Mówi: | Dariusz Barski |
Funkcja: | założyciel |
Firma: | Flat for Flip |
Stawki najmu wciąż rosną, a wraz z nimi opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyło się jednak finansowanie takich zakupów kredytem
Podwyżki stóp procentowych spowodowały, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Wielu Polaków straciło zdolność kredytową i pozostaje im jedynie wynajem. To powoduje, że popyt na takie nieruchomości rośnie, a wraz z nim – ceny. Z wyliczeń Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu br. stawki najmu w głównych miastach Polski były średnio o 28 proc. wyższe niż przed rokiem. Według ekspertów ten trend się utrzyma i będzie podwyższać opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Skończyła się jednak era, w której inwestorzy kupowali takie lokale z dużym finansowaniem z kredytu.
– Na rynku najmu można spodziewać się dalszych wzrostów cen związanych z tym, że coraz trudniej będzie kupić mieszkanie, więc nie będziemy mieli alternatywy – prognozuje w rozmowie z agencją Newseria Biznes Dariusz Barski, założyciel Flat for Flip. – Wcześniej było tak, że zamiast wynajmować i płacić duży czynsz, lepiej było wziąć kredyt hipoteczny. Dzisiaj te kredyty są drogie i mało dostępne, więc nie ma alternatywy w postaci własnego M. To spowoduje, że ceny najmu mogą iść w górę.
Jak wynika z analizy portalu Nieruchomosci-Online.pl, w III kwartale br. wysoki popyt na rynku najmu generowały głównie trzy grupy poszukujących: studenci wracający na uczelnie, osoby pozbawione szans na własne mieszkanie z powodu drożejących kredytów oraz imigranci z Ukrainy. Wszystko to sprawiło, że zainteresowanie nieruchomościami na wynajem (wyrażane liczbą kontaktów z ogłoszeniodawcami) było o połowę wyższe niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
– Mamy napływ ludności z Ukrainy, który dodatkowo zawyża ceny najmu. Oni też lubią dobrą jakość wykończenia. Na przykładzie Krakowa i okolic mogę powiedzieć, że to jest bardzo dobry klient dla pośredników nieruchomości i osób, które mają na rynku wtórnym mieszkania pod wynajem – mówi Dariusz Barski.
Z ostatniego raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu wciąż rosną, chociaż w mniejszej skali niż wiosną (a nawet pojawiły się pierwsze spadki). We wrześniu br. były wyższe średnio o 28 proc. niż rok temu. Najmocniej zdrożał najem w Krakowie – o 46 proc.
Eksperci prognozują, że w kolejnych miesiącach prawdopodobny jest dalszy wzrost. Wpływa na to m.in. ograniczona podaż mieszkań na wynajem. We wrześniu br. szukający miejsca do zamieszkania w 16 miastach mieli do wyboru ok. 30 tys. ofert, podczas gdy rok temu było ich 40 tys. To i tak jest więcej niż wiosną, gdzie aktywnych było ok. 18 tys. ogłoszeń.
Kolejnym czynnikiem przyczyniającym się do wzrostu stawek najmu jest też wysoka inflacja. Wraz z nią rosną m.in. opłaty administracyjne, które muszą ponosić właściciele mieszkań (zarządzanie częściami wspólnymi, zaliczki na ogrzewanie, wywóz śmieci). Wielu z nich już uwzględnia te wyższe koszty w proponowanych czynszach. Podobnie jak wzrost rat kredytów hipotecznych – duża część mieszkań oferowanych do wynajęcia była bowiem kupiona na kredyt, a ich właścicielom zależy na tym, aby przychody z najmu wystarczały na pokrycie rosnących zobowiązań wobec banku.
– W tej chwili Polacy już ostrożniej inwestują w nieruchomości. Nie mogą już z rozmachem podchodzić do każdej napotkanej okazji inwestycyjnej. Czasy tych okazji na rynku nieruchomości – kiedy można było np. kupić na licytacji komorniczej zdewastowane mieszkanie, wyremontować i szybko sprzedać – niestety się skończyły, ponieważ siła nabywcza jest dużo mniejsza. Dzisiaj nie ma już tego Kowalskiego, który na kredyt kupuje mieszkanie inwestycyjne. Na rynku zostały fundusze i bardziej wyselekcjonowani klienci, którzy mają duże pieniądze – mówi założyciel Flat for Flip.
Jak ocenia, nieruchomości pozostają atrakcyjną formą inwestowania kapitału, choć o jej opłacalności przesądza przede wszystkim lokalizacja.
– Skończył się czas, kiedy można było kupić praktycznie dziurę w ziemi i na samej umowie cesji zarobić kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych – ocenia ekspert. – Teraz nieruchomości będą rosły na wartości, ale w dobrych lokalizacjach, gdzie będzie można je wynająć. Preferowane będą też nie kawalerki, jak było do tej pory, ale większe metraże, powyżej 60–80 mkw.
Eksperci Expandera i Rentier.io szacują, że dla małych mieszkań (do 35 mkw.) opłacalność inwestycji jest największa – średnia rentowność wynosi 5,9 proc. netto. (odpowiednik zysku z lokaty bankowej oprocentowanej 7,29 proc.). Dla mieszkań średniej wielkości rentowność jest nieco niższa – 5,42 proc. netto, a dla dużych wynosi 4,81 proc. netto. Co istotne, te wyliczenia dotyczą jednak zakupów bez udziału kredytu (uwzględnia też dodatkowe koszty jak prowizja pośrednika, podatek PCC, ryczałtowy czy taksa notarialna i koszty związane z odświeżaniem i drobnymi naprawami).
– Alternatywną możliwością inwestowania dla osób, które mają mniejszą gotówkę, ale chciałyby spróbować swoich sił w nieruchomościach, jest crowdfunding. Teraz dość popularne są akcje crowdfundingowe, w których można kupić nieruchomość wraz z innymi osobami fizycznymi i czerpać z tego zyski. Można też próbować wejść w projekt NFT, gdzie łączymy inwestorów z rynku kryptowalut z rynkiem nieruchomości. Za 300–400 dolarów można mieć już udział w społeczności i budować sobie dodatkową możliwość zarabiania pieniędzy. Tak więc opcji jest sporo, ale każdą z nich trzeba sprawdzić i zweryfikować – mówi Dariusz Barski.
Czytaj także
- 2025-04-25: Członek RPP spodziewa się obniżki stóp procentowych już w maju, może nawet o 50 pb. Potem dyskusja o kolejnej obniżce możliwa w lipcu
- 2025-04-29: Coraz mniej kredytów bankowych płynie do polskiej gospodarki. Przed sektorem duże wyzwania związane z finansowaniem strategicznych projektów
- 2025-04-23: Rynek oczekuje pierwszego cięcia stóp procentowych w Polsce w maju. Są ku temu przesłanki ekonomiczne
- 2025-03-31: W cyfrowym świecie spada umiejętność koncentracji. Uważność można ćwiczyć od najmłodszych lat
- 2025-03-12: Coraz lepsze perspektywy dla branży fitness. Sieć Xtreme Fitness Gyms zapowiada rozwój również poza Polską
- 2025-02-12: Europejski Bank Centralny ma być lepiej przygotowany na przyszłe szoki inflacyjne. Walka o stabilność cen powinna być głównym celem
- 2025-02-06: OECD chwali Polskę za sprawne przejście przez kryzysy. Rekomenduje też rewizję podatków i wydatków budżetowych
- 2025-01-30: Inwestycje w kamienice zyskują na popularności. Nie odstraszają nawet wyzwania konserwatorskie
- 2025-02-03: Ceny najmu mieszkań stabilizują się. Zakończenie wojny w Ukrainie może spowodować odpływ najemców i spadek cen
- 2025-01-21: Polacy nie wiedzą zbyt dużo o chorobach mózgu. Jeszcze mniej o tym, jak o niego dbać
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Ochrona środowiska

Zielona transformacja wiąże się z dodatkowymi kosztami. Mimo to firmy traktują ją jako szansę dla siebie i Europy
Bez zaangażowania największych firm, które ograniczają własny ślad węglowy, będzie trudno o transformację energetyczną. Jak wynika z danych Europejskiego Banku Inwestycyjnego, w ubiegłym roku 61 proc. przedsiębiorstw z UE zainwestowało w walkę ze zmianą klimatu. Choć z tymi inwestycjami wiążą się zwykle ogromne koszty, część firm traktuje je jako szansę na podniesienie swojej konkurencyjności. Wśród znaczących korzyści podnoszą też kwestię zmniejszania zależności od dostaw surowców energetycznych z innych krajów.
Prawo
Rolnicy z Wielkopolski i Opolszczyzny protestują przeciwko likwidacji ich miejsc pracy. Minister rolnictwa deklaruje szukanie rozwiązań

W czwartek 24 kwietnia pracownicy towarowych gospodarstw rolnych z województw wielkopolskiego i opolskiego protestowali przed Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi w Warszawie. To już kolejny – po poznańskim – protest, który ma zwrócić uwagę na opieszałość urzędników w związku z zagospodarowaniem zwracanych do Zasobu Skarbu Państwa dzierżawionych gruntów, na których dziś prowadzona jest działalność rolnicza. Minister Czesław Siekierski przyjął delegację pracowników, która przekazała petycję z postulatami wymagającymi pilnych działań urzędniczych.
Prawo
W połowie maja pierwszym pakietem deregulacyjnym zajmie się Senat. Trwają prace nad drugim pakietem

Zgodnie z zaplanowanym porządkiem obrad na posiedzeniu 14–15 maja Senat zajmie się pierwszym pakietem deregulacyjnym, przygotowanym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Przyjęty w ubiegłym tygodniu przez Sejm dokument zawiera około 40 rozwiązań, które mają ułatwić prowadzenie biznesu. W ciągu kilku miesięcy efekty mają być odczuwalne dla przedsiębiorców. Jednocześnie trwają już prace nad kolejnymi propozycjami deregulacyjnymi.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.