Wyższe stopy procentowe na razie nie zniechęciły Polaków do zakupu nieruchomości. Wciąż wydają się one najlepszym zabezpieczeniem przed wysoką inflacją

Szał na rynku mieszkań nieco osłabł. Cena metra kwadratowego nie rośnie już tak szybko, lekko hamuje również popyt. Z drugiej strony maleje również podaż, bo deweloperom coraz trudniej o zakup gruntu. Przy podniesionych, ale wciąż odległych od inflacji stopach procentowych i rosnącemu, ale wciąż niesięgającemu nawet połowy inflacji oprocentowaniu najlepszych lokat zakup mieszkania wciąż jawi się Polakom najlepszą inwestycją.

− Na tę chwilę nie widzimy zależności między podwyższonymi stopami procentowymi a zachowaniem inwestorów. Cały czas chętnie inwestują w nieruchomości – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Marcin Sobieszek, ekspert Platformy Mieszkaniowej. – Trzeba pamiętać, że cały czas mamy wysoką inflację i to głównie napędza inwestorów do inwestowania w nieruchomości, ponieważ ceny nieruchomości również dosyć szybko rosną.

W reakcji na szybko przyspieszającą inflację, która według Głównego Urzędu Statystycznego sięgnęła w listopadzie 7,8 proc. i według prognoz ekonomistów ma dalej rosnąć, Rada Polityki Pieniężnej podniosła już czterokrotnie stopy procentowe. Na jej styczniowym posiedzeniu zadecydowano o podwyżce stopy referencyjnej o 0,50 pkt proc. do poziomu 2,25 proc. Przed cyklem podwyżek wynosiła ona 0,1 proc. Stopy procentowe są skorelowane z WIBOR-em, na którym opierają się kredyty hipoteczne. Podwyżki RPP oznaczają więc wyższe raty kredytów. 

− Wysokie stopy procentowe mogą wpłynąć na popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem. Już w tym momencie widzimy, że wielu klientów decyduje się na takie rozwiązanie. Strach ma wielkie oczy – klienci wolą wiedzieć, jakiej wysokości będzie rata kredytowa, bo cenią sobie stabilność, stałość. Więc kredyty o stałym oprocentowaniu zdecydowanie będą zyskiwać na wartości – uważa Marcin Sobieszek. − To nie znaczy, że one są bardziej opłacalne pod względem ekonomicznym, ale to znaczy, że gwarantują kredytobiorcy stabilność, przynajmniej przez najbliższych kilka lat.

Od połowy 2021 roku banki muszą oferować kredyty oparte na stałej stopie procentowej – wyższej niż obecnie zmienna, ale gwarantowana przez kilka lat. Po ich upływie kredytobiorca będzie mógł ustalić z bankiem nowe oprocentowanie lub zdecydować się na stopę zmienną. Oprocentowanie to w tym momencie od 2,55 proc. (ale tylko przez pierwszych 12 miesięcy w PKO BP) do 5,55 proc. w Alior Banku. W przypadku oprocentowania zmiennego większość banków stosuje stawkę WIBOR 3M, obecnie wynoszącą 2,35 proc., i aktualizuje oprocentowanie raz na trzy miesiące. Stawkę WIBOR 6M (2,61 proc.) stosują PKO BP, Bank Pekao, ING Bank Śląski i BOŚ.

Szacunki ekonomistów mówią o dalszym wzroście stóp procentowych (nawet do 3−3,5 proc.). To będzie się przekładać na wyższe koszty kredytów, a w połączeniu z wysoką inflacją, a więc rosnącymi kosztami utrzymania, oraz wzrostem cen mieszkań może sprawić, że kredyty staną się mniej dostępne dla części społeczeństwa. Nie musi to jednak oznaczać, że Polacy porzucą myśl o zakupie własnego M na rzecz jego wynajmowania.

− W tym momencie mamy dosyć przebrany rynek nowych mieszkań. Mówimy też o dosyć dużych wymaganiach klientów dotyczących zakupu nowej nieruchomości. W powiązaniu z wysokimi cenami może się okazać, że część tych klientów będzie wolała zaczekać, dozbierać jakąś część środków, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania, a może poczekać również na inwestycję, która dopiero za jakiś czas pojawi się w sprzedaży – mówi ekspert Platformy Mieszkaniowej. – W tym momencie rynek najmu ma się nieco lepiej niż w czasach pandemii, szczególnie z tego względu, że na większości uczelni studenci uczą się w klasycznym trybie.

Zdaniem ekspertów PKO BP w przyszłym roku cena za metr kwadratowy mieszkania ma wzrosnąć średnio o 5 proc. Na razie gorączka na rynku nieruchomości nieco ostygła. W sześciu największych pod względem oferty miastach − w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi − widać nowe historyczne rekordy cenowe lub poziomy bliskie rekordów, ale ceny nie rosną już tak szybko jak w poprzednich miesiącach. Nieco osłabł także popyt na kredyty hipoteczne, a posiadacze gotówki już ją w większości ulokowali w lokalach.

− Wysoka inflacja to nie jest główny czynnik wpływający na cenę mieszkania i koszty budowy. Głównym czynnikiem jest cena gruntu, po jakiej deweloper go kupuje. Oczywiście cały czas rosnący popyt i niewystarczająca podaż nakręcają wzrost cen − mówi Marcin Sobieszek. − Inflacja oczywiście może pośrednio wpływać na koszt budowy i ceny mieszkania, najczęściej poprzez wynagrodzenia pracowników, czy to pracowników dewelopera, czy generalnego wykonawcy, który realizuje taką inwestycję.

Według danych przytaczanych w analizie PKO BP koszty budowy (bez kosztów gruntu) silnie wzrosły w trzecim kwartale 2021 roku − w zależności od obiektu od 6,6 do 12,7 proc. Firmy budowlane spodziewają się dalszych podwyżek.