Newsy

Wysoki wkład własny przy kredycie na zakup mieszkania hamuje rynek. Wyklucza też dużą część potencjalnych nabywców

2017-12-12  |  06:25

Wymagany obecnie 20-proc. wkład własny przy zaciąganiu kredytu na zakup mieszkania pozytywnie wpływa na stabilność rynku, ale wyklucza z niego wielu kredytobiorców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze lokum. Wysokość wkładu własnego można regulować, w zależności od kondycji branży nieruchomości i oceny ryzyka – podkreślają eksperci fundacji HRE Think Thank. Przy ścisłym nadzorze pozwoli to kupić własne M osobom, które do tej pory nie mieściły się w restrykcyjnych wymogach. 

– Polacy powinni mieć szansę zaciągnięcia kredytu z mniejszym wkładem własnym na pierwsze mieszkanie. W tej chwili system traktuje jednakowo tych, którzy kupują w celach inwestycyjnych, oraz tych, którzy kupują pierwsze lokum. Ryzyko wśród tych dwóch rodzajów kredytobiorców jest różne. Patrząc całościowo na nasz rynek i stabilność systemu finansowego, wkład własny może być bardziej elastyczny i brać pod uwagę końcowe ryzyko po stronie kredytobiorców – mówi agencji Newseria Biznes Maciej Grabowski, prezes fundacji Centrum Myśli Strategicznej, członek zarządu HRE Think Tank.

Począwszy od 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego stopniowo zaostrzała wymogi dotyczące wysokości wkładu własnego na zakup mieszkania – miało to skłonić banki do prowadzenia bardziej restrykcyjnej polityki kredytowej i wyeliminowania z oferty kredytów na 100 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Od stycznia 2017 roku minimalny wkład własny przy zakupie mieszkania wynosi 20 proc. jego wartości. To oznacza, że przy zakupie 55-metrowego mieszkania w Warszawie potencjalny kredytobiorca musi wyłożyć na start co najmniej 80 tys. zł.

To duża bariera wykluczająca wielu nabywców, którzy nie dysponują kilkudziesięcioma tysiącami złotych na swoje pierwsze mieszkanie – to główny wniosek z raportu opracowanego przez analityków HRE Think Thank.

Wkład własny był najbardziej popularnym narzędziem polityki makroostrożnościowej. Został przyjęty przez wiele krajów po kryzysie z lat 2007–2008 roku, którego jednym ze sprawców był właśnie rynek mieszkaniowy. Polska na początku przyjmowała instrument wkładu własnego jako miękkie zalecenie, ale już od czterech lat jest to zalecenie twarde i banki muszą się stosować do tych wytycznych – mówi Maciej Grabowski.

Przykłady innych rynków europejskich pokazują, że limit LtV (czyli wielkości kredytu do wartości nieruchomości) ma pozytywny wpływ na wyhamowanie dynamiki cen na rynku nieruchomości i pozytywnie wpływa na jakość portfela kredytów mieszkaniowych. W Irlandii po wprowadzeniu tego instrumentu odsetek kredytów mieszkaniowych opóźnionych w spłacie powyżej 90 dni obniżył się z 16,9 do poziomu 10,6 proc. (lata 2013–2017).

Jak pokazują doświadczenia innych krajów europejskich wkład własny jako instrument ma bardzo różne możliwości oddziaływania. Generalnie uznaje się, że jest skuteczny, natomiast w przypadku rynku, gdzie występuje popyt gotówkowy albo popyt spekulacyjny nieoparty o kredyt znaczenie tego instrumentu jest słabsze. Przykładem jest Hiszpania, jeden z nielicznych krajów, w których przed kryzysem obowiązywał wkład własny, co w ogóle nie zabezpieczyło tamtejszego rynku przed gigantycznym krachem na rynku nieruchomości – mówi Maciej Grabowski.

Czynnikiem, który może zaburzać skuteczność tego instrumentu, jest też rosnąca liczba mieszkań kupowanych za gotówkę – tak jak obecnie dzieje się w Polsce.

Wysokość wkładu własnego jest zróżnicowana na poszczególnych rynkach. Rozwiązania przyjęte w różnych krajach są odmienne pod względem elastyczności, możliwych wyjątków od tej reguły czy podmiotów, których ona dotyczy. Niektóre kraje wprowadziły różnicowanie wielkości LtV w zależności od celu, na który udzielany jest kredyt mieszkaniowy (np. Irlandia, Finlandia, Cypr). Eksperci wskazują, że kredytobiorcy, którzy kupują nieruchomość w celach inwestycyjnych, mają większy apetyt na ryzyko.

Kredyty zaciągane na zakup pierwszego mieszkania są lepiej spłacane niż kredyty w celach inwestycyjnych. To mocny argument za tym, żeby wysokość wkładu własnego była niższa dla takich kredytobiorców – mówi Maciej Grabowski.

Dlatego wysokość wskaźnika LtV należałoby zróżnicować w zależności od tego, na jaki cel zaciągany jest kredyt mieszkaniowy. Niższe ryzyko kredytobiorców finansujących kredytem zakup pierwszego M powinno być uwzględnione w wyższym LtV. Ze względów ostrożnościowych taką preferencję można też powiązać z limitem wysokości udzielanego kredytu (np. maksymalnie do 350 tys. zł). Takie rozwiązanie otworzyłoby rynek mieszkaniowy dla gospodarstw o niskim ryzyku kredytowym, nie stwarzając przy tym zagrożenia dla systemu finansowego.

Jak zauważają analitycy HRE Think Tanku, w przypadku Polski trzeba też brać po uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych (które są w tej chwili na historycznie niskim poziomie) jako czynnika, który destabilizuje rynek nieruchomości i rynek kredytowy.

Biorąc pod uwagę perspektywę roczną czy dwuletnią, podwyżki wydają się raczej przesądzone. Jeżeli kredyt byłby zaciągany na stałą stopę, można sobie wyobrazić, że wtedy ten wkład własny również byłby mniejszy – zauważa Maciej Grabowski.

Prezes fundacji Centrum Myśli Strategicznej zauważa, że w tej chwili po stronie kredytów mieszkaniowych nie widać żadnych sygnałów świadczących, żeby było to źródło ewentualnych przyszłych kłopotów na rynku finansowym. Jednak stały monitoring rynku i stworzenie systemu wczesnego ostrzegania o nadchodzących problemach czy narastaniu bańki cenowej to warunek oceny kondycji rynku nieruchomości.

Monitoring na rynku i wczesne ostrzeganie przed narastającymi niekorzystnymi zjawiskami jest niezwykle potrzebnym narzędziem. Biorąc pod uwagę cykliczność na rynku kredytów mieszkaniowych i nieruchomości w ogóle, można sobie wyobrazić, że narzędzie makroostrożnościowe, jakim jest wkład własny, może być powiązane z tymi cyklami. Jeżeli wskaźnik wyprzedzający wskazuje, że rynek idzie ku dołowi i zmierzamy w kierunku przegrzania, wtedy automatycznie ten wskaźnik może być zaostrzany – mówi Maciej Grabowski.

Jak wskazują eksperci, wysokość wskaźnika LtV powinna być elastycznie powiązana z cenami na rynki nieruchomości. Przy bardzo dobrej koniunkturze i gwałtownym wzroście cen automatyczne zaostrzenie wymogów dotyczących wkładu własnego może ograniczać presję cenową. Z drugiej strony jeżeli rynek wejdzie w fazę spowolnienia, obniżenie tych wymogów może skutkować ożywieniem na rynku mieszkaniowym. 

HRE Think Tank jest wspólnym przedsięwzięciem fundacji Centrum Myśli Strategicznych, Heritage Real Estate i Murapolu.

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Krynica Forum 2024

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Infrastruktura

Stypendia socjalne i zapomogi dla studentów dotkniętych powodzią. MNiSW apeluje do uczelni o priorytetowe rozpatrywanie wniosków

Uczelnie w całym kraju deklarują pomoc dla studentów dotkniętych skutkami powodzi, jaka ma miejsce w południowo-zachodniej części Polski. Minister nauki i szkolnictwa wyższego Dariusz Wieczorek zaapelował o udzielanie wsparcia finansowego dla potrzebujących – w postaci stypendiów socjalnych czy zapomóg, ale też o udostępnienie miejsc na uczelniach i w akademikach. Społeczność akademicka w całym kraju organizuje także zbiórki pomocowe, solidaryzując się z osobami poszkodowanymi w trakcie powodzi.

Przemysł

J. Lewandowski: Polityka UE potrzebuje deregulacji. Bez tego tracimy w wyścigu z USA i Chinami

Unia Europejska potrzebuje o wiele bardziej skoordynowanej polityki przemysłowej, szybszych decyzji i ogromnych inwestycji, jeśli chce dotrzymać kroku gospodarczo Stanom Zjednoczonym i Chinom – wynika z raportu Mario Draghiego zaprezentowanego na początku września. Zdaniem europosła Janusza Lewandowskiego bez uproszczeń przeregulowanych przepisów Unia będzie tracić na konkurencyjności względem rywali, a firmy będą do nich przenosić swoje siedziby. Dużą rolę w deregulacji może odegrać Polska podczas swojej prezydencji we Wspólnocie.

DlaWas.info

Problemy społeczne

W Polsce rodzi się coraz mniej dzieci. Zdrowiu reprodukcyjnemu wciąż poświęca się za mało uwagi w debacie o dzietności i polityce rodzinnej

W 2023 roku urodziło się 272 tys. dzieci, czyli najmniej od II wojny światowej. Tegoroczne dane są jeszcze gorsze. W pierwszej połowie 2024 roku zarejestrowano ok. 126,5 tys. urodzeń, czyli o blisko 12,5 tys. mniej niż rok wcześniej – wynika z danych GUS. W kwestii zastępowalności pokoleń na znaczeniu zyskuje problematyka zdrowia reprodukcyjnego. WHO uważa problemy z płodnością kobiet i mężczyzn za istotny problem zdrowotny. – To temat, który w ogóle nie jest podejmowany – ocenia prof. dr hab. Elżbieta Gołata, przewodnicząca Komitetu Nauk Demograficznych PAN. – Nie tylko zdrowie reprodukcyjne, ale w ogóle stan zdrowia ludności to jedno z najważniejszych wyzwań demograficznych i społecznych.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.