsku czy Rzeszowie.

Wiceprezes ING Banku Śląskiego zauważa, że wysokość stóp procentowych jest powiązana także z zainteresowaniem kredytami o stałej stopie procentowej. Kiedy Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła cykl podwyżek na przełomie 2021 i 2022 roku, odsetek sprzedawanych hipotek z okresowo stałą stopą procentową zaczął dynamicznie rosnąć. Klienci, którzy zdecydowali się na ten krok w dobie niskich stóp procentowych, teraz mają z tego spore korzyści. Między czerwcem 2020 a lutym 2021 roku średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych na stałą stopę procentową na okres powyżej jednego roku wynosiło 3,2–3,3 proc. Dla porównania w kwietniu 2024 roku było to już 7,6 proc. Wraz z oczekiwaniem spadku stóp procentowych klienci wybierają ponownie ofertę zmiennoprocentową, licząc na to, że w przyszłości stopy procentowe będą niższe. Bożena Graczyk przypomina jednak też, że kredyt stałoprocentowy zawiera uśrednione oczekiwanie wysokości stóp procentowych w ciągu pięciu lat, więc w kredycie stałoprocentowym jest już zaszyty mechanizm zmiany stóp procentowych w tym okresie.

– Dla oferty kredytów stałoprocentowych potrzebujemy przesądzeń w zakresie odrębnej opłaty za wcześniejszą spłatę. W tej chwili nie ma takiej możliwości i w związku z tym za ryzyko, które jest namacalne, widoczne i absolutnie materializujące się w okresie tych ruchów stóp procentowych, które obserwowaliśmy w ostatnim czasie, opłata za wcześniejszą spłatę wszyta w marżę kredytową jest de facto kosztem ponoszonym przez wszystkich klientów, a nie tylko przez tych, którzy o wcześniejszą spłatę się ubiegają – mówi wiceprezes ING Banku Śląskiego.

Między czerwcem 2020 roku a październikiem 2021 roku referencyjna stopa NBP wynosiła jedynie 0,10 proc., by w ciągu 11 miesięcy wzrosnąć do 6,75 proc. Po dwóch obniżkach stóp z jesieni 2023 roku spadła o 100 punktów bazowych i choć prezes NBP Adam Glapiński zapewnia, że do końca roku się one nie zmienią, to ekonomiści spodziewają się, że w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej dokona jednak kilku obniżek. Z ankiety „Makroekonomiczne wyzwania i prognozy dla Polski – edycja czerwiec 2024”, której wyniki opublikowano podczas inauguracji Europejskiego Kongresu Finansowego w Sopocie, wynika, że mimo spodziewanego przyspieszenia inflacji w 2025 roku ekonomiści są zdania, że obniżki wyniosą łącznie kolejne 100 pkt bazowych, natomiast na koniec 2026 roku stopa referencyjna spadnie do 4 proc.

– Potrzebujemy przesądzeń prawnych i regulacyjnych w zakresie tego, jaki produkt hipoteczny powinien w Polsce obowiązywać. Przede wszystkim pojawia się postulat dotyczący przygotowania i sformułowania standardowej umowy kredytowej. Standardowa umowa kredytowa daje pewność i po stronie klienta, i po stronie banku, że wszystkie znane nam ryzyka zostaną zmitygowane poprzez umowę społeczną i regulacyjną z udziałem regulatorów takich jak KNF czy przede wszystkim UOKiK, które sprawią, że ta umowa będzie bardziej pewna, bardziej przewidywalna – tłumaczy Bożena Graczyk, odpowiadając na pytania o potrzebne na rynku kredytowym regulacje.

Jak podkreśla, kolejna potrzeba to dalsza automatyzacja i digitalizacja procesu kredytowego. Chociaż banki dużo już w tym zakresie zrobiły, wciąż jest możliwość poprawy.

– W dalszym ciągu prowadzone są w wielu bankach prace nad dalszym zautomatyzowaniem oferty. Żeby to było możliwe w pełni, potrzebujemy przesądzeń infrastrukturalnych w zakresie sposobu, w jaki banki korzystają z danych dotyczących wynagrodzenia, aby to nie było poprzez deklaracje i dokumenty dostarczane przez klientów, tylko poprzez zdolność sektora bankowego do sięgania po dane na przykład z ZUS-u – wskazuje wiceprezes ING Banku Śląskiego. – Z drugiej strony chcielibyśmy, żeby proces dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych nie trwał tak długo, nie był papierowy i tak uciążliwy dla wszystkich stron i żeby banki mogły korzystać bardziej digitalnie z informacji, które zawarte są w systemie ksiąg wieczystych. A po trzecie, chcielibyśmy również, żeby istniały bardziej powszechnie używane bazy danych dotyczących cen nieruchomości, ich zmiany w czasie, co jest bardzo ważne z perspektywy zarówno wymagań dotyczących wymogów kapitałowych, jak  również zarządzania ryzykiem kredytowym.