Mówi: | Maciej Kotowski |
Funkcja: | dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa |
Firma: | JLL |
Sektor powierzchni handlowych zdominowany przez małe obiekty. Do 2026 roku nie otworzy się żadna nowa, duża galeria
Handel tradycyjny w ostatnim czasie wraca do wyników sprzed pandemii – w galeriach handlowych sukcesywnie rośnie odwiedzalność i obroty, a sytuacja najemców, po szczególnie ciężkich latach 2021–2022, znacznie się poprawia. – Lokale w galeriach są wypełnione, wynajęte. Popyt na rynku wydaje się stabilny i zdrowy – mówi Maciej Kotowski z JLL. Jak wskazuje, w tym roku na polskim rynku wciąż będą dominować otwarcia mniejszych obiektów: parków handlowych i centrów convenience. Większe, regionalne centra handlowe mają zostać oddane klientom dopiero po 2026 roku.
Ostatnie dane Polskiej Rady Centrów Handlowych za październik ub.r. pokazują, że obroty najemców w centrach handlowych były w tym miesiącu o 5 proc. wyższe niż rok wcześniej. Pokrywa się to z podawanymi przez GUS wynikami sprzedaży detalicznej w cenach bieżących dla całego handlu – tu wzrost wyniósł 4,8 proc. Z analizy ponad 47 mln miesięcznych wizyt klientów w centrach handlowych wynika również, że odwiedzalność mierzona liczbą klientów na 1 mkw. powierzchni najmu była w październiku o 2 proc. wyższa rok do roku.
– Sektor handlowy w Polsce wraca do wyników i kondycji sprzed pandemii: obserwujemy dużo lepsze obroty w galeriach, poprawia się odwiedzalność, wydaje się, że sytuacja najemców stale się poprawia. Pokazują to również wyniki sprzedaży detalicznej. Polacy wrócili do zakupów fizycznych i nadal kupują przez internet. Prognozy pokazują, że możemy się spodziewać dalszego wzrostu sprzedaży detalicznej, a dla Polski te prognozy są wyjątkowo pozytywne – mówi agencji Newseria Biznes Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL.
Według Oxford Economics w latach 2024–2027 w Polsce prognozowany jest jeden z najwyższych wskaźników wzrostu sprzedaży detalicznej, który ma wynieść 14 proc. (dla porównania 5 proc. w strefie euro), z kolei udział handlu online utrzyma się na poziomie około 10 proc. (na poziomie szczytu z 2021 roku). Oznacza to, że kolejne wzrosty udziału kanału online są równoznaczne ze spowolnieniem w handlu tradycyjnym. Klienci wręcz oczekują przenikania się tych dwóch kanałów sprzedażowych, a omnichannel jest trendem, który już na dobre zaistniał w sektorze handlu.
– Obserwujemy wśród najemców nowe trendy i to jest właśnie m.in. coraz większy ruch w stronę wielokanałowości sprzedaży, czyli łączenia e-commerce ze sprzedażą tradycyjną. Zmienia się też funkcja sklepów, które w wielu przypadkach przekształcają się w swojego rodzaju showroomy. W galeriach zmieniają się również strefy gastronomiczne, tzw. foodcourty. Teraz coraz częściej mówimy o foodhallach – są to nowe koncepty z nowymi najemcami. Szansę na zaistnienie w nich mają lokalne restauracje i lokalni przedstawiciele sektora gastronomicznego, z autentyczną kuchnią, która wchodzi do największych galerii handlowych – wymienia Maciej Kotowski. – Kolejnym trendem, który obserwujemy, jest zwrot ku rozrywce. Obecnie mówimy o centrach handlowo-rozrywkowych i ta funkcja nabiera na znaczeniu, czego przykładem jest chociażby modernizowane Centrum Sukcesja w Łodzi, którego oferta ma zostać przekształcona właśnie w stronę rozrywki. Ten trend widzimy też w nowych galeriach nie tylko w Polsce, ale i za granicą. Stają się one miejscem spędzania wolnego czasu przez młodzież i nie tylko, a nie wyłącznie miejscem robienia zakupów.
Ekspert JLL wskazuje, że sytuacja najemców – po szczególnie ciężkich latach 2021–2022, naznaczonych m.in. pandemicznym spowolnieniem – znacząco się poprawia.
– Obserwujemy dobrą kondycję najemców, którzy planują się rozwijać, chcą otwierać nowe sklepy i nowe koncepty. Dowodem na to jest spadający wskaźnik pustostanów, który z rekordowych 5 proc. spadł w tym roku do średniego poziomu ok. 3 proc. Lokale w galeriach są wypełnione, wynajęte. Popyt na rynku wydaje się stabilny i zdrowy – podkreśla dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa JLL.
Jeśli chodzi o podaż, tu nowe rekordy ustanawiają parki handlowe, które wyraźnie przechodzą fazę rozwoju. W latach 2021–2023 te obiekty stanowiły 82 proc. nowej podaży powierzchni handlowej. Podobny jest udział centrów convenience i parków handlowych w obecnie budowanej powierzchni (ok. 470 tys. mkw.). Blisko 40 proc. powierzchni w tych formatach powstaje w miejscowościach poniżej 50 tys. mieszkańców. Utrzymana pozostaje również popularność mniejszych formatów – średnia wielkość dla wszystkich nowych inwestycji handlowych w budowie to niecałe 10 tys. mkw. GLA.
Parki handlowe z uwagi na swój format – stosunkowo niewielką powierzchnię, z reguły nieprzekraczającą 10 tys. mkw. – mogą być lokalizowane w najkorzystniejszych lokalizacjach.
– Dotyczy to przede wszystkim małych miejscowości, gdzie tej oferty brakowało. Z drugiej strony widzimy też wzmożoną aktywność deweloperów na obrzeżach największych aglomeracji, które rozwijają się mieszkaniowo. I tam również powstają małe, lokalne centra, zazwyczaj w formacie convenience lub małego retail parku – mówi Maciej Kotowski.
Zapotrzebowanie na miejsce, w którym można zrobić kompleksowe zakupy, najlepiej z ofertą operatora spożywczego, jest tam bardzo wysokie. Inwestorzy i deweloperzy aktywnie reagują na ten popyt, stale dostarczając na rynek nowe projekty.
Ekspert wskazuje, że ostatnie otwarcia dużych centrów o znaczącym zasięgu regionalnym i GLA powyżej 50 tys. mkw. miały miejsce jeszcze przed pandemią i była to warszawska Galeria Młociny (78,5 tys. mkw. GLA) oraz Forum Gdańsk (2018 rok, 62 tys. mkw. GLA).
– Takich otwarć nie spodziewamy się w tym roku, takie galerie nie są obecnie w budowie i spodziewamy się ich dopiero po 2026 roku, a może nawet 2027 roku. Mam tutaj na myśli przede wszystkim projekty w Warszawie, czyli Góraszka i Wilanów Park, które są obecnie w procesie przygotowania do budowy – wskazuje dyrektor w JLL.
2024 rok upłynie z kolei pod znakiem modernizacji galerii handlowych. Do największych tego typu projektów należy przebudowa CH Bonarka w Krakowie, która trwa od 2022, a zakończy się w 2025 roku. W kolejnych latach rozpoczną się również prace nad kompleksową zmianą funkcji zamkniętych już centrów – przykłady to Galeria Malta w Poznaniu czy CH Belg w Katowicach.
– W ostatnim czasie obserwowaliśmy zmianę starszych obiektów – chociażby po dawnym Tesco, które wyszło z Polski – na nowoczesne parki handlowe i lokalne centra. I to jest na pewno jeden z trendów – lokalne, mniejsze modernizacje, które dotyczą zarówno zmiany oferty, jak i wyglądu czy formatu centrum handlowego – mówi Maciej Kotowski. – Z drugiej strony właściciele niektórych obiektów decydują się na całkowitą zmianę funkcji, sprzedaż lub przebudowę z funkcji handlowej na przykład na funkcję mieszkaniową czy mieszkania na wynajem.
Jak wskazuje, w kwestii inwestycji w istniejące obiekty z punktu widzenia właścicieli coraz ważniejsze stają się też aspekty związane z ESG, optymalizacją kosztów utrzymania i obsługi nieruchomości, zielonych rozwiązań energetycznych i rosnącej popularności zielonych umów najmu.
Rok 2023 był okresem niskiej aktywności inwestorów w sektorze powierzchni handlowych, na co wpłynęły m.in. wysokie koszty finansowania i niepewność nastrojów. Skutkiem tego był spadek wolumenów inwestycyjnych do rekordowo niskich poziomów. Pomimo wzrostu czynszów, obrotów i generalnie dobrej sytuacji operacyjnej większości obiektów handlowych wolumen transakcji w sektorze handlowym odnotowany w 2023 roku był bardzo niski i wyniósł zaledwie 450 mln euro. Był to trzeci najniższy wynik w perspektywie ostatnich 15 lat (po latach 2008–2009, kiedy wolumeny transakcji były podobne). W sumie odnotowano jednak aż 27 transakcji, a najbardziej atrakcyjnym produktem były nieruchomości o wolumenach do 20–30 mln euro.
– Mimo znacznego spadku wartości inwestycji w 2023 roku w ostatnim kwartale ub.r. zaobserwowaliśmy już wzrost aktywności inwestorów, zwłaszcza w segmencie parków handlowych. Spodziewamy się, że to przełoży się na transakcje już w pierwszej połowie tego roku. Antycypowane obniżenie stóp procentowych w 2024 roku powinno też zmniejszyć polaryzację między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających oraz stopniowo zwiększyć wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym – mówi Agnieszka Kołat, head of retail investment w JLL.
Czytaj także
- 2025-06-23: Polscy inżynierowie pracują w Częstochowie nad systemami do zautomatyzowanej jazdy. Opracowali jeden z najszybszych komputerów na świecie
- 2025-06-12: Uchodźcy z Ukrainy pomogli wygenerować 2,7 proc. PKB Polski w 2024 roku. Napływ nowych pracowników znacznie zmienił polski rynek pracy
- 2025-06-10: Prof. G. Kołodko: Trump osiągnie efekt odwrotny od zamierzonego i spowolni rozwój Ameryki. Na wojnie handlowej z resztą świata to Stany mogą tracić najmocniej
- 2025-06-11: Bolt rozpoczyna szkolenia z bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Będzie wprowadzać także nowe funkcje bezpieczeństwa
- 2025-05-28: UE przywraca ograniczenia handlowe z Ukrainą. Trwają negocjacje ws. długoterminowych ram
- 2025-05-27: SUV-y dominują rynek motoryzacyjny. Hyundai wprowadzi latem do sprzedaży nowy siedmioosobowy model
- 2025-06-06: Otyłość i niedożywienie u seniorów często idą w parze. Źródłem problemu często tańsza, wysokoprzetworzona żywność
- 2025-05-22: Negocjacje między UE i USA w sprawie ceł trwają. Przełom możliwy podczas czerwcowej wizyty Trumpa w Europie
- 2025-05-16: Nowy rozdział we współpracy Wielka Brytania – Unia Europejska. Bezpieczeństwo jedną z kluczowych kwestii
- 2025-05-05: Konkurs NCBR i Orlenu ma wesprzeć najciekawsze rozwiązania dla przemysłu rafineryjno-petrochemicznego. Na ich rozwój trafi blisko 200 mln zł
Kalendarium
Więcej ważnych informacji
Jedynka Newserii

Jedynka Newserii

Transport

Bezpieczeństwo stało się w UE tematem numer jeden. Miała w tym udział polska prezydencja
Ostatnie dni czerwca to dobra okazja do podsumowania pół roku prezydencji Polski w Radzie UE. Z tej okazji w Łodzi odbył się Wielki Piknik Europejski w Łodzi, w trakcie którego również wiceprzewodnicząca Parlamentu Europejskiego podsumowała ten okres: w ciągu ostatnich sześciu miesięcy Polska była silnym i odważnym przywódcą i również nam dała siłę i odwagę, aby kroczyć naprzód w tych bardzo trudnych czasach. Zdaniem europosła Dariusza Jońskiego Polsce udało się odbudować swoją pozycję na arenie międzynarodowej.
Polityka
Nie brakuje przeciwników zwiększenia wydatków na obronność do 5 proc. Obawiają się, że paradoksalnie zagrozi to bezpieczeństwu Europy

W Hadze rusza szczyt NATO. Jednym z ważniejszych punktów ma być podwyższenie wydatków państw sojuszniczych na zbrojenia i obronność do 5 proc. PKB. Jeśli wniosek zostanie zatwierdzony, państwa członkowskie przeznaczą łącznie na ten cel ponad 500 mld euro więcej rocznie. – Zwiększając wydatki na broń, nie tworzy się warunków do pokoju. Dlatego jesteśmy temu zdecydowanie przeciwni – podkreśla włoski europoseł Pasquale Tridico z Ruchu Pięciu Gwiazd (M5S).
Ochrona środowiska
Gospodarowanie odpadami nieodłącznym elementem strategii firm. Brak jasnych przepisów utrudnia ich działania

Odpowiedzialne gospodarowanie odpadami stanowi integralną część biznesu, a działania w tym obszarze coraz częściej wchodzą w skład strategii ESG. Opóźniające się wdrożenie systemu rozszerzonej odpowiedzialności producenta (ROP) zgodnego z wymogami Unii Europejskiej stawia jednak przed polskimi przedsiębiorstwami wiele wyzwań.
Partner serwisu
Szkolenia

Akademia Newserii
Akademia Newserii to projekt, w ramach którego najlepsi polscy dziennikarze biznesowi, giełdowi oraz lifestylowi, a także szkoleniowcy z wieloletnim doświadczeniem dzielą się swoją wiedzą nt. pracy z mediami.