Spodziewane przejęcia na polskim rynku deweloperskim. Zagraniczne fundusze ostrzą zęby na mniejszych deweloperów

Wysokie stopy procentowe i spadek zdolności kredytowej Polaków powodują przetasowania na rynku mieszkaniowym. Według statystyk BIK od marca br. z każdym miesiącem spada zarówno liczba wnioskodawców, jak i kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego. – Ten zastój może mieć wpływ na przesunięcia terminów rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów – mówi Dariusz Barski, założyciel Flat for Flip. Jak ocenia, obecna sytuacja może się też przyczynić do konsolidacji rynku, w którym większą rolę zaczną odgrywać zagraniczne fundusze. – Taki fundusz po prostu skupi dwóch–trzech mniejszych deweloperów wraz z jego inwestycjami, żeby doprowadzić je do końca, wybudować i zostawić sobie w portfelu pod wynajem – mówi ekspert. 

– Kończy się era kupowania trzech czy czterech mieszkań pod wynajem. Teraz klient będzie inny. To będzie klient, który będzie kupował mieszkanie od dewelopera za gotówkę – mówi Dariusz Barski.

Wysokie stopy procentowe i nowy, zaostrzony sposób obliczania zdolności kredytowej, który Komisja Nadzoru Finansowego narzuciła bankom w marcu tego roku, drastycznie obniżyły dostępność kredytów hipotecznych. Z wyliczeń Expandera wynika, że w efekcie zdolność kredytowa Polaków – w zależności od banku i gospodarstwa domowego – spadła nawet o połowę. To zaś w oczywisty sposób pociąga za sobą spadek popytu na mieszkania, bo nie wszyscy, którzy planowali kupić własne M, dziś mogą sobie na to pozwolić.

– Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych jest dość trudna, w związku ze wzrostem stóp procentowych zdolność kredytowa zwykłego Kowalskiego mocno spadła. Osoby, które jeszcze pół roku temu miały tę zdolność na poziomie 700 tys. zł, obecnie mają jej ok. 300 tys. zł, więc siłą rzeczy ich plany dotyczące zakupu nieruchomości okazały się nieaktualne. Teraz muszą się wycofywać z umów przedwstępnych – mówi  założyciel Flat for Flip. – Ten spadek zdolności kredytowej z pewnością będzie miał wpływ na liczbę sprzedanych nowych mieszkań.

Potwierdzają to też dane Biura Informacji Kredytowej, z których wynika, że w lipcu br. aż o  68 proc. spadła liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Potencjalnych kredytobiorców było w sumie 14,1 tys. wobec 43,76 tys. rok temu. W porównaniu z czerwcem br. spadek liczby wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wyniósł z kolei prawie 28 proc. Według statystyk BIK od marca tego roku liczba wnioskodawców, jak i kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego spada z każdym miesiącem.

– Ten zastój w sprzedaży nowych mieszkań może mieć wpływ na przesunięcia terminów rozpoczynania nowych inwestycji przez deweloperów – mówi Dariusz Barski. – Część deweloperów, z którymi współpracuję, już wiosną wstrzymała rozpoczęcie budów aż do jesieni i negocjują warunki współpracy z firmami budowlanymi. Tak więc budowa nowych inwestycji będzie odroczona w czasie, ale za około dwa lata, kiedy minie fala wysokich stóp procentowych, wszystko powinno wrócić do normy.

Ekspert ocenia też, że obecna sytuacja może doprowadzić do przetasowań na rynku deweloperskim. Mniejsi deweloperzy, którzy byli finansowani kredytami bankowymi, mogą mieć kłopoty z płynnością.

– Oni będą wchłaniani przez większych deweloperów albo będą przejmować ich fundusze zagraniczne, które ostrzą sobie zęby na rynek nieruchomości w Polsce. Będziemy też częściej obserwować sytuacje, które do tej pory były sporadyczne na polskim rynku, tzn. fundusze zagraniczne będą kupować mniejszych deweloperów wraz z całym parkiem ziemi albo inwestycji – ocenia  założyciel Flat for Flip. – Druga opcja jest taka, że fundusze zagraniczne będą klientem końcowym, tzn. będą kupować od deweloperów gotowe produkty i je po prostu wynajmować. Zwłaszcza że rentowność rynku najmu długoterminowego w Polsce rośnie. Na Zachodzie jest to 2–3 proc., podczas gdy obecnie w Polsce to nawet 6–7 proc., co jest dla funduszy zagranicznych bardzo atrakcyjne.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu w Polsce rosną już od kilku miesięcy. W czerwcu br. były średnio o 3 proc. wyższe niż w maju i o 26 proc. wyższe niż przed rokiem.

Spadać zaczęły za to ceny mieszkań. W czerwcu spadki pojawiły się w 11 z 17 miast uwzględnionych w analizie Expandera i Rentier.io. Największe miały miejsce w Częstochowie (-10 proc. w ujęciu miesięcznym) i Sosnowcu (-7 proc.). Niższe pojawiły się też w Warszawie (-2 proc.), Krakowie (-1 proc.), Wrocławiu (-1 proc.) i Gdańsku (-4 proc) oraz Toruniu i Bydgoszczy (-3 proc.).

Pomimo tych spadków ceny mieszkań wciąż są jednak sporo wyższe niż przed rokiem, we wszystkich badanych miastach. Liderem jest Szczecin, gdzie w czerwcu br. za metr kwadratowy trzeba było zapłacić o 21 proc. więcej r/r. Na największym, warszawskim rynku ten wzrost w ujęciu rocznym wyniósł z kolei 12 proc.

–  Jak zwykle jest jednak grupa, która wieszczy, że te ceny mieszkań będą spadać, m.in. dlatego że wiele nieruchomości będzie sprzedawanych przez osoby, które nie są w stanie zapłacić kredytów, albo dlatego że deweloperzy będą musieli szybko sprzedawać nieruchomości – mówi Dariusz Barski. – Jest też druga grupa, do której ja należę, według której cena nieruchomości powinna przynajmniej pozostać na tym samym poziomie, a docelowo rosnąć. Wiemy, że w dużych miastach w Polsce ziemi nie przybywa, atrakcyjność najmu jest coraz większa. Dlatego ci, którzy mają gotówkę, dalej będą chcieli kupować te nieruchomości. Po prostu zmieni się struktura nabywców. To nie będzie zwykły Kowalski, który kupuje trzy czy cztery mieszkania na wynajem, ale inwestor, który posiada gotówkę.