Eksperci apelują o zmiany w konstrukcji podatków od nieruchomości. Danina od wartości byłaby bardziej sprawiedliwa i transparentna

Polska jest jednym z nielicznych unijnych państw, gdzie wysokość podatku od nieruchomości zależy od jej powierzchni, a nie wartości. Dyskusja nad zmianą systemu toczy się w Polsce od kilku dekad, ale hamują ją przede wszystkim obawy społeczne o wzrost daniny. Eksperci jednak przekonują, że podwyżki podatku od nieruchomości nie muszą iść w parze ze zmianą, a nowe rozwiązanie byłoby bardziej sprawiedliwe i z korzyścią dla transparentności rynku oraz samorządów.

– Nie ma jednego idealnego systemu podatku od nieruchomości dla wszystkich. Powinien on być skrojony na miarę danej społeczności kraju. Zarówno podatek od nieruchomości oparty na powierzchni ma swoje dobre i złe strony, jak i podatek od wartości nieruchomości ma złe i dobre strony. Przeważają pozytywy w przypadku podatku od wartości nieruchomości i stąd pomysł na to, żeby jednak zacząć myśleć o transformacji tego systemu w Polsce – ocenia w rozmowie z agencją Newseria dr hab. inż. Małgorzata Renigier-Biłozor, prof. Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie z Wydziału Geoinżynierii w Katedrze Analiz Przestrzennych i Rynku Nieruchomości.

Prof. Renigier-Biłozor prowadzi badania nad planem wprowadzania podatku katastralnego, czyli podatkiem od wartości nieruchomości, w Polsce, zgodnym z zasadą „good governance” i w sposób łagodny dla podatników. Celem badań jest stworzenie „mapy drogowej” transformacji systemu opodatkowania gruntów, budynków i lokali, by ewentualna zmiana podstawy podatku była łagodna dla podatników. Na badania realizowane z zespołem z Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego otrzymała grant z Narodowego Centrum Nauki.

Obecnie wielkość podatku od nieruchomości zależy w Polsce od ich powierzchni i przeznaczenia. Z opublikowanego w kwartalniku Studia Biura Analiz Sejmowych (BAS) badania „Diagnoza i ocena wybranych kierunków zmian opodatkowania nieruchomości mieszkaniowych w Polsce”, autorstwa ekspertów z SGH w Warszawie i UEK we Wrocławiu, wynika, że obowiązujące regulacje prawne w obszarze podatku od nieruchomości niemal powszechnie są krytykowane ze względu na jego niską efektywność oraz niski poziom sprawiedliwości podatkowej.

– Bardzo ważne jest to, żeby system był bardziej sprawiedliwy. Dzisiaj osoba, która mieszka na wsi w nieruchomości 100-metrowej, może płacić więcej niż osoba, która mieszka na mniejszej powierzchni, ale w centrum miasta przy ogromnej wartości nieruchomości – tłumaczy prof. Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie.

Obecna struktura podatku ma znaczenie także dla samorządów. Choć gminy mają prawo do ustalania wysokości stawek podatkowych, to przepisy pozwalają jedynie na obniżanie maksymalnych stawek. Zdaniem ekspertów maksymalne dozwolone ustawą stawki wydają są zbyt niskie, jeżeli wziąć pod uwagę dynamikę zmian zarówno np. płacy minimalnej, jak i cen nieruchomości, zwłaszcza w przypadku większych i bogatszych gmin.

W Polsce przy obecnym systemie opartym na powierzchni podatek w żaden sposób nie jest związany z rosnącą na przestrzeni lat ceną samej nieruchomości. Analiza opublikowana w kwartalniku BAS wskazuje, że wzrosty i spadki cen nie są skorelowane ze zmianami stawek ustawowych w żadnym z miast. Największy z zanotowanych od 2015 roku wzrost stawek to zaledwie 4,9 proc. Tymczasem w tym samym roku wzrost średnich cen transakcyjnych za 1 mkw. wahał się od 9,4 do 30,3 proc. w zależności od miasta. W latach 2018–2022 dysproporcja między procentowymi zmianami cen nieruchomości i stawek podatku, mierzona stosunkiem średniej arytmetycznej zmian cen w 17 największych miastach Polski do zmiany stawek, była co najmniej 2,6-krotna (w 2022 roku), a nawet 3,7-krotna (w 2019 roku). Podatek od wartości powinien spowodować wzrost dochodów gmin. Samorządy lokalne otrzymałyby więcej środków do rozdysponowania, dzięki czemu przeznaczą większe fundusze na lokalne inwestycje.

Jak podkreśla raport Instytutu Finansów „Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich”, do wprowadzenia w Polsce podatku od wartości nieruchomości niezbędne jest przyzwolenie społeczne. Dotychczasowe obserwacje badaczy wskazują na poważne obawy przed podatkiem katastralnym, spowodowane głównie strachem przed większymi opłatami. To z kolei wymaga przygotowania podatników do nowej formuły – np. poprzez rzetelne przygotowane i przeprowadzone akcje edukacyjne i promocyjne, publiczne debaty, w których zwraca się uwagę na jej zalety i wady, czy informacje, w jaki sposób wpłynie ona na obciążenia podatkowe.

– Informacje, że podatek od wartości spowoduje utratę domu, jakąś masową biedę, możemy włożyć między bajki. W naszych badaniach bardzo mocno zwracamy uwagę i cała ta struktura bardzo mocno powinna zwracać uwagę na tzw. grupy wrażliwe, czyli osoby starsze albo bardzo młode. Wszędzie na świecie tak to się odbywa – podkreśla prof. Małgorzata Renigier-Biłozor. – Co ważne, to nie będzie stricte wartość rynkowa nieruchomości, ale pewna przybliżona wartość, pewna wartość urzędowa, od której procentowo będziemy wnosić tę daninę. Mogę postawić śmiało tezę, że wcale nie musi być to więcej, niż płacimy dzisiaj.

W krajach, gdzie system opodatkowania nieruchomości zależy od ich wartości, wielkość podatku waha się od 0,18 proc. do 3 proc. wartości nieruchomości. Raport IF ocenia, że podatek ustalony według wartości nieruchomości może być uznany za bardziej sprawiedliwy, gdy wprowadzony zostanie razem z nim system ulg i preferencji dla podatników. Biorąc pod uwagę doświadczenia innych krajów, te mogłyby być skierowane do instytucji społecznych, religijnych, lokali o przeznaczeniu publicznym, ale i do określonych grup podatników jak studenci, seniorzy, osoby niepełnosprawne, rodziny wielodzietne czy weterani.

– Kluczową rzeczą jest to, żeby zapewnić ochronę prawną podatników. Jedną z takich możliwości jest możliwość odwołania się od ustalonej wartości katastralnej, urzędowej, którą każdy bezpłatnie będzie mógł zastosować do swojej sytuacji – przekonuje ekspertka. – Bezpośredni wpływ transformacji systemu podatku na wartość nieruchomości nie przełoży się wprost z dnia na dzień na wartość samej nieruchomości. W dłuższej perspektywie rynek nieruchomości może na to wpłynąć, ale wszystko zależy, jak to będzie ustalane i jaki procent od wartości będzie tego dotyczyło.

Jak podkreśla badaczka, inny sposób naliczania podatku nie musi wpłynąć na samą wartość nieruchomości. Przede wszystkim dzięki odgórnemu systemowi jawna byłaby wartość każdej nieruchomości.

– Masowa wycena i opublikowana wartość nieruchomości, i to publicznie, spowoduje, że wszyscy będziemy mieli tę samą wiedzę, jeśli chodzi o wartość nieruchomości, lepszy i bardziej zaawansowany system doboru i kolekcji danych. To jest kluczowe, jeśli chodzi o regulację na rynku nieruchomości – podkreśla prof. Małgorzata Renigier-Biłozor.

Na temat konieczności wprowadzenia podatku od wartości nieruchomości w Polsce dyskusja toczy się od co najmniej 30 lat. Niedawno Międzynarodowy Fundusz Walutowy wskazał, że zwiększenie dochodów z podatku od nieruchomości do poziomu podobnego jak w innych krajach UE to jeden ze sposobów na szybką poprawę finansów publicznych Polski.