Wynajem mieszkań może być znacznie bardziej zdigitalizowany. Cyfrowe narzędzia zwiększają bezpieczeństwo transakcji

Polski rynek najmu – choć wciąż dużo mniejszy niż w krajach zachodnioeuropejskich – dynamicznie się rozwija. Jest to też jedna z najbardziej konserwatywnych branż, która do tej pory działała głównie „na papierze”. – W Niemczech czy Anglii takie rzeczy jak ubezpieczenia czy weryfikacja najemców prowadzone w sposób zdigitalizowany są już często standardem. My to dopiero w Polsce wprowadziliśmy – mówi Piotr Pajda, założyciel Simpl.rent. Jak wskazuje, cyfrowe rozwiązania poprawiają bezpieczeństwo obu stron i usprawniają cały proces najmu, ale polski rynek jest dopiero w początkowej fazie ich wdrażania. 

– Polska jest znacznie mniejsza niż inne kraje europejskie pod względem wielkości rynku najmu. Widzimy jednak, że ten rynek rośnie. W Polsce inwestują największe fundusze, które budują mieszkania na wynajem, i dzięki nim ten rynek się profesjonalizuje. Obserwujemy też ogromny skok związany ze świadomością klientów dotyczącą pewnych standardów na tym rynku – mówi agencji Newseria Biznes Piotr Pajda.

Jak podaje biuro analiz PKO BP, w Polsce w marcu 2022 roku było ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym. Według ThinkCo stanowi to ok. 8,3 proc. całego zasobu mieszkaniowego. Rządowy „Raport o stanie mieszkalnictwa” podaje za Eurostatem dane, że w 2018 roku w Polsce 16 proc. Polaków zajmowało lokale wynajmowane. Pozostałe 84 proc. zamieszkiwało w mieszkaniach własnościowych. Ta dysproporcja jest dużo większa niż w całej UE, gdzie ten odsetek wynosi odpowiednio 30,7 proc. oraz 69,3 proc. W Niemczech odsetek wynajmujących był bardzo blisko 50 proc.

Polski rynek najmu rozwija się od ponad 20 lat i jest obecnie zdominowany przez indywidualnych właścicieli, którzy zainwestowali swoje oszczędności w mieszkania z myślą właśnie o komercyjnym wynajmie. Jak podaje ThinkCo, w 2018 roku złożono ponad 775,5 tys. zeznań podatkowych uwzględniających przychody z najmu (prawie dwukrotnie więcej niż jeszcze pięć lat wcześniej) i był to kolejny rok wzrostów – zarówno w liczbie wynajmujących, jak i w wykazywanych obrotach. Nie pokazuje to jednak, ile dokładnie mieszkań na wynajem jest w rękach prywatnych właścicieli, ponieważ podatnicy nie deklarują posiadanych lokali, tylko przychody, które rozliczają.

Raport opracowany przez ThinkCo („Budowane na wynajem”, 2020) pokazuje również, że od kilku lat w Polsce dynamicznie rozwija się również rynek PRS (ang. Private Rented Sector), czyli najem od inwestorów instytucjonalnych, w których rękach jest cały budynek lub jego część. W tej chwili jest on domeną głównie większych miast i szacuje się, że stanowi nie więcej niż 1 proc. polskiego rynku najmu. Według PwC w rękach inwestorów instytucjonalnych w całym kraju jest łącznie ok. 4,5 tys. mieszkań na wynajem, jednak do 2028 roku ich liczba ma już przekroczyć 63 tys. („Przegląd rynku PRS w Polsce w I poł. 2022 r.”).

– Jesteśmy znacznie mniejszym rynkiem najmu niż inne kraje europejskie, ale widzimy, że on rośnie. Wszystkie prognozy wskazują na to, że w kolejnych latach rynek najmu w Polsce będzie rósł. Nie wiem, czy dorównamy do statystyk europejskich, ale na pewno będziemy do nich dążyć – mówi założyciel Simpl.rent.

Jak wskazuje, polski rynek najmu jest na razie nie tylko mniejszy, ale i mniej zdigitalizowany w porównaniu do Europy Zachodniej.

– Wiele procesów ciągle robi się na kartce papieru albo nie robi się ich w ogóle. W Niemczech czy Anglii takie rzeczy jak ubezpieczenia czy weryfikacja najemców prowadzone w sposób zdigitalizowany są już często standardem. My to dopiero w Polsce wprowadziliśmy – mówi ekspert. – Cyfrowe rozwiązania w branży najmu poprawiają bezpieczeństwo i usprawniają procesy. Klienci mogą dzięki nim szybko i bezpiecznie weryfikować swoich najemców i nie martwić się o płatności. Wiedzą, że tego, kto będzie najmować od nich mieszkanie, stać na opłacanie czynszu. Mogą też ubezpieczyć najem i nie muszą się przejmować tym, że najemca przestanie płacić.

Simpl.rent to polsko-brytyjski fintech założony w 2019 roku, który specjalizuje się w rozwiązaniach z zakresu weryfikacji najemców i ograniczania ryzyk związanych z wynajmem. W tym pierwszym przypadku wiarygodność potencjalnego najemcy jest sprawdzana w pełni zdalnie, m.in. pod kątem tożsamości, historii kredytowej oraz wysokości zarobków w stosunku do kwoty czynszu nieruchomości. Wykorzystuje się do tego dane pochodzące od zaufanych instytucji finansowych i z otwartej bankowości.

Drugim produktem Simpl.rent, tworzonym wspólnie z PZU, są z kolei pakiety ubezpieczeniowe dla najemcy i wynajmującego. Jest to pierwsze na polskim rynku ubezpieczenie czynszu, które obniża ryzyko braku płatności przez najemcę.

– Na pewno będziemy wprowadzać kolejne produkty ubezpieczeniowe. Będziemy też dokładać kolejne moduły, które będą pomagać w całej ścieżce najmu, i wprowadzać coraz więcej wartości dla najemcy – mówi Piotr Pajda.

Celem Simpl.rent jest to, aby takie rozwiązania były na polskim rynku najmu standardem. Obecnie fintech skupia się na popularyzowaniu ich wśród jak największej grupy wynajmujących.

– Nasz certyfikat Wiarygodnego Najemcy już jest promowany przez największe serwisy w Polsce, takie jak OLX i Otodom. Nasi klienci coraz częściej właśnie z nich pochodzą – mówi założyciel Simpl.rent.

Jak pokazuje raport opracowany przez ThinkCo, rynek najmu w Polsce można obecnie określić jako chaotyczny, nieuregulowany i niedoszacowany, ale dynamicznie rosnący. Ta rosnąca skala rynku najmu wymusza jego profesjonalizację i wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, których w tej chwili brakuje. Liczne rodzaje umów nie chronią w wystarczającym zakresie interesów właścicieli, co budzi obawy przed lokatorami zalegającymi z czynszem lub opłatą za zniszczenie lokalu. Od lat ciągnie się też wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów, które pozwoliłyby inwestorom indywidualnym zbiorowo lokować środki w nieruchomości. Dodatkowym problemem jest również nieobjęcie najmu podatkiem VAT, co rodzi problemy ze skutecznym rozliczeniem inwestycji przez instytucje oferujące mieszkania na wynajem.