Mówi: | Wiktor Kotiuk |
Funkcja: | radca prawny, partner zarządzający |
Firma: | Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni |
Nowa ustawa nałoży na deweloperów szereg obowiązków. Związany z tym wzrost kosztów może się odbić na cenach mieszkań
Sejm przyjął w czwartek tzw. ustawę deweloperską, która czeka teraz na podpis prezydenta. Nowe przepisy, zakładające m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą też szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. – W skrajnych przypadkach może to nawet doprowadzić do zakończenia działalności przez deweloperów. Jest obawa, że ustawa uderzy w najmniejsze podmioty – mówi radca prawny Wiktor Kotiuk.
– Na deweloperów zostanie nałożonych wiele nowych obowiązków. Przede wszystkim ustawodawca chce kompleksowo uregulować cały proces nabywania mieszkań i domów jednorodzinnych, począwszy od zawierania umów rezerwacyjnych po przeniesienie własności lokali. Nowością jest m.in. uregulowanie umowy rezerwacyjnej – ustawa określa, jakie elementy powinna ona zawierać oraz maksymalną wysokość kwoty, jaką deweloper może przyjąć z tego tytułu, czyli 1 proc. wartości lokalu – wyjaśnia w rozmowie z agencją Newseria Biznes Wiktor Kotiuk, radca prawny i partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.
W czwartek Sejm przyjął przygotowaną przez UOKiK tzw. ustawę deweloperską, czyli ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jedną z najważniejszych zmian, które wprowadzi, będzie utworzenie DFG, z którego – w przypadku upadłości dewelopera – klientom będą zwracane środki (powyżej kwoty gwarantowanej przez BFG, czyli 100 tys. euro). Duże zmiany będą też dotyczyć zasad prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych (MRP). Służą one gromadzeniu wpłat klientów. Mogą być zamknięte (kiedy bank wypłaca pieniądze deweloperowi dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę) lub otwarte (pieniądze są wypłacane w miarę postępu budowy).
W tej chwili większość deweloperów stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej czy bankowej. Nowa ustawa wprowadzi większy nadzór nad wydatkowaniem środków z MRP.
– Wypłaty z niego będą dokonywane po realnym zakończeniu danego etapu inwestycji i po kontroli dokonanej przez bank. I tutaj nowość, mianowicie bank przed dokonaniem takiej wypłaty będzie musiał sprawdzić, czy deweloper należycie rozliczył się ze swoimi wykonawcami i podwykonawcami, czy nie zalega z podatkami i innymi opłatami. To oznacza, że bank będzie musiał posiłkować się osobami posiadającymi uprawnienia budowlane w celu sprawdzenia, czy wpisy w dzienniku budowy faktycznie odpowiadają rzeczywistości – mówi partner zarządzający w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni. – Jest to dość kontrowersyjne, że specjalista budowlany z ramienia banku będzie kontrolował, czy kierownik budowy, odpowiadający karnie za swoje oświadczenia, faktycznie złożył prawdziwe oświadczenia do dziennika budowy.
Istotną zmianą jest też to, że do tej pory ostatnia wypłata z rachunku powierniczego była dokonywana przez bank na rzecz dewelopera po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie inwestycji. Nowe przepisy zakładają natomiast, że będzie ona dokonywana dopiero po okazaniu aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia własności lokalu.
– Ta zmiana też budzi duże kontrowersje, ponieważ w praktyce wielokrotnie się zdarza, że klienci – z uwagi na problemy losowe czy swoją niefrasobliwość – nie stawiają się do aktów notarialnych. Z kolei wtedy deweloper, zanim odstąpi od umowy, musi ich wzywać do stawiennictwa, wyznaczając na to 60-dniowy termin. To jest w branży dość duże opóźnienie, zwłaszcza biorąc pod uwagę to, że deweloper sfinansował praktycznie całą budowę inwestycji i czeka na swoje środki – wyjaśnia radca prawny.
UOKiK ocenił, że dotychczasowe zabezpieczenia interesów klientów w przypadku upadłości dewelopera są niewystarczające i wciąż duże jest ryzyko utraty zarówno wpłaconych środków finansowych, jak i nieruchomości. Dlatego na mocy ustawy zostanie powołany Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na który deweloper będzie odprowadzał składkę od każdej wpłaty klientów na rachunek powierniczy. Pieniądze z DFG będą wypłacane w przypadku upadłości dewelopera, banku oraz odstąpienia klienta od umowy w określonych ustawą sytuacjach (np. z powodu wady istotnej).
Wysokość składki na DFG ma określić w rozporządzeniu minister do spraw budownictwa, ale obecnie przewidziane jest do 1 proc. w przypadku otwartych MRP i do 0,1 proc. w przypadku zamkniętych MRP. Warto zaznaczyć, że to stawki i tak bardzo kompromisowe w porównaniu z pierwszą propozycją (UOKiK proponował początkowo 5 proc. dla OMRP i 1 proc. dla ZMRP).
– Nowa ustawa deweloperska, jeżeli wejdzie w tym kształcie w życie, na co jest bardzo duża szansa, przede wszystkim znacząco zwiększy koszty operacyjne, czyli koszty prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów. Co więcej, w skrajnych przypadkach może doprowadzić nawet do zakończenia takiej działalności przez najmniejszych deweloperów – przestrzega Wiktor Kotiuk. – Zasadniczo zmienią się koszty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych. Zmienią się też koszty administracyjne, wynikające choćby z potrzeby zatrudnienia nowych pracowników.
Część zmian obejmie także banki prowadzące rachunki powiernicze i kredytujące działalność deweloperów, co jednocześnie może oznaczać także wzrost kosztów takich kredytów. Przykładem może być nałożony ustawą na deweloperów obowiązek, by w chwili zawierania umowy deweloperskiej przedstawiali zgodę banku na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
– Dotychczas odbywało się to tak, że deweloper dołączał taką zgodę do umowy przenoszącej własność na klienta. Natomiast teraz ta gwarancja musi być zawarta już przy umowie deweloperskiej. W oczywisty sposób wpłynie to na koszty kredytów bankowych, ponieważ znacząco zmienia się ryzyko banku udzielającego kredytowania – mówi partner w kancelarii Grzechowiak Kotiuk Radcowie Prawni.
Kolejna nowość w ustawie to uregulowanie umów z tzw. flipperami, czyli przedsiębiorcami, którzy zawierają z deweloperami umowy dotyczące nabycia lokali, a następnie za wynagrodzeniem przenoszą te umowy na zbywców, czyli na osoby fizyczne. Takie podmioty zostały de facto zrównane z deweloperami, a na jednych i drugich ustawa nałoży szersze obowiązki informacyjne, dotyczące m.in. przekazywania klientom prospektów informacyjnych.
– Prospektów informacyjnych też dotyczą kolejne zmiany, ponieważ ustawodawca nałożył jeszcze więcej obowiązków informacyjnych niż do tej pory, dotyczących zwłaszcza bardzo szczegółowych opisów zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz wszelkich nieruchomościach i inwestycjach sąsiadujących z budową w odległości 100 m – podkreśla Wiktor Kotiuk.
Czytaj także
- 2025-05-29: Trwają prace nad zmianami w finansowaniu kolei. Obecny system powoduje duże problemy branży i brak konkurencyjności transportu szynowego
- 2025-05-23: Kolejne 9 mld zł trafi na budowę i modernizację sieci energetycznych. Inwestycje pomogą wyeliminować ryzyko blackoutu
- 2025-05-19: 60 proc. młodych ludzi chce posiadać mieszkanie na własność. Główna bariera to brak wkładu własnego
- 2025-05-28: Więcej mieszkań może powstawać na gruntach Skarbu Państwa. Trwa zagospodarowywanie 800 ha
- 2025-05-13: Senat zajmie się ustawą o jawności cen lokali na sprzedaż. W praktyce ustawa obejmie tylko 12 proc. rynku
- 2025-05-29: Stabilność zatrudnienia jedną z najważniejszych kwestii dla pokolenia Z. Nie chodzi jednak o wieloletnią pracę na etacie
- 2025-04-24: Niepewność gospodarcza rosnącym zagrożeniem dla firm. Sytuację pogarszają zawirowania w światowym handlu
- 2025-04-22: Duża zmiana w organizacji pracy w firmach. Elastyczność wśród najważniejszych oczekiwań pracowników
- 2025-04-22: Kwestie bezpieczeństwa priorytetem UE. Polska prezydencja ma w tym swój udział
- 2025-05-19: Robotyzacja i automatyzacja stają się codziennością w produkcji i logistyce. To odpowiedź na wyzwania demograficzne
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Handel

Branża materiałów budowlanych ostrzega przed rosnącym importem ze Wschodu. Rząd zapowiada działania w tym kierunku
Polscy przedstawiciele branży materiałów budowlanych są zaniepokojeni skalą importu wyrobów spoza Unii Europejskiej. Postępujące uzależnienie europejskiego rynku od dostaw z krajów o niższych standardach środowiskowych, pracowniczych i jakościowych skutkuje nie tylko osłabieniem jego konkurencyjności, spadkiem krajowej produkcji i redukcją miejsc pracy, ale również ucieczką emisji CO2. Branża apeluje więc o wprowadzenie zmian w zakresie handlu, w tym o wyrównanie stawek celnych na materiały budowlane. Rząd zapowiada podjęcie działań, które będą wspierać krajową branżę.
Ochrona środowiska
Rusza ważna inwestycja w Ustce. Nowa baza będzie zapleczem serwisowym dla morskich farm wiatrowych [AUDIO]

Wystartowały prace przy budowie bazy operacyjno-serwisowej w Ustce. Inwestycja będzie zapleczem dla obsługi morskiej farmy wiatrowej, którą PGE buduje na Bałtyku wraz z duńską firmą Ørsted. Uruchomienie Baltica 2 zaplanowane jest na 2027 rok. Baza ma także potencjał, by obsługiwać kolejne projekty morskie PGE. Będzie mieć znaczenie nie tylko dla rozwoju offshore w Polsce, lecz także dla samego regionu.
Handel
Rynek nieprzygotowany do wdrożenia systemu kaucyjnego. Może się opóźnić nawet o kilka miesięcy

Zdaniem przedstawicieli Polskiej Federacji Producentów Żywności Polska nie jest jeszcze przygotowana na wprowadzenie systemu kaucyjnego 1 października br. Za główny powód opóźnień podają brak licencji, które mogą powodować potężne straty finansowe. Eksperci wskazują, że system może ruszyć z kilkumiesięcznym opóźnieniem, co spowoduje chaos zarówno wśród konsumentów, jak i w handlu.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.