Łódzki rynek mieszkaniowy nie zwalnia tempa mimo niepewności i pandemii. W budowie jest coraz więcej nieruchomości o wyższym standardzie

Sprzedaż mieszkań na łódzkim rynku w ciągu czterech kwartałów, licząc od połowy 2019 roku, była tylko o 4 proc. niższa niż rok wcześniej. I to mimo zawirowań związanych z pandemią w II kwartale br. Mimo chwilowego spadku cen prognozy na kolejne miesiące mówią o ich stabilizacji, a wręcz wzroście ze względu na to, że popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. Skala inwestycji także jest na podobnym poziomie co w ubiegłym roku – w 120 projektach w budowie jest ponad 11 tys. mieszkań. Na rynku pojawia się coraz więcej inwestycji w wyższym standardzie.

Łódzki rynek mieszkaniowy generuje ok. 5–7 proc. transakcji w skali kraju, zarówno w mieszkaniówce, jak i powierzchniach biurowych, więc jest to relatywnie mały i płytki rynek.

– Rynek mieszkaniowy w Łodzi rozwija się, jak w większości miast, ze względu na głębokie i strukturalne potrzeby nowoczesnego budownictwa. Jest pod tym względem dość charakterystyczny, bo przez długi okres ceny mieszkań na rynku wtórnym były zbliżone do rynku pierwotnego. Dopiero od kilku lat widzimy, że rynek pierwotny uzyskuje dużo wyższe kwoty za metr kwadratowy. Obserwujemy również zróżnicowanie oferty nowych mieszkań, nie tylko ze względu na lokalizację, ale także z uwagi na standard budynków. Pojawiają się projekty o zdecydowanie wyższym standardzie i w ciekawszych lokalizacjach. Widać więc, że rynek dojrzewa – mówi agencji Newseria Biznes Michał Styś, prezes zarządu OPG Property Professionals.

Ma to związek z polityką władz miasta ukierunkowaną na przyciąganie inwestorów tworzących miejsca pracy, głównie w branży business process outsourcing (BPO) oraz w sektorze produkcyjnym.

– Widać, że w Łodzi sukcesywnie wzrasta zatrudnienie, a to przekłada się bezpośrednio na branżę nieruchomości, zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i biurowym – podkreśla prezes zarządu OPG Property Professionals. – Oczywiście przy dużej podaży powierzchni biurowej na tak płytkim rynku istnieje możliwość czasowego wzrostu pustostanów. Tym bardziej że w tym roku zostało zakończonych lub jeszcze się zakończy kilka dużych projektów biurowych.

Jak wynika z raportu Walter Herz „Rynek biurowy. Polska 1–3 kw. 2020”, pod względem zasobów powierzchni biurowych Łódź zajmuje siódme miejsce w kraju. Od początku przybyło jej 30,5 tys. mkw., a w budowie pozostaje ponad dwa razy tyle. W pierwszych dwóch kwartałach zostały podpisane umowy najmu na 51 tys. mkw., natomiast w trzecim – na 8,6 tys. mkw. Podobnie jak w innych miastach wzrósł wskaźnik pustostanów – o 1,1 pkt proc. (do 14,3 proc.).

– Są pewne wyzwania związane z wypełnieniem nowych budynków biurowych, które czekają na ukończenie na początku przyszłego roku. Nie wszystkie są zabezpieczone wystarczającą ilością powierzchni wynajętej. Najemcy nie chcą podejmować decyzji co do długotrwałych umów najmu – mówi Michał Styś. – W niższych klasach budynku (klasy B lub B+) widać wyzwania stojące przed wynajmującymi, którzy muszą stosować dodatkowe zachęty dla najemców, dając dodatkowe zachęty w formie okresów bezczynszowych, lub elastycznie podchodzić do umowy najmu, czyli skracać okresy, na które jest zawierana, lub oferując możliwości wyjścia.

Z popytem nie ma za to problemu na rynku mieszkaniowym. Wprawdzie w ciągu czterech kwartałów (od połowy 2019 roku do połowy 2020 roku) deweloperzy sprzedali 3,1 tys. mieszkań, czyli o 4,3 proc. mniej niż w poprzednim roku, ale był to wynik poważnych zawirowań związanych z pandemią, jakie wystąpiły w okresie od marca do czerwca. Wiele gospodarstw domowych odłożyło wówczas w czasie decyzję o kupnie mieszkania, a poza tym nie wszyscy inwestorzy od razu przenieśli sprzedaż do kanałów zdalnych.

– Na przestrzeni tych czterech kwartałów sprzedaż i produkcja były i tak na wysokim poziomie, zdecydowanie powyżej średniej z ostatnich 10 lat – mówi prezes OPG Property Professionals. – Nie przewidujemy głębokiego spadku sprzedaży, ale jej stabilizację albo wręcz wzrost. Wygląda na to, że przy tak niskich stopach procentowych wielu klientów podejmuje dalsze decyzje o kupowaniu mieszkań. Ceny mieszkań nie powinny więc dalej spadać.

Według danych NBP średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania w Łodzi na koniec trzeciego kwartału 2020 roku wynosiła 6734 zł , a cena transakcyjna – 6406 zł. To więcej w porównaniu do trzeciego kwartału 2019 roku, ale też do pierwszego kwartału tego roku – na koniec marca wynosiły one odpowiednio 6608 zł/mkw. oraz 6249 zł/mkw.

Coraz większym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania trzypokojowe, z dwiema sypialniami. Wciąż bardzo popularne są kawalerki kupowane na wynajem. Jak pokazał raport OPG Property Professionals „Pierwotny rynek mieszkaniowy w Łodzi” – w ofercie deweloperów królują mieszkania dwu- i trzypokojowe. Ich udział w łącznej sprzedaży na rynku pierwotnym wyniósł 76 proc.