W centrum Warszawy powstaje coraz mniej biur. To może oznaczać ograniczony wybór od końca przyszłego roku

– W ostatnich dwóch latach najemcy powierzchni biurowych decydowali się przeważnie na renegocjacje umów, ale w I kwartale br. widzimy już odwrócenie tego trendu na rzecz nowych umów, w tym przednajmów i ekspansji – mówi Agnieszka Giermakowska z Newmark Polska. Pierwsze trzy miesiące tego roku na rynku biurowym, zwłaszcza w regionach, charakteryzowały się stabilnym popytem, a także wysokim poziomem nowej podaży. Wyraźnie mniej biur powstaje jednak w centrum Warszawy, co może oznaczać, że od końca przyszłego roku najemcy będą mieli ograniczony wybór. Luka podażowa może potrwać do 2025 roku, co może być szansą dla stołecznych lokalizacji poza centrum.

– Pierwszy kwartał br. rozpoczął się optymistycznie, na rynku podpisano prawie 430 tys. mkw. nowych umów najmu, z czego ok. 65 proc. przypadło na Warszawę. Widzimy więc zdecydowane zwiększenie decyzyjności najemców. Łącznie odnotowaliśmy sześć umów o powierzchni powyżej 10 tys. mkw. każda, w tym dwie przekraczające 30 tys. mkw. – mówi agencji Newseria Biznes Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Jak wskazuje, w całej Polsce buduje się w tej chwili relatywnie dość dużo biur. Na koniec I kwartału br. nowa podaż wyniosła ok. 330 tys. mkw., z czego ponad 100 tys. przypadło na Katowice. Z kolei w budowie pozostawało ponad 800 tys. mkw., z czego 30 proc. przypadało na Warszawę.

– W stolicy obserwujemy jednak duże zmniejszenie wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Już od końca 2023 roku możemy spodziewać się w Warszawie luki podażowej, która wystąpi przede wszystkim w centralnych lokalizacjach i utrzyma się nawet do początku 2025 roku. To może być jednak szansa dla pozacentralnych lokalizacji, takich jak np. Służewiec – mówi ekspertka.

Dobrze wypadają też regiony. Według raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach”, opracowanego przez Newmark Polska, I kwartał br. na rynkach regionalnych charakteryzował się wysokim poziomem nowej podaży. Deweloperzy dostarczyli w tym czasie ponad 243,5 tys. mkw. nowych biur, co jest jednym z najwyższych wyników w historii, a całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły na koniec marca br. ponad 6,27 mln mkw.

Dwa największe rynki regionalne to Kraków i Wrocław, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. W tym roku prawdopodobnie dołączy do nich także Trójmiasto, gdzie na koniec I kwartału br. było już ponad 992 tys. mkw. biur.

– W regionach na stabilnym, dość wysokim poziomie utrzymuje się też popyt. Wrocław i Kraków niezmiennie cieszą się największym zainteresowaniem, natomiast Katowice w tym kwartale zajęły pod tym względem zaszczytne trzecie miejsce – mówi dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na rynkach regionalnych całkowity popyt zarejestrowany w I kwartale br. sięgnął prawie 153,5 tys. mkw., co oznacza wzrost aż o 57 proc. w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej.

Newmark zauważa jednak, że w pierwszych trzech miesiącach zmniejszył się wolumen powierzchni w budowie – o 25 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2021 roku, choć aktywność deweloperów na rynkach regionalnych wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Na koniec marca br. na rynkach regionalnych w budowie było prawie 550 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego 20 proc. było zabezpieczone umowami przednajmu.

– Obserwujemy obecnie presję na wzrost czynszów i dotyczy to zwłaszcza najlepszych budynków oraz lokalizacji oferujących ograniczoną dostępność powierzchni biurowej – mówi Agnieszka Giermakowska. – Trzeba jednak pamiętać, że ze względu na panującą w tej chwili niepewność w II kwartale br. możemy spodziewać się większej ostrożności ze strony wszystkich uczestników rynku biurowego.

Ekspertka Newmark Polska zauważa, że dwa lata pandemii COVID-19 zmieniły funkcję biur, które z przestrzeni służących stricte do pracy stały się miejscem utrzymywania kontaktów społecznych i integracji pracowników, a firmy zaczęły przykładać większą wagę do dobrego samopoczucia zespołów. Dlatego wiele przedsiębiorstw testuje w tej chwili nowe rozwiązania, jak np. wydzielone strefy ciszy, osobne przestrzenie biurowe do pracy grupowej czy nawet mobilne stanowiska pracy. Do biura w coraz większym stopniu wkracza też technologia i automatyzacja.

– Biuro staje się też jednym z głównych narzędzi służących procesom rekrutacyjnym i utrzymywaniu talentów w firmie. Dobrze urządzone biuro wzmacnia identyfikację pracowników z firmą, co przyczynia się do mniejszej rotacji – mówi ekspertka Newmark Polska.

Wywołana pandemią zmiana modelu pracy – tzn. upowszechnienie pracy zdalnej i hybrydowej – spowodowała też, że najemcy przywiązują coraz większą wagę do elastyczności.

– Praca hybrydowa przyczyniła się do pewnej rewolucji tego, jak myślimy o pracy. W tej chwili nie jest to już siedzenie w biurze od 9.00 do 17.00. Coraz większy nacisk jest stawiany na zadaniowość, coraz więcej pracodawców stosuje już system tzw. trzy plus dwa, czyli trzy dni pracujemy w biurze, a dwa dni w domu. Można się spodziewać, że do takiego systemu bądź innych rozwiązań w podobnym stylu będzie dostosowywać się coraz więcej pracodawców – mówi Agnieszka Giermakowska.

Potrzeba elastyczności powoduje także wzrost zainteresowania coworkami, czyli współdzielonymi powierzchniami biurowymi, i to zarówno ze strony osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, jak i korporacji.

– Obłożenie w takich konceptach na chwilę obecną waha się od 70 do 90 proc., w zależności od lokalizacji. Natomiast są też takie koncepty, które to obłożenie mają na poziomie 100 proc. – mówi ekspertka Newmark Polska.

Od kilku lat niezmiennie ważnym trendem na rynku biurowym jest też ekologia i rosnący nacisk na rozwiązania prośrodowiskowe. Zielone biura stały się już niemalże standardem, którego oczekują sami pracownicy. Zastosowanie takich rozwiązań ma jednak również wymierny aspekt ekonomiczny.

– Najemcy, którzy decydują się na wynajęcie powierzchni biurowej w zielonym budynku, wiedzą, że on zaoferuje im różnego typu rozwiązania, które pozwolą na wymierne oszczędności, szczególnie jeżeli chodzi o koszty eksploatacyjne, które są w tej chwili dla firm dużym obciążeniem. Z drugiej strony firmy – szczególnie globalne korporacje – mają własne cele środowiskowe i klimatyczne i bardzo często certyfikują swoją powierzchnię biurową, edukują pracowników, stosują zaawansowane technologie czy też nowoczesne systemy zarządzania. Wszystko po to, aby zmniejszyć swój ślad węglowy – mówi Agnieszka Giermakowska.