Niedobór gruntów jest dziś głównym hamulcem dla deweloperów. Coraz częściej wybierają mniejsze rynki

Popyt na mieszkania nie słabnie, a ceny rosną – i dotyczy to nie tylko dużych aglomeracji, ale i mniejszych miast. W kierunku tych drugich coraz częściej kierują się deweloperzy, dla których głównym hamulcem jest dziś niedobór gruntów pod nowe inwestycje w dużych miastach. – Dostrzegamy możliwości inwestowania właśnie w tych mniejszych miejscowościach. Duży potencjał mają miasta między 10 a 30 tys. mieszkańców – mówi Przemysław Andrzejak, prezes Royal Sail Investment Group. Jak wskazuje, tam też klienci chcą poprawić swój komfort życia, niekoniecznie budując dom. Tymczasem podaż inwestycji na takich rynkach jest dziś mocno niewystarczająca. Potwierdzają to też dane NBP, z których wynika, że im mniejsze miasto, tym mniej lokali i tym większy ich niedobór.

Wysoki popyt i niedostateczną podaż odzwierciedlają rosnące ceny. Według analizy HRE Investments, opartej na danych NBP, mieszkania są w tej chwili o około 10 proc. droższe niż przed rokiem. Tylko w II kwartale br. nowe mieszkania zdrożały o ponad 2 proc., a lokale z rynku wtórnego – o 5,2 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Z kolei rok do roku wzrost wyniósł odpowiednio ponad 11 i 9 proc. Są to dane uśrednione dla siedmiu największych rynków: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Wrocławia i Warszawy. W stolicy ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły w II kwartale br. aż o 13,06 proc. r/r.

– Popyt na mieszkania – zarówno na mniejszych, jak i większych rynkach – jest dziś bardzo duży. Wielu klientów szuka dla siebie nowego lokum bądź mieszkania inwestycyjnego. Deweloperzy wręcz nie nadążają z produkcją, a problemem jest w szczególności dostępność gruntów, a często też problemy administracyjne. W miastach wiele gruntów jest objętych ochroną konserwatora i często ten proces przygotowania dokumentacji inwestycyjnej trwa dwa–cztery lata. Dostępność gruntów pod inwestycje ciągle maleje, więc podaż mieszkań na rynek też niestety będzie się zmniejszać – mówi agencji Newseria Biznes Przemysław Andrzejak.

Według analizy NBP, obejmującej 16 miast w Polsce, w 2020 roku ceny ziemi pod budownictwo wielorodzinne wzrosły średniorocznie o ok. 13 proc. w Warszawie oraz od 11 do 17 proc. w pozostałych lokalizacjach. Na znaczący wzrost zapotrzebowania na grunty pod nowe inwestycje wskazuje też firma doradcza JLL. W raporcie „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2020” analitycy prognozują, że utrzymujący się deficyt terenów pod zabudowę skłoni deweloperów do angażowania się w coraz trudniejsze projekty, np. zakup gruntów poprzemysłowych, wymagających remediacji. Niska podaż i dalszy wzrost cen gruntów – odczuwalny zwłaszcza na największych rynkach – będą też sprzyjać ekspansji deweloperów w nowych lokalizacjach.

– Deweloperzy upatrują dziś swoich szans na mniejszych rynkach. My inwestujemy głównie na terenie województwa łódzkiego i wielkopolskiego, w miastach takich jak Poddębice, Zduńska Wola, Pabianice czy Stryków. Wchodzimy już do miast, które mają powyżej 10 tys. mieszkańców. Nie wszyscy duzi deweloperzy widzą tu szansę, ale my dostrzegamy, że tam też jest rynek i tam też jest klient – mówi prezes zarządu Royal Sail Investment Group. – Przykładowo nasza inwestycja Nowy Manhattan w Zduńskiej Woli to jest w ogóle pierwsza w tym mieście inwestycja o profilu mieszkaniowym z windą.

Jak wynika z analizy Morizon.pl, lokalne rynki nieruchomości w miastach poniżej 30 tys. mieszkańców charakteryzują się dziś dużym popytem i niewystarczającą podażą. Dominuje na nich rynek wtórny z ofertami działek budowlanych i domów, lokale mieszkalne są zaś w mniejszości. Mimo to – ze względu na mało atrakcyjną lokalizację i ograniczony rynek pracy – małe miejscowości nie są dziś jeszcze zbyt chętnie wybierane przez deweloperów na cele inwestycyjne. Wyjątek stanowią miasta satelitarne, które graniczą z dużymi aglomeracjami, bądź miejscowości atrakcyjne turystycznie.

Według danych NBP („Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 roku) na koniec ubiegłego roku w Polsce na 1 tys. osób przypadały średnio 393 mieszkania. Jednak im mniejsze miasto, tym mniej lokali i tym większy ich niedobór. Dla przykładu, podczas gdy w Warszawie na 1 tys. mieszkańców przypada ok. 569 mieszkań, w Łodzi ta liczba wynosi już 549, a w Szczecinie czy Opolu oscyluje wokół 460.

– Klienci w mniejszych miastach też chcą poprawić swój komfort życia, nie tylko budując w tym celu dom. Wielu z nich mieszka jeszcze w budynkach z lat 70. czy 80., które pozostają we władaniu spółdzielni mieszkaniowych lub rolniczych. Dlatego chcą przenieść się do mieszkań o podwyższonym komforcie, z garażem, balkonem czy windą. My tutaj też widzimy rynek, dostrzegamy możliwości inwestowania – podkreśla Przemysław Andrzejak.

Wzrost popytu na mieszkania w mniejszych miastach także odzwierciedlają rosnące ceny. Według statystyk portalu Morizon.pl w ciągu ostatniego roku w Lublinie wzrost ceny za 1 mkw. przekroczył aż 17 proc., w Łodzi wyniósł zaś 11,7 proc.

– W Łodzi ceny mieszkań na rynku pierwotnym wahają się od ok. 7 do 11 tys. zł za 1 mkw. w centrum miasta. I oczywiście ciężko porównywać Łódź do Warszawy, ale w stolicy takie średnie inwestycje to już koszt od 10 do ok. 17 tys. zł. Co jednak istotne, jeszcze rok czy dwa lata temu nowe mieszkanie w Łodzi można było kupić w granicach około 5 tys. zł za mkw. – wskazuje prezes Royal Sail Investment Group.