Przez pandemię wzrost cen mieszkań wyhamował. Nie oznacza to jednak, że zaczną one spadać

Wybuch pandemii spowodował niewielki spadek cen nieruchomości i przełamał utrzymujący się od dawna trend wzrostowy. W efekcie inwestorzy krótkoterminowi mogą wstrzymywać się z zakupami do czasu, aż będzie wiadomo, czy to tylko pauza, czy zwrot w tył. Z drugiej strony niskie stopy procentowe zniechęcają do lokowania pieniędzy na depozytach. Kupujący natomiast na własne potrzeby mogą szukać lokali o większej liczbie pokoi.

– W marcu, gdy pandemia dotarła do Polski, oceniano, że będziemy mieli do czynienia ze znacznie większym kryzysem w światowej gospodarce niż po roku 2008. Wówczas sektorem najbardziej dotkniętym przez recesję były właśnie nieruchomości: banki wstrzymały finansowanie, inwestorzy się wycofali, wstrzymano budowy, zamarły transakcje, spadły ceny i trzeba było dobrych kilku lat, żeby rynek się rozruszał – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Stefan Kawalec, prezes zarządu Capital Strategy. – Dzisiaj, po pięciu miesiącach pandemii, wiemy, że choć spowodowała ona poważny kryzys gospodarczy, to rynek nieruchomości po pewnym wstrzymaniu działa dalej. W pierwszej połowie tego roku wartość transakcji na rynku nieruchomości była drugą co do wielkości największą w historii polskiego rynku.

Według wstępnych danych GUS-u między styczniem a lipcem 2020 roku oddano do użytkowania 118,8 tys. mieszkań, czyli o 6,6 proc. więcej niż przed rokiem, przy czym deweloperzy przekazali do eksploatacji 76,7 tys. mieszkań (10,9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2019 roku), natomiast inwestorzy indywidualni – 40,1 tys. mieszkań, o 2,7 proc. więcej niż przed rokiem. Mniej natomiast było pozwoleń na budowę i zgłoszeń budów – 147 tys., co oznacza spadek o 4,5 proc. rok do roku. W wypadku deweloperów liczba ta zmniejszyła się o 4,9 proc., a inwestorów indywidualnych o 2,4 proc. Większy regres dotyczył rozpoczęcia budów, których zainicjowano o 11,4 proc. mniej niż rok wcześniej (121,7 tys. mieszkań). Znów bardziej podatni na dekoniunkturę okazali się deweloperzy, którzy odnotowali spadek o 16,4 proc., podczas gdy osoby prywatne tylko o 3,8 proc.

– Według szacunków w czerwcu tego roku aktywność związana z zakupami na rynku mieszkaniowym, mierzona liczbą zapytań, była o 10 proc. mniejsza niż w ubiegłym roku, natomiast ceny ofertowe są mniej więcej o 1 proc. niższe niż w ubiegłym kwartale – mówi Stefan Kawalec. – Nie jest to duża różnica, ale bardzo istotna zmiana trendu, bo po stałym trendzie wzrostowym teraz mamy leciutki spadek. Co będzie dalej, nie wiadomo. Dostępność kredytów została trochę ograniczona, bo banki wprowadziły pewne zaostrzenia, przede wszystkim zwiększyły wymóg środków własnych.

Przed pandemią ceny nieruchomości nieustannie rosły, zaczynano nawet mówić o bańce i przegrzaniu rynku. Wiele mieszkań kupowano za gotówkę, bo niskie stopy procentowe (w lutym stopa referencyjna była na poziomie 1,5 proc., a inflacja w ujęciu rocznym wyniosła 4,7 proc.) zniechęcały do trzymania oszczędności na lokatach. Po dwóch obniżkach stóp procentowych o łącznie 140 punktów bazowych lokaty niemal nie dają już nawet nominalnego zysku, nie wspominając o realnym.

Według prezesa Capital Strategy inwestorów, zwłaszcza tych o krótkim horyzoncie inwestycyjnym, może jednak powstrzymywać obawa przed dalszym zachowaniem rynku i ewentualnym głębszym spadkiem cen. Ten nie jest jednak przesądzony. Z kolei deweloperów niepokoić może potencjalna zmiana potrzeb konsumentów.

– Wzrost cen na rynku na razie się zatrzymał, nie wiemy, czy się zakończył. Może powrócić, ale równie dobrze można sobie wyobrazić, że w następnych miesiącach nastąpi lekki spadek cen – mówi. – Ciekawe, co się będzie działo w kwestii zmiany oczekiwań ludzi w stosunku do mieszkań, bo na to COVID-19 wpłynął. Mieszkania wykorzystujemy dziś również do pracy. W czasie lockdownu w wielu rodzinach, gdzie jest dwójka rodziców i dwójka dzieci w wieku szkolnym czy studenckim, okazało się, że w tym samym czasie cztery osoby potrzebują oddzielnych pokojów do tego, żeby móc prowadzić zajęcia w formie zdalnej. 

Z raportu o rynku kredytów opublikowanym przez NBP na początku sierpnia wynika, że na III kwartał banki spodziewają się odwrócenia tendencji i złagodzenia polityki kredytowej przy nieznacznym wzroście popytu na kredyty mieszkaniowe.