Newsy

Pandemia odcisnęła swoje piętno na branży nieruchomości. Największa rewolucja czeka rynek biurowy

2021-01-04  |  06:20

Rok 2020 zmienił rynek nieruchomości, jak niemal wszystkie dziedziny życia. Deweloperzy wciąż nie mają pewności, w którym kierunku będzie on podążał w najbliższej przyszłości, ale liczą się z poważnymi zmianami. Będą one najbardziej odczuwalne w segmencie biurowym. Według szefa OPG Property Professionals, firmy doradzającej w zarządzaniu nieruchomościami, wzrośnie popyt na powierzchnie coworkingowe i niewielkie biura zlokalizowane blisko osiedli mieszkaniowych.

Opustoszałe, przynajmniej częściowo, kompleksy biurowe, przerzedzona klientela centrów handlowych, przyspieszony wzrost e-commerce – wszystkie te skutki pandemii i kolejnych, bardziej lub mniej restrykcyjnych lockdownów przekładają się na popyt na rynku nieruchomości.

Branża nieruchomości zamyka ten rok z dużym niepokojem i obawami o to, co będzie długofalowo. To, co było, na pewno już nie wróci i cokolwiek się wydarzy, będzie zupełnie inne. W różnych segmentach rynku to będzie wyglądało inaczej – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals. – Branża handlowa stoi przed dużymi wyzwaniami, które częściowo są rekompensowane w branży logistycznej przeżywającej dziś swój renesans.

Sukcesy segmentu logistycznego dają się łatwo wytłumaczyć rozwojem handlu online, przyspieszonym przez pandemię. Główny Urząd Statystyczny policzył, że w listopadzie w porównaniu z poprzednim miesiącem odnotowano wzrost wartości sprzedaży detalicznej przez internet w cenach bieżących o 47,9 proc. Udział tej sprzedaży zwiększył się z 7,3 proc. w październiku do 11,4 proc. w listopadzie. Jak informuje CBRE, popyt na powierzchnie magazynowe był rekordowy, a cały rok zamknie się prawdopodobnie z wynikiem ok. 4,8–5 mln mkw. wynajętej przestrzeni magazynowej.

Duże wyzwania stoją również przed branżą związaną z handlem, która będzie się tak rozwijała, jak będą wprowadzane kolejne obostrzenia. Zresztą branża retail od wielu lat przeżywa pewne spowolnienie. Saturacja rynku już jest spora i tradycyjne galerie handlowe już nie powstają. Z kolei cieszą się popularnością centra handlowe typu convenience – stwierdza Michał Styś.

Według CBRE w trzecim kwartale 2020 roku odwiedzalność centrów i parków handlowych osiągnęła poziom o ok. 10–15 proc. niższy niż w tym samym czasie 2019 roku. W tygodniach przedświątecznych – według Polskiej Rady Centrów Handlowych – spadki wynosiły 25–30 proc. Szacunki dotyczące przychodów galerii handlowych mówią o nawet 3,6 mld zł strat, a nie uwzględniają one jeszcze listopadowego zamknięcia. Zamiast myśleć o rozwoju, zaczęły więc walczyć o przetrwanie. COVID-19 spowodował, że wśród klientów wzrosło zainteresowanie ulicami handlowymi czy mniejszymi centrami, typu convenience.

– Branża logistyczna, branża centrów dystrybucji na pewno będzie dalej zyskiwać na znaczeniu. Wolumen inwestycyjny inwestorów zagranicznych, którzy inwestują w ten sektor, będzie rósł. To chyba jest największy beneficjent tego, co się dzieje – mówi prezes OPG Property Professionals.

W dużo gorszej sytuacji jest rynek hotelowy. Dla hotelarzy cały rok zamknie się znaczącymi spadkami, których nie zrekompensowało kilka miesięcy odmrożenia w podróżach i wprowadzenie Polskiego Bonu Turystycznego. Nie pomaga im także utrzymanie możliwości służbowego podróżowania. Z ankiety przeprowadzonej w listopadzie br. przez Izbę Gospodarczą Hotelarstwa Polskiego wynika, że prawie 90 proc. hoteli po wprowadzeniu rządowych obostrzeń ma frekwencję niższą niż 20 proc., a blisko 60 proc. – niższą niż 10 proc. Sytuację utrudnia fakt, że od 28 grudnia obowiązują jeszcze bardziej rygorystyczne obostrzenia, które w dodatku nakładają się na szczyt sezonu zimowego, czyli w okresie noworocznym i ferii szkolnych.

Rynek biurowy czekają długotrwałe zmiany, w szczególności w kierunku większej elastyczności. Powodzeniem cieszą się takie wersje umów, które odpowiadają na tę potrzebę. Również elastyczne biura, biura coworkingowe, serwisowane będą zyskiwały długofalowo na popularności, choć teraz krótkoterminowo mają problemy spowodowane tym, że wiele firm przeszło na pracę zdalną – podkreśla Michał Styś.

Praca zdalna w skali kraju dotyczy wprawdzie tylko kilku procent zatrudnionych, ale np. w regionie warszawskim w ten sposób wykonuje swoje obowiązki co szósty pracownik. Oznacza to, że wiele stanowisk pracy w biurach pozostaje nieobsadzonych, a firmy będą chciały optymalizować powierzchnię i czynsze najmu. Według Colliers International wzrost udziału renegocjacji w strukturze zawieranych umów najmu jest znaczący. W trzecim kwartale stanowiły one niemal połowę wszystkich podpisanych umów na rynku warszawskim. W porównaniu do analogicznego okresu 2019 roku jest to wzrost aż o 19 pkt proc. Najemcy wstrzymują decyzje o przeprowadzkach i przedłużają umowy o trzy–pięć lat na korzystnych warunkach w obecnych lokalizacjach. Pojawiło się także zjawisko podnajmu części swojej powierzchni biurowej innym firmom.

 Jednym z wyzwań, przed którymi stoją deweloperzy i właściciele budynków biurowych, będzie utrzymanie możliwie najniższego poziomu pustostanów – ocenia ekspert. – Deweloperzy mieszkaniowi będą myśleć bardziej kompleksowo o swoich osiedlach, które przejdą pewnego rodzaju transformację w projekty wielofunkcyjne, gdzie może się pokazać część biurowa, bo będzie to odpowiadało na potrzeby pracowników, którzy niekoniecznie chcą pracować z domu, a nie chcą też długo podróżować. Dodatkowo przestrzenie te będą wyposażone w funkcje zakupowe i gastronomiczne. Wygląda na to, że branża mieszkaniowa będzie się stabilnie rozwijać ze względu na strukturalne potrzeby w społeczeństwie i niedobory, a dodatkowym impulsem będą tu inwestorzy instytucjonalni, którzy widzą w Polsce duży potencjał.

W ciągu 11 miesięcy 2020 roku banki i SKOK-i udzieliły 199,3 tys. kredytów mieszkaniowych, co oznacza spadek w ujęciu rocznym o 9,5 proc. na kwotę 57,92 mld zł (spadek tylko o 3,4 proc.). Wynika z tego, że wzrosły kwoty kredytów. Jak wskazuje Biuro Informacji Kredytowej, w okresie styczeń–listopad 2020 roku już 48,1 proc. wartości udzielonych kredytów dotyczyło przedziału kwotowego powyżej 350 tys. zł. Jest to informacja spójna z przypuszczeniami, że na rynku poszukiwane będą (czy to na własny użytek, czy na wynajem) mieszkania o większej liczbie pomieszczeń, tak by każdy z domowników miał miejsce do zdalnej pracy lub nauki.

Jednocześnie z danych GUS wynika, że zmiany w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, tych, których budowę rozpoczęto, oraz tych, na których budowę wydano pozwolenie lub których zamiar budowy zgłoszono, są zaledwie jednocyfrowe – między styczniem a listopadem było to odpowiednio +6,0 proc., -6,6 proc. oraz -2,8 proc.

Kowalski, który ma oszczędności, nie będzie już patrzył na to, czy najem przynosi mu jakieś korzyści, tylko czy nie ochronić się przed inflacją i nie ulokować oszczędności w nieruchomości, nawet jeśli nie będą generowały zwrotów z najmu – przewiduje prezes OPG Property Professionals. – Najem instytucjonalny na rynku mieszkaniowym na pewno będzie rósł, bo on jest w bardzo początkowej formie, czyli mieszkania na wynajem mogą zyskać również dzięki temu, że banki będą stawiały większe przeszkody w zdobyciu kredytu hipotecznego.

Inwestorzy mają od miesięcy problem ze znalezieniem inwestycji, która nie tyle da zarobić, co przynajmniej nie przyniesie realnych strat. Zerowe stopy procentowe (od końca maja referencyjna jest na poziomie 0,1 proc.) sprawiają, że oprocentowanie depozytów oferowane przez banki jest bardzo niskie i w zależności od okresu, na jaki klient powierza bankowi pieniądze, wynosi ok. 1 proc., a w większości banków mniej. Przy inflacji oscylującej wokół 3 proc. oznacza to realne straty. Inwestowanie w obligacje przy niskich rentownościach (czyli wysokich cenach) również nie daje perspektywy zarobku, zaś akcje jako aktywo ryzykowne odstrasza wielu posiadaczy oszczędności. Warszawska giełda ponadto radzi sobie słabo na tle innych parkietów, głównie ze względu na skład indeksu największych spółek. Dlatego też inwestujący szukają szans na rynku nieruchomości.

Czytaj także

Kalendarium

Więcej ważnych informacji

Kongres MOVE

Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Infrastruktura

Sektor ochrony zdrowia odpowiada za większe emisje CO2 niż lotnictwo. Zielone zmiany wymagają drastycznego przyspieszenia

Sektor ochrony zdrowia ponosi znaczące konsekwencje wynikające z rosnącej liczby ekstremalnych zjawisk klimatycznych, ale też poważnego zanieczyszczenia powietrza, a koszty z tym związane będą rosły. Z drugiej strony sam sektor też się przyczynia do zmian klimatycznych – odpowiada za 4 proc. emisji CO2, czym wyprzedza takie branże jak żegluga czy lotnictwo. O potrzebie przyspieszenia zielonych zmian w ochronie zdrowia coraz więcej się mówi, ale to wymaga konkretnych działań. Temu ma służyć powołana właśnie do życia Zielona Koalicja dla Zdrowia, w której uczestniczy prawie 30 podmiotów i której patronuje m.in. Narodowy Fundusz Zdrowia.

Ochrona środowiska

Nowa kadencja samorządów pod znakiem działań energetycznych i klimatycznych. 15 mld euro z UE może przyspieszyć zmiany w tym zakresie

Do wyborów samorządowych pozostał nieco ponad tydzień. Jak pokazuje nowy raport Fundacji Instytut na rzecz Ekorozwoju, na samorządowców nadchodzącej kadencji będzie czekać wiele wyzwań związanych z energetyką i polityką klimatyczną, które wynikają zarówno z regulacji UE, jak i oczekiwań społecznych. Jednak w praktyce możliwości aktywnego działania samorządów w tym obszarze są tak szerokie, jak umożliwiają im to regulacje prawne. – Tutaj pewnych rozwiązań po prostu nie ma albo są w dość dokuczliwy sposób szczegółowe i stwarzają samorządom duże trudności. Dlatego potrzebna jest interwencja rządu, żeby umożliwić samorządom aktywne działania – ocenia dr Wojciech Szymalski, prezes Fundacji Instytut na rzecz Ekorozwoju.

Prawo

Postęp technologiczny rewolucjonizuje pracę specjalistów ds. finansów. Stają się strategicznymi doradcami biznesu

Częste zmiany regulacyjne i postęp technologiczny wymuszają na specjalistach ds. finansów ciągłe nabywanie nowych kompetencji, doszkalanie i uaktualnianie swojej wiedzy. Ci, którzy potrafią się dostosować do szybkich zmian i wesprzeć swoimi umiejętnościami rozwój biznesu, mogą jednak liczyć na większe możliwości rozwoju kariery. – Finanse operują w świecie, który coraz szybciej się zmienia. To powoduje, że w przyszłości ludzie z obszaru finansów będą musieli poświęcać dużo więcej energii na to, żeby dotrzymać tempa – mówi Kuba Neneman, head of finance.ai, commercial data science manager w Shellu.

Partner serwisu

Instytut Monitorowania Mediów

Szkolenia

Akademia Newserii

Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a  także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.